长租公寓的十字路口：魔方开始轻资产，未来头部企业只有20-30家

魔方亦宣布“减重”，推轻资产合作计划。

文/时代财经 刘新歌

一边是前所未有的风口，一边是甲醛超标、爆雷等风波，长租公寓的发展似乎也走到了十字路口。

“过去几年，很多长租公寓的运营其实是赚取租金差的‘二房东模式’，2019年会是一个分水岭，轻资产化是长租公寓未来发展的必然之路。” 12月14日，在魔方生活服务集团（以下简称“魔方”）举办的长租公寓资产管理合作交流会上，房东东创始人全雳在接受时代财经采访时表示。

而魔方亦宣布“减重”，推轻资产合作计划。“我们花了差不多一年的时间打造管理体系，包括IT系统、运营管理服务、产品设计、供应链等，这是我们为合作伙伴提供的轻资产服务内容。” 魔方CEO柳佳称。

长租公寓风波年

我国的长租公寓企业最初从传统房产中介行业衍生而来。2014年底，雷军宣布投资YOU+青年公寓,将“长租公寓”带入社会和资本的视野。此后，长租公寓迅速勃发，各方资本开始布局租赁市场，行业进入快速发展期和品牌化时期。

随着国家政策鼓励发展住房租赁市场,万科、碧桂园、龙湖、招商蛇口等知名开发商，以及上海地产、深圳人才安居集团等“国家队”也开始进军租赁行业。自此，租赁市场形成国企、品牌开发商、中介机构、依托“互联网＋”成长起来的长租公寓品牌等多足鼎立的竞争局面。

当一线城市房价进一步走高、购房门槛不断升级，无法被满足的居住需求转入租赁市场。尤其随着存量房时代的到来，长租公寓市场涌现出越来越多的品牌和模式，行业内部打响了拼速度、上规模的战争。

然而，一半是火焰，一半是海水。看似蓬勃发展的背后，问题频出。今年8月起，各地长租公寓不断被曝“哄抬租金”、“抢占、囤积房源”。北京市住建委联合北京银监局等部门集中约谈北京几家大型住房租赁企业，明确要求住房租赁企业不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源，也表示将严查哄抬租金扰乱市场的行为。

这场“涨价潮”以自如、蛋壳等长租公寓头部企业“共将为北京市场提供12万套以上房源且不涨租金”的承诺而告终，但随后，长租公寓企业的租金问题又再度引发社会关注。11月初，我爱我家旗下相寓被曝房屋到期后续约时大幅调价，增幅达到22%以上，并需另付2000元中介费。11月30日，自如被曝将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制。

相比涨租，长租公寓的环境质量和资金链断裂似乎更为致命。9月初，自如等长租公寓接连曝出甲醛超标，自如被迫从9月1日起下架全国九成首次出租房源，待CMA认证机构检验合格后再行上架。自如还承诺“未来所有新增房源都将100％检测合格后再上架出租”。

而资金链断裂则如釜底抽薪，使数家长租公寓品牌企业瞬间停摆。8月20日，杭州鼎家破产。它像一块倒下的多米诺骨牌，掀开长租公寓雪崩的幕布：10月，雷军旗下顺为资本投资、排名行业前七的长租公寓“寓见”突然爆仓。紧跟着，长沙地区最早的长租公寓品牌咖啡猫也被曝资金链断裂，出现无法返租、返押金问题。10月27日，北京长租公寓运营商昊园恒业因资金链断裂爆仓……

接连不断的事件为长租公寓的发展蒙上阴影，但全雳却并不悲观。“爆雷是好事情，没什么好奇怪、也没什么好恐怖的。”他对时代财经表示，“经过爆雷，行业未来的蓝图反而浮出水面，适合做大的（企业）就做大，不适合做大的(企业)就做小或者倒闭、被并购。这个行业不需要那么多人。”

头部企业只有20-30家

启信宝资料显示，在过去一年多时间里，先后有GO窝公寓、好租好住等9家长租公寓品牌因经营不善、资金链断裂而倒闭。在柳佳看来，这主要因过于快速地追求规模所造成。

而问题频出的背后也折射出长租公寓行业传统经营模式面临的困境。“未来长租公寓企业的核心价值是输出管理，而不是包租、不是赚取租金差，做‘二房东’、赚取租金差是最没有价值的。”在全雳看来，运营长租公寓这个传统行业，如果用传统做法一定不会挣钱。“传统行业如果用新的做法一定挣钱，一定要转向资管模式和轻资产管理的模式。”

但由“重”转“轻”，亦有门槛。“做‘轻’需要什么能力？需要品牌能力、产品能力、资管能力。要做输出管理，需要具备强大的IT系统，供应链、标准化的流程、品牌等。真正的品牌供应商和伪品牌供应商就在这里做出了区分。”

在这场“向轻走”还是“向重走”的选择后，行业或将完成“优胜劣汰”的筛选和重构。全雳表示，长租公寓行业未来会呈现“哑铃型”的行业特征，头部的企业越来越集中，而且单笔的融资会越来越大。同时尾部也将越来越大、散户越来越多。能活下来的企业，就在头部和尾部，中型、中小型的企业则越来越难生存。

全雳预测，头部企业将有20-30家，占据市场15%的份额。“再多了没意义。全国600多个城市，能做长租公寓的就广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个城市。只有人口净流入、有租赁消费市场且是租赁消费升级市场的地方才能做长租。”

面对即将到来的行业大洗牌，面对国企、品牌开发商的“围堵”，魔方也开始求新谋变，在向轻资产运营模式转型的道路上先行一步。近日，魔方和珠海华发股份旗下优生活物业运营管理有限公司成立合资公司，共同管理、运营华发股份旗下所有长租公寓项目。同时，魔方还与深圳市天健置业有限公司达成合作，联手解决深圳城中村改造项目。