学区房购房风险之常见纠纷

学区房,从某种意义上讲是房地产市场的衍生品,同样也是现行教育体制下的一个独特的现象,随着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在教育的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。可是在学区房的选择上应持有谨慎的态度留意下列风险

学区房的房源一般分为两类，一类是一手商品房，即直接从开发商处购买的房屋，另一类是二手房即存量房。

一手房的风险主要集中在房产证的操持。例如，签商品房预售合同时，开发商许诺入住后一年，即可颁发房产证，但实际情况是颁发房产证的时间，被一拖再拖，迟迟办不下来，导致业主子女无法上学。

二手房的风险相对多一些，主要集中在产权纠纷、户口纠纷、房产中介虚假信息纠纷、卖方恶意涨价纠纷。

产权纠纷

第一类产权纠纷，又可分为两种，一种是共有人之间纠纷，另一种是产权不清晰导致无法料理产权过户的纠纷。

先说第一种共有人之间的纠纷。为什么会出现这种情况？因为大多数的学区房都属于年代比较久远的房屋，而房产的原所有人很可能已经去世，这类房屋很可能发生遗产继承纠纷。也正是因为这种特殊性，必需提醒大家在购买年代比较久远的学区房时，一定要向卖方详细询问房屋的来源，从市场购得，还是继承取得，并将房屋的来源情况，作为合同的一局部写入房屋买卖中，以保障自己的权益。

产权纠纷的另一种情况是房屋的产权能否过户。说到这一点，很多人可能认为夸大其词，其实这种情况在很多单位房改房的小区内最为常见。因为，有些单位的房改并不彻底，导致卖房人虽然有产权证，但始终不能从单位拿到上市交易审批表，从而导致合同无法履行。因此，购买学区内单位房改房时，一定要问清楚房屋交易是否需要上市交易审批表。

卖方恶意涨价纠纷

这类纠纷是最常见的一类，说白了就是因为房价上涨过快，卖方想多赚钱，并且只要违约金的数额低于房价上涨的幅度，卖方就敢违约。预防卖方恶意涨价的违约行为，最好的方法就是合同中约定相对较高的违约责任，使卖方不敢越雷池半步。一般我都是这样约定，首先约定延期履行的违约金，明确约定了支付首付款或剩余房款后，一定时间内就开始按天计算卖方迟延履行的违约金。其次，还要约定如果出现一房二卖或多卖时，要支付不低于总房款20％违约金。最后，还要约定如果房价上涨过快，违约金缺乏以补偿损失的应依照买方实际的差额损失赔偿。

户口纠纷

户口纠纷分为两种情况，一是卖方的户口没有从房屋内全部迁出，依照一般的一房一户的户籍管理原则，买房人的户口无法迁入。另一种是有些地方的特殊情况所致，一房可以有一个以上的户口本，但卖房子女还在学校就读，该学校拒绝接收同一房屋内的另外一个户口的子女入学。

不论是哪一种情况，最好的预防对策就是房屋买卖合同中约定，如果原房主不将户口迁出，应该支付多少违约金，并且这种违约金一定要按天计算，每逾期一天迁走，就要承担一定的违约金。只有这样加重违约方的负担，才干保证交易平安。

除了合同中约定违约责任外，决定购买该学区房前，最好是与卖方一起到房屋所在地公安机关，共同核实房屋内户口情况。