碧桂园将放开投资拿地,杨国强称城镇化之路不可阻挡

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  杨国强 资料图

  澎湃新闻(www.thepaper.cn)获悉,在2018年最后一个月,12月10日,国内最大住宅开发商碧桂园(02007.HK)实际控制人杨国强在集团经营会上向公司发出积极信号:“逐步放开投资(编者注:主要指拿地)”。杨国强同时给团队喂下一颗定心丸:“肯定不退休”、“城镇化之路不可阻挡”。

  在此之前,碧桂园已经暂缓投资有半年之久,今年6月时,碧桂园曾在小范围内宣布“暂缓覆盖、投资拿地、工程款进度支付至第四季。”来自碧桂园不同区域的内部人士透露,投资放开的消息还并未真正传达给区域公司的投资拓展部门,但也有部分人士称,公司内部开始传达“年后准备拿地”的消息。

  放缓拿地:三个月总量不及此前一个月

  有碧桂园内部人士透露,首批被放开的应该是销售去化较好,且储备项目不足的区域,但这样的区域并不多。

  消息人士表示,从下半年开始,拿地几近全线暂停后,此前15个在投资决策方面拥有特权的“9+X”区域权限也几乎丧失,于普通区域而言,更没有决策权,即便放开,权限依然会在集团的投资决策中心。

  定调之前,碧桂园最近三个月拿地面积不及此前一个月的量,10月新增土地预计的建筑面积仅37万平方米。

  碧桂园公布的数据显示,8月-10月三个月之间内,公司新增权益土地储备预计建筑面积521万平方米,其中,8月增加370万平方米,9月增加114万平方米,10月仅增加37万平方米。

  不仅如此,碧桂园投资拿地的支出不增反降。澎湃新闻整理的碧桂园公布的最近土地储备数据显示,今年前10个月,碧桂园获取权益土地的预期建筑面积为 8486万平方米,总代价为1872亿元。

  记者注意到,在此之前的9月和8月,碧桂园拥有的土地储备分别为8449万平方米和8335万平方米,总代价分别为1897亿元和1878亿元。

  土地储备增加,获取土地的代价不增反降,碧桂园方面给出的原因是,拿地金额是预计要支付的总土地款,但会受到项目具体落地情况而变更,如引入了新的合作方等。

  加速回款与停工缓建

  8月-10月,碧桂园实现销售额1084.8亿元,销售面积1176万平方米。据第三方研究机构中国指数研究院的数据,8月至10月,碧桂园三个月的销售额均位居房企销售额的榜首。

  具体而言,10月碧桂园实现权益销售额404.1亿元,销售面积为438万平方米;9月权益销售额为367.4亿元,销售面积为387万平方米;8月销售额为313.3亿元,销售面积为346万平方米。

  来自碧桂园集团的相关人士称,投资放缓与公司此前公布的“提质控速”策略一致。

  8月碧桂园年中业绩发布上,主动宣布,“控制发展速度”。碧桂园总裁莫斌称,首先会在投资策略上作出调整,更加审慎,更多聚焦现有的存量项目,调整拿地策略,拿地将更加精准、慎重,做一个成一个。

  具体到开发节奏的变化,莫斌称,碧桂园全周期的开发速度其实和同行差不多,没有量化的调整,根据每个项目应该的节奏进行制定。换言之,此前碧桂园公布的开发节奏不再进行一刀切。

  其实,今年8月,碧桂园主动宣布放缓速度之前,澎湃新闻已经于6月独家报道碧桂园已经暂缓投资、全覆盖,并开始推出飞操盘的合作项目。

  至9月,碧桂园已经开始着手停工。碧桂园在其经营内部会议上强调,以销定产、停工缓建等概念,建设工程未能实现“正负零”的,将一刀切式的停工。

  “正负零”是指,建设工程的主体工程进展程度,在主体工程中的地下工程部分完成,该进行主体地上工程部分的时候,也就是主体工程达到“正负零”,俗称“建设工程出地面”。

  碧桂园内部人士透露,集团要求区域根据市场状况和以销定产原则对开工规模做出适应性调整,各区域会对部分去化不佳,未达正负零的项目停止开工。

  杨国强的定心丸:城镇化不可阻挡

  有碧桂园知情人士透露,其所在的区域,较高峰时的开工量要减少900万平方米,而该区域拥有项目约为80个。

  拿地变化的前后,为应对市场变化,碧桂园已经在开发、大运营、营销等各个环节作出相应调整。

  随时行业整体下行,碧桂园内部也出现了各种调整,包括区域格局、人事优化、项目停工、退出合作项目等等,在当天的会上,以碧桂园“定海神针”形象出现的杨国强给团队喂下一颗定心丸。

