菏泽取消住房限购说明了什么问题

今天，“菏泽取消住房限购”的消息刷屏了。究其原因在于，山东菏泽市住房和城乡建设局官网18日发文宣布取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。自2016年开启新一轮楼市调控以来，菏泽成为全国第一个取消限售政策的城市。舆论将其称为是打响楼市调控放松第一枪。

对于有城市打响楼市调控放松第一枪，这丝毫都不令人意外。至于是由菏泽打响这第一枪，还是由别的城市打响第一枪，这就具有一定的偶然性。但有一点是可以肯定的，肯定会有城市要打响这第一枪。

为什么会有城市要打响这第一枪？这其中的原因其实是明摆着的。自2016年开启新一轮楼市调控以来，到今年已经是第三个年头，调控也是初见成效。尤其是今年7月，中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号，成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，市场预期由“慢涨”变成“下跌”。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2018年11月，百城新建住宅均价为14641元/平方米，环比上涨0.27%，涨幅较10月回落近0.2个百分点，回落较为明显。具体城市来看，百城中11月有31个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量较10月增加12个；其中三四线城市价格调整范围最广，下跌城市数量较10月增加9个至21个。因此，楼市的实质性降温是显而易见的。

从政策调控的角度来说，楼市降温这是调控政策取得成效的表现。但从地方政府来说却是受不了了。因为最近这十几年来，一些地方财政都变成了“土地财政”。但如今，经过三年调控，一些地方的房价开始出现下跌了，土地也不好卖了，土地拍卖流拍的事情常有发生。这对于只能依靠吃土地财政的三四线城市来说，无疑是致命的。因为没有实体经济的支持，土地又卖不出去了，这些地方政府必然会取消限购。

至于菏泽成为打响第一枪的城市，这或许与其楼市库存量、棚改有关。由于菏泽市棚改进程在2016、2017连续两年高歌猛进，棚改规模在全国设区市中蝉联榜首。2017年菏泽市城区共成交住宅等10类用地110宗，成交面积共计801.2万平方米，同比大涨186.4%；全年不同类型土地出让收入219.7亿元。其中，住宅用地累计收入210.5亿元，同比大涨739.8%。中国指数研究院的数据显示，2018年上半年菏泽市土地成交金额177亿元，位居全国300城土地成交收入排行榜第28位。正是由于菏泽在过去几年棚改中高歌猛进，因此其面临着去库存的压力。所以，由菏泽打响打一枪，也是有其自身原因的。

当然，由菏泽打响打一枪，也不排除有试探高层宏观调控政策之意。毕竟近两次的政治局会议均未提及房地产调控，为此有人将此解读为是调控政策放松的信号。由于人们通常都是站在自己的利益来解读的，屁股决定脑袋。所以有人作出这种解读也并不令人奇怪。也正是在这种背景下，菏泽打响了第一枪。

不过，本人以为，对楼市的宏观调控松动几乎是不可能的事情。“住房不炒”应是楼市调控的最基本原则。而且我们应该明白的一点是，楼市越上涨，对中国经济的绑架就越牢固，中国经济就越发难以健康发展。更何况高价房问题已极大地妨碍到了国人的生育意愿，最近几年我国人口出生率居全球倒数第一，这是事关中华民族生死存亡的重大问题。因此，从宏观调控的角度来说，决不能助长地方放松限购的做法。实际上，只要宏观调控的政策不变，只要银行的货币政策不放松，菏泽的这种放枪并不会影响大局。但这件事情到底怎么演变，国人还需密切关注后续的进展情况。

而就菏泽打响房地产限购松动第一枪来说，也向国人释放了两大信号。一是三年的房地产调控，已经让靠吃土地财政过日子的一些地方政府有些受不了了，这也意味着宏观调控进入到了最关键的时刻。二是一些地方政府成了推动房价上涨的重要力量。要把房价降下来，首先就要解决这些地方政府靠吃土地财政过日子的问题。