荣盛发展违规销售限购项目暗藏风险 回款、债务压力陡增

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  虽然环京城市正在执行严格限购政策,不过部分项目仍在铤而走险“钻空子”。近日,《财经》新媒体记者调查发现,处于限购区域的荣盛·阿尔卡迪亚·霸州温泉城项目(下称“荣盛霸州温泉城”)可向无资格的购房者按全款分期的折扣价格出售,并承诺2年无理由退房、按年利率8%对全款贴息,以此来吸引购房者。

  

  值得注意的是,荣盛发展(002146.SZ)个别项目绕开限购政策的销售行为早已被曝光,不容忽视的是,违规背后其负债总额今年三季度达1816.15亿元,资产负债率达84.89%。同时,该公司现金储备下降,短期偿债压力颇大。

  业内人士分析认为,荣盛霸州温泉城通过草签合同、代缴个税、购买多套可更名等营销方式违反了当地的限购令。此外,通过诱惑性的贴息、回本等宣传手段将自身资金风险间接转嫁给购房者,一旦发生意外,购房者将面临“房钱两失”的局面。

  违反限购令促销售房 资金风险或转嫁给购房者

  近日,《财经》新媒体记者在某购房群发现,有销售人员发布了一则优惠购房消息称,荣盛霸州温泉城项目全款购买只需7800元/平方米起,本地按揭约8000元/平方米,全款一年分期售价为8200元/平方米起,全款两年分期8300元/平方米起,并承诺2年无理由退房,同时按年利率8%对全款贴息。

  而较今年年初,该项目同类户型的房源对外销售均价为1.1万元/平方米,现如今相当于每平方米降低千元以上。更让人意外的是,虽处于限购区域,该人士表示,外地无资格购房者同样可以全款分期购房。

  随后,记者以购房者身份致电荣盛霸州温泉城售楼处,销售人员刘先生告诉记者,上述优惠政策属实,自今年11月份推出,在售的是35-38和40号楼共5栋,不过签订的合同是草签合同(非备案合同)。上述销售人员还表示,无论本地还是外地的无资格购房者均可购买多套房源,同时可帮助外地购房者在本地交纳个税,并在全部房款付清的条件下进行更名操作。

  事实上,自从去年6月开始,廊坊严格执行“本地户籍限购两套,非本地户籍居民购房需提供3年以上当地社保或者纳税证明,且限购1套”的调控政策,包括北三县及廊坊、永清、固安、文安以及本次促销活动所涉及的霸州地区。这意味着,本地人已拥有两套及以上住房,外地人无法提供当地3年及以上社保证明或纳税证明将不可以在限购区域购买住房,而荣盛霸州温泉城项目却无视当地限购政策私自售房。

  公开资料显示,荣盛霸州温泉城项目的开发商是霸州市荣成房地产开发有限公司,为荣盛发展全资子公司。针对上述行为,记者多次联系荣盛发展方面,截止发稿,未收到任何回复。

  记者联系了霸州房管局以及当地执法大队人员,其表示根据相关政策,不允许开发商向无购房资格的人员销售房屋,如发现此事将进行制止,并要求开发商退回购房者的钱款。但是,因为限购政策是在一定时间内的规定,并没有出台违反该政策的处罚细则,惩处有难度。

  盈科全球合伙人律师郭韧在接受《财经》新媒体记者采访时表示,开发商通过草签合同的方式绕开限购政策,将房源销售给无资格的购房者违反了限购令。此外,由于购房者签订买房合同时属于限购对象,购房合同是在“限购令”颁布后签订的,合同双方又都是“明知故犯”,违反了国家强制性规定,合同可能被法院认定为无效。

  同时,对于补代缴个税给购房者提供购房资格的行为,郭韧表示,这实际上都是打限购政策的“擦边球”,等到3年之后交完税再过户,在严格意义上开发商仍违反了限购政策,而对购房者来说交纳个税的结果并无保障。

  不可忽视的是,无资格购房者虽然通过此优惠购得房源,但购房权益或存巨大风险。一位接近荣盛发展的人士告诉《财经》新媒体记者,很多环京区域的开发企业都采取过多种违规的销售方式,甚至有些房企会引入第三方金融机构,诱导购房者与第三方金融机构签订理财协议。一旦购房者签署协议,如果开发商违约或者第三方跑路,购房者将面临“房钱两失”的局面。

  从一定程度而言,由于地方限购政策中违规处罚的细则不详,开发商违规成本较低,监管方面仍存漏洞。又由于违规的草签合同并不具有完全的法律效力,开发商虽承诺2年无理由退房、贴息8%,购房者无论全款或分期支付房款,期间房屋的产权始终在开发商名下,购房人的权益有受损风险。

