来源：金融界网站
中信证券研究 陈聪 张全国
结合我们的分析：2019年，随着房地产行业基本面的下行，我们预计按揭贷款首付比例要求可能差别化下行。而这种下行，可能将以更深度的差别化来体现。
▍按揭贷款首付比例从逆周期调节到因城施策。
2010-2017年，中国住房市场杠杆率平均为40％左右。2018年三季度18城市80％二手房购房者需要贷款。目前我国首付比例逐渐从全国“一刀切”走向因城施策。整体看，调控大城市首付比例高，不受调控小城市首付比例低。按揭政策的差异化主要依赖：按揭利率；首套房认定标准；首套房首付比例。目前看，按揭利率已经开始见顶回落。
▍从国际经验看，我国按揭贷款首付比例较高。
从欧盟的监管情况看，LTV为70％-100％，首付比例为0-30％。美国2018年10月按揭数据显示，平均LTV为82％，平均首付为18％。根据我们保守测算，我国的平均LTV为58.6％。
▍房地产基本面向下确认。
商品房销售面积单月增速连续三月为负，且降幅扩大。至2019年春节，大城市真实房价还有进一步下行压力，新房市场销售压力还将持续存在，其中小城市降幅可能更明显。单月看土地购置面积增速已经连续三个月下滑。房地产开发投资增长长期不可持续，中期韧性仍然能够保持。
▍改革的方向：更深度差别化的住房信贷政策。
有逆周期宏观审慎决策的需要，而无刺激炒房的可能。我们认为在首套和二套之上，再叠加对于不同居民家庭住房需求保障急迫性的甄别，以更深度差别化的住房信贷手段，来保障一部分应保障家庭的住房信贷需求，会是一种新的政策思路。无论具体方式如何，我们认为2019年按揭贷款首付比例平均要求将迎来下行。而这种下行，可能以更深度的差别化来体现。
▍风险因素：
政策力度低于预期，行业基本面又快速下行的风险。
▍投资建议：
我们继续看好紧政策周期结束后，可能被长线资金青睐的地产板块，重点推荐招商蛇口，万科A，华夏幸福，金地集团，中南建设，龙湖集团，中国金茂等。
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