  杨国强在会上表示,城镇化不可阻挡:“行业的波动是正常的,淘汰一些竞争力较弱的企业对于行业健康发展是长远有利的。”他告诉团队成员,“中国的城镇化、现代化是不可阻挡的,城镇化现在还在进行,每年起码有10万亿的市场。”

  人事方面,在此之前的12月7日,碧桂园发布公告宣布了酝酿数月的高管位置变动事宜,杨国强将任职副主席一职已有6年的二女儿杨惠妍推上联席主席的位置,协助自己处理集团日常工作,并负责集团的战略投资及基于现有业务的新业务探索,例如新零售业务。

  面对退休,权力交接与否的说法不一,据碧桂园官方微信号“碧桂园”透露,在12月10日的管理会上,我肯定不退休,很多人都说要我做到李嘉诚的年纪才退休。现在科技进步,到时候有可能身体更好了,还要多为社会服务几年。

  会上,杨国强首次提及杨惠妍调任集团联席主席一事,“杨惠妍主席现在是跟我平起平坐,不过我不是退休,你们以后叫她小杨主席就有分别了。”

  “小杨主席”杨惠妍也在会上宣布,现任碧桂园集团总裁莫斌仍负责地产开发业务。

  购房者普遍采用加杠杆——按揭贷款的方式购买房产。举例来讲,如果是首套房,购房者自行准备30万的现金,从银行按揭贷款70万,就可以购买价值100万的房产了。按揭贷款的抵押品是房产,一般有30年的还款期限。购房者需要每月偿还一定的金额直到30年或者本息全部还完。每月还贷的行为就是“月供”。

  购房者无法月度还贷并构成违约的行为称为“断供”。有两种原因导致断供:一种是利率成本上升导致月供超出了还贷能力;另一种是经济状况恶化导致购房者还贷能力下降。

  

  一旦发生断供,银行将打折处置抵押品——房产。这些打折处理将冲击房产价格,造成房产价格下跌和断供的群体效应,甚至引发“断供潮”。

  今年更容易引发断供。一方面,截止9月份,居民购房按揭贷款的利率已经连续上涨了20个月,购房者月供还贷的压力逐步上升;

  另一方面,宏观经济不好的时候,更容易发生公司经营失败、被公司裁员等突发状况,一旦发生,购房者的经济状况会迅速恶化,无力还贷。

  这不,11月底,网上就疯传一张疑似广东省法院要求收集部分地区楼市“断供潮”信息的聊天截图。后经多方求证,深圳市确实发生了多起楼市断供的案例,但不是普遍现象。

  

  一石激起千层浪,用按揭贷款买房产的金融界的小伙伴儿一下子坐不住了,“我们是否需要补充抵押品,免得银行拍卖我们的房子?我又没有其他资产,怎么办?”

  我赶紧拿出了工商银行的按揭贷款合同细细研读,处分抵押物的章节是这样约定的:

  发生下列情形之一,贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物:A,贷款到期(包括被宣布提前到期)借款人未予清偿;B,抵押人的行为足以使抵押物价值减少,抵押人未及时清偿抵押物价值或者提供与减少的价值相当的担保;C,贷款人可以处分抵押物的其他情形。

  看完合同,一场虚惊化解了,我赶紧告诉朋友, “不用怕,按揭贷款属于消费类杠杆,不属于金融类杠杆,即便是市场价格下跌,只要不是购房者行为导致的,就不需要补充抵押品。”

