实探丨魏善庄的十字路口

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  限竞房面前,“好地段”和“好房子”是一道单选题。

  地段好的房子万里挑一,"有趣"的户型让人措手不及,三环边上的九龙仓·西城天铸“神户型”屡遭吐槽;而有着刚需“最好户型”之称的中海云熙,又不得不面对六环外尴尬的地理位置。

  最好户型vs最“差”地段,中海云熙身上的矛盾点激起了严肃君的探索欲。

  这个号称比“瀛海府”更牛的90㎡左右三居户型图,被位于大兴魏善庄的中海云熙视为骄傲,甚至在工地宣传围挡上,户型图被放在了最显眼的位置。

  

  工地实景图

  围挡后面可以看到快封顶的楼座。除了中海云熙外,这里还有三个项目——大兴金茂悦(限竞房)、四季盛景园(共有产权房)、世界月季洲际大会配套安置房

  

  社区分布图,戳图可放大

  四个项目共同点是体量大:

  中海云熙12栋楼,共1072户;

  大兴金茂悦14栋楼,共1230户;

  四季盛景22栋楼,共2224户;

  世界月季洲际大会配套安置房45栋楼,共6372

  总共10898户,等到业主全部入住时,这个路口只有一种景象——挤。

  实地探访过后,严肃君发现,“安扎”在这个十字路口的四个项目,建的比一些好地段的房子更用心。

  中海云熙

  中海云熙进展神速,“怀胎四月”就落地:

  8月23日,中海地产以17.27亿元拿下地块;

  12月8日售楼处开放,可排卡,验资需80万;

  12月15日要样板间开放,可参观;

  预计12月22日首期开盘(销售称)。

  前文所说的89㎡三室两厅两卫“神户型”,如图所示。

  

  中海云熙三居户型,戳图可放大

  销售称,赠送面积共4.5㎡(飘窗+设备平台),得房率83%。有关三居的使用面积,销售给出公式:(89㎡+4.5㎡)*83%=77.6㎡

  而洋房日光的瀛海府,加上赠送面积(阳台+飘窗+设备平台),88平三居整体使用面积大于88㎡,得房率甚至“超过”100%。

  

  瀛海府88平三居户型

  单从面积赠送和得房率来看,中海云熙就稍逊一筹。

  不过,中海云熙三居确实是市面上难得一见的“眼镜户型”,该户型的设计团队和之前秒罄的万科七橡墅是同一个团队。

  设计上,南北通透的三室两厅两卫,双主卧朝南,明厨明卫。其中,次卧(含赠送)能到7.2㎡。根据国家《住宅设计规范》,单人卧室不应小于5㎡,这个面积是合格的。但厨房面积仅有5.31㎡,里面最多能满足两人同时活动。

  整体面宽9.5米。一般来说,130㎡、140㎡的改善户型面宽也就11米左右,这样一比较,采光空间确实充裕。

  有关90㎡户型的评测标准,可点击:《“你知道吗?我真的很讨厌90平的三居,两卫就更可怕了”》。

  中海云熙为纯小高层(9层-10层)住宅区,除了89㎡户型外,另一主打户型是76㎡两室两厅一卫。

  

  戳图可放大

  该户型赠送面积4.5㎡左右,得房率83%。整体来说比较方正,南北通透,但有两个很明显的槽点:①厨房到客厅之间的面积狭长有浪费;②卫生间无采光。

  76㎡两居分布在1-6号楼,89㎡三居分布在7-12号楼。其中,1号楼和4号楼为东西向户型,其余为南北向户型。

  

  中海云熙沙盘实景图,戳图可放大

  虽然项目限定均价40058元/平(毛坯),一梯两户,但首次开盘的1号楼(76㎡),均价32000元/平起,总价250万-260万/套2号楼(76㎡),均价35000元/平起,总价260-270万/套7号楼(89㎡)320-330万/套。

  首期76㎡为普通住宅,89㎡为非普通住宅。

  普通住宅和非普通住宅的认定标准如下——

  住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;

  单套建筑面积在140㎡(含)以下。

  单价不超过最高限,或者是总价不超过最高限,满足其一即可。

  以上三点需同时满足才为普通住宅,反之为非普通住宅。具体单价和总价标准见下表:

  

  说明:已购公房原则上认定为普通住宅

  也就是说,76㎡首套首付3.5成,二套6成;89㎡首套首付4成,二套8成。

  

  中海云熙首付一览

  据销售称,按时签约或能享受99折优惠,开盘10天内需交齐首付款。另外,中海云熙接受公积金、组合贷、商贷,2021年3月可入住,物业费为3.5元 /㎡·月。

  如果想入手中海云熙的话,首期肯定是最优惠的,兄弟盘中海云筑已经开到三期,每期都会涨一些,中海云熙会延续这个套路。

  大兴金茂悦

  大兴金茂悦和中海云熙同一天拿地,目前明显处于掉队状态,公开信息有限,工地上的售楼处也刚搭建不久。

  

  大兴金茂悦售楼处施工现场

  项目方面并未透露开盘信息,但在实地探访时,隔壁中海云熙的销售人员告诉严肃君,大兴金茂悦的入市时间可能是在明年中旬。从以往经验判断,主要进展应该会在第一季度

  目前严肃君掌握的消息主要有:

  户型为70㎡-100㎡的2-4居;

  产品有两种:洋房、小高层;

  打造高品质的科技精装智慧社区;

  限定均价40058元/㎡,总价预计280万-400万/套;

  共1599个车位,车位比1:1.3。

  大兴金茂悦最终户型图仍在设计中,不过样板间效果图已经有了。

  

  

  

  