  在首都经济贸易大学教授赵秀池看来,政府制定限购政策的本质是减少投机性投资需求,荣盛发展的操作手法实际是对冲了限购政策的执行效果,赚取违规收益。开发商为了降低资金成本进行此种违规操作,实则是将自身资金风险间接转嫁给购房人,购房者需提高警惕。

  大本营业绩骤减 资产负债率攀升

  值得关注的是,今年11月,有媒体曾报道荣盛发展为保业绩对内“下手”,全员卖房无业绩辞退。同时,12月份,廊坊荣盛花语城以及唐山荣盛未来城、廊坊荣盛四季花语和阳光馨苑商铺因违反限购政策或涉及虚假宣传被曝光。不过,虽频繁遭曝光,但荣盛发展仍未停止违规销售行为,究其原因或与其追求销售回款及缓解负债压力有关。

  从财报来看,从去年开始,荣盛发展在河北大本营的业绩骤然下降。2017年,公司总营收为387.04亿元,其中河北区域营收为118.35亿元,占比30.58%。相较2016年,2017年河北区域的营收减少8.57亿元,占比减少11%。

  事实上,来自克而瑞数据显示,截止今年11月底,霸州新房成交面积123.89万平方米,成交套数1.2万套,目前成交面积、成交套数分别仅占去年的64.57%、62.2%,成交出现明显滑落。不可忽视的是,2017年霸州新房的成绩面积、成交套数已出线下跌趋势,同比分别减少了61.65%、64.72%。

  从成交均价方面来看,虽然2018年霸州地区成交均价为11460元/平方米,为近五年新高,但是成交金额随着成交面积的跌落呈现明显下滑趋势。今年前十一月,成交金额仅完成去年全年的71.25%,仍难超越去年。这意味着,受限购政策等多重影响,2018年以霸州为代表的环京区域,新房成交数量、成交总额持续下滑。

  另据财报显示,今年三季度末,荣盛发展负债总额为1816.15亿元,资产负债率达84.89%,创下近三年的新高。在其有息负债构成中,短期借款97.47亿元,一年内到期的非流动性负债176.9亿元,短期有息负债合计达到274.4亿元的规模,占货币现金比例122.7%,短期偿债压力陡增。

  从现金储备方面来看,该公司经营活动产生的现金流净额为87.59亿元,不过筹资活动产生的现金流为-87.47亿元,投资活动产生的现金流为-17.76亿元。因此,其现金及现金等价物净增加额约为-18亿元,期末现金及现金等价物余额为207.3亿元,低于2017年底的225.1亿元,现金储备下降。

  不可忽视的是,据中指院统计数据显示,截止今年11月,该公司拿地金额和面积对比去年同期已经出现明显下滑,分别同比下滑28.7%、33.3%,这也说明现金储备的减少并不是大举拿地所致,或与其房地产开发、销售以及其它多元化业务相关。

  而除了房地产主业外,荣盛发展还在开拓康旅、产业园等板块。从2017年财报来看,除房地产主业外,其它业务占营收比约10%。不过,对于康旅产品,业内人士分析表示,由于其旗下的33个度假区项目和31家阿尔卡迪亚酒店运营时间尚短,大量沉淀的资金还未进入收益回报期,包括未来运营仍将占用一笔资金。

  事实上,为缓解现金流和债务压力,荣盛发展在今年进行了多次融资以及质押股权。根据近期荣盛发展公告及相关公开信息显示,8月,申请发行两单共80亿元的公司债券,另拟向股东荣盛控股和荣盛建设借款70亿元;9月在境外发行总额不超过5亿美元(约34.34亿元)的公司债券;10月20亿元超短期融资券获批。此外,该公司曾计划以非公开方式发行不超过10亿元的债权性固定收益类产品。

  而股权质押方面,wind数据显示,截止11月大股东累计质押比达89.96%。同时,自12月以来,大股东仍在持续质押,截止12月7日荣盛控股及其一致行动人荣盛建设工程有限公司、耿建明所持公司股份累计质押的数量占公司总股本的35.81%,占上述股东所持公司股份总数的57.45%,较11月初分别增长7.34个百分点以及11.77个百分点。

  据多位上市房企内部人士告诉《财经》新媒体记者,对于中小开发商来说,未来在债券、股市等市场融资仍然有难度。采用违规的销售策略获取的营收数据虽然很难做进上市房企的营收业绩中,但开发商却可以缓解其回款压力,改善现金流状况,以此减轻身上的债务。不过,此举仍有违背国家政策的风险,并非明智决策。

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