  我们常用的杠杆分为两类:消费类杠杆和金融类杠杆。

  消费类杠杆包括房产按揭贷款、消费贷款、信用贷款、P2P贷款等,其最大的特点是按时还款。消费类杠杆不用逐日盯市,不用补充抵押品或者追加保证金。除非断供,一般不会发生被强制处理的事件。

  以买车为例,购车人自主出资4万,从放贷行贷款6万,购买价值为10万的车,杠杆率为2.5倍。假定贷款期限为5年,利息为0,则购车人每月还款金额为1千元。假设一种极端情况,该车被提走之后即刻完全损毁,价值为0。只要购车人每个月按时还款1千元,放贷行就不得要求购车人补充抵押品。

  金融类杠杆包括融资融券、股指期货、商品期货、期权、结构化金融产品等,主要发生在交易所场内,其最大的特点是逐日盯市。当抵押品的价值低于某个临界值时,就需要补充抵押品或者追加保证金,如果不补充,则面临被强制平仓的风险。

  因此,熟悉金融类杠杆的小伙伴儿担心房产价格下跌引发银行要求补充抵押品的想法很正常。

  以买股票为例,投资者出资4万,从证券公司融资6万,购买总价10万元的股票,杠杆率同样为2.5倍。杠杆的作用是使得投资者的收益或者损失加倍。如果股票上涨了10%,投资者就赚取了25%的收益;如果股票下跌了10%,投资者就亏损了25%。

  假设股票价格下跌40%,跌去4万,剩余6万,投资者就损失了全部4万的本金。如果投资者不追加保证金,证券公司将强制平仓并卖掉剩余6万的股票。如果行情很差,这些股票只卖了5万,那么,投资者不但损失了全部本金,还倒欠证券公司1万元。

  当然,证券公司融资融券的规则没有这么简单。更可能的情况是,在股票下跌30%且投资者没有补仓的情况下,证券公司已经开启了平仓程序。

  同样假设一种极端情况,企业一夜间破产,股票的价格为0,那么,投资者需要即刻补充6万的保证金,或者提供价值为6万的抵押品。同样的情况发生在买车人身上,买车人只需每月按时还款1千元既可。每月还款1千元和即刻补充价值6万元的保证金或者抵押品,这就是消费类杠杆和金融类杠杆在风险降临时的本质区别。

  

  普通投资者对消费类杠杆比较熟悉,对金融类杠杆比较陌生,这一局面一直延续到2010年融资融券业务的开闸。两融业务深受投资者的欢迎。如上图所示,8年间,两融规模突破1万亿,接近1.2万亿。截止最新,两融规模接近8000亿。

  两融的快速发展与风险相伴。

  2015年7月初,上证综指周度大跌 12.07%收于 3686.92点,深成指大跌 14.95%,中小板指数下跌 13.30%,创业板指数下跌10.80%。前段时间,千股涨停与千股跌停轮番上演。行情过于激烈,使用两融的投资者的证券账户总值很快跌至警戒线或者平仓线以下。大量投资者无法正常补充保证金或者抵押品,被强制平仓。

  我认识一个大户,2000万资金进场,通过两融加杠杆投资,股票峰值值8000万,他净赚了4000万。他计划冲刺1亿后离场,但不幸遭遇了2015年5-6月的股灾。大跌之后,大户心理发生了变化,他不再理性。他心存侥幸地等待反弹至8000万,但事与愿违,行情一路向下。峰值后的3个月内,他被强制平仓。被强平之后,大户还欠证券公司600多万。不得已,该大户卖掉了浦东唯一的房子还债。3个月时间,从净赚4000万到倒欠600万,像是人生给他开了个玩笑。这就是风险。1年内,人生再次给他开了个玩笑,卖掉的那所房子价格翻倍。人生如此残酷,该大户一蹶不振,这是后话了。

  

  2015年,是两融爆仓最严重的一年,也是金融类杠杆的风险教育最普及的一年。

  在宏观经济不好的情况下,虽然像按揭贷款这样的消费类杠杆值得担忧,但更值得担忧的是像两融这样的金融类杠杆。在同样的下跌幅度下,金融类杠杆的杀伤力更强。

  因此,在选择杠杆类型的时候,普通投资者还是要量力而行,慎用金融类杠杆。

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林小硕

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