  向右滑动,共4张图

  作为金茂在北京的第三座金茂悦,大兴金茂悦不会差。前两个金茂悦分别为朝阳的亚奥金茂悦(某二手房平台显示最新成交均价82850元/㎡),亦庄的亦庄金茂悦(新房均价68000元/㎡)。

  金茂悦走高端路线或许是个突破点,但作为竞品的中海云熙抢先入市,客源流失在所难免。

  关于金茂悦的高科技精装,来自竞品方的评价是,羊毛出在羊身上,精装越好总价越高。

  当然,竞品之间的评论能作为参考,不能作为准则。

  “尴尬”的保障性住房

  共有产权房四季盛景园与它东侧的世界月季洲际大会配套安置房,都属于保障性住房,严肃君放在一起说。

  四季盛景园比较尴尬

  其一,四季盛景园均价29000元/㎡(全装修),个人产权占比80%,而中海云熙作为100%产权的限竞房,首期均价最低能做到32000元/㎡,产权差与价格差并无竞争力;

  其二,四季盛景园有59㎡一居(仅4套)、89㎡两居、113㎡三居,中海云熙是76㎡两居、89㎡三居,后者户型更紧凑。

  共2224套房源的四季盛景园已于10月30日网申结束,12月14日公布最终通过资格核验的家庭只有2191户

  关于共有产权房四季盛景园剩余房源如何处理,该项目公告没有给出答案。不过之前怀柔共有产权房碧桂园中心也遇到了这种情况,对此他们给出的回答是:“由区政府另行研究处置”。

  

  四季盛景园现场施工图,建设至2020年7月15日

  四季盛景园的配建还是值得期待的。从建设方案上来看,商业、图书馆、健身房、咖啡馆等配套十分齐全,会在最后一栋住宅竣工前完成验收。

  

  四季盛景园建设方案截选

  工程质量监管部门将装配式建筑和全装修成品交房质量纳入工程质量重点监管范畴。实施全装修成品交房,按照合同约定,自交房之日起五年内不得对内部装饰装修进行拆除。

  ps:四季盛景园具体信息可点击此处获取

  最后讲一下世界月季洲际大会配套安置房。项目规划建设用地面积22.76万㎡,其中地上建筑控制规模56.9万㎡,地下建筑面积28.24万㎡,建设内容为住宅及配套公共服务设施,总投资277210万元。

  

  安置房现场施工图

  此处是魏善庄镇1300户的回迁安置房,共45栋住宅楼,总户数6372户,可容纳15611人。总车位数7152个,配建商业、社区卫生站、老年活动站、社区服务中心、菜市场、托老所等,预计2019年5月回迁入住

  这批“拆迁户”,或将成为中海云熙和大兴金茂悦的主要客源

  “城市孤岛”魏善庄

  全长187.6公里的六环,是北京最后的价格洼地,然而在限竞房红海中,价格洼地并不能等同于机遇。特别是南六环外,没有直接的利好,短期、长期都很难看到未来。

  中海云熙所在的魏善庄,比南六环还要再向南4公里,销售把这里比喻成“10年前的天宫院”

  但是,天宫院有地铁,2010年12月30日起,大兴线区段(公益西桥站至天宫院站)已经开通运营,而魏善庄与大兴新机场的距离长达18公里。

  机场是南城项目必提的一点,比如他的兄弟盘,位于庞各庄的中海云筑。不过比起庞各庄,现在的魏善庄更像一个孤岛村,距离它最近的地铁天宫院站有12公里。更令人绝望的是,未来抵达新机场的北京地铁20号线,并不会在魏善庄设站。

  虽然附近公交路线有10余条(20分钟一趟),可以抵达亦庄、黄村、刘家窑和通州等地,但严肃君在公交车上亲眼所见的环境,只能用“荒”来形容。

  刚到项目时,交通全程畅通,周围只有工地和工人。下午四点返程时,路居然堵了。中海云熙北侧的后查路,一半位置停放着汽车和老人车,这是芦垡小学的家长在等孩子放学。

  

  后查路停放的老人车

  未来,附近地块还将筹建四所学校。

  筹划12班小学一处,用地面积约1.5公顷;

  筹划36班中小学合校一处,用地面积约4公顷;

  筹划12班幼儿园两处,用地面积各约0.5公顷。

  

  地块控制性详细规划公示

  除新机场外,生态环境也是魏善庄楼盘的一个卖点。现下可见的就有世界月季主题园、爱情海玫瑰园,不过案场人员提到的1.37万亩南苑森林湿地公园,离着项目直线距离有11公里,可以说非常鸡肋了。

  

  中海云熙售楼处规划图展示

  规划图中最亮眼的南中轴路,将会在机场启动后开通,扩宽的双向8车道势必会提升交通状况。问题是,从四个小区开车到南中轴路之前,还是要先经过这几个会拥堵的交叉路口。

  魏善庄商业配套,连案场人员都很少提及,所以未来就近大型商业规划,不要有太高的期待。

  严肃君手记

  限竞房似乎让北京楼市形成了一个怪圈。当前北京楼市共有86个限竞房项目及地块,六环以外的有31个。

  中海云熙、大兴金茂悦、四季盛景园、世界月季洲际大会配套安置房,这个由限竞房、共有产权房、安置房围成的十字路口,其实是当下市场的一个缩影。

  先天不足的,只能在产品上下足功夫,户型要好,社区要纯粹,不能有高低配,六环外的项目拼命追赶着想在买房人心中扳回一城;

  先天条件足够好的房子,似乎在户型上随性的多,不惮于挥霍地段红利。

  然而,买房人对地段的敏感还能保持多久?时间和市场最终会给出一个答案。

  本文@小朋友亦有贡献。

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