商品房、经济适用房、房改房究竟有啥区别?

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  在征地拆迁过程中选择货币补偿的老百姓,在拿到补偿款之后,通常会选择自行去购买房屋,但在购房过程中,会遇到很多类型的房源:房改房、商品房、经济适用房……今天小编就带着大家区分一下这三类房源,大家在购买时可以根据这三者的区别进行选择。

  

  房改房、商品房和经济适用房的产权证书并没有本质区别,三者均受到国家相关法律的保护,都是老百姓拥有房屋所有权的合法书面凭证。

  商品房是由房地产开发公司,在经过政府相关部门批准后进行开发的,建成之后可向市场出租出售。商品房的所有权主要体现在四个方面,即房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。在不违反法律相关规定的情况下,房屋所有权人可以将商品房进行自由的转让、赠与或出租,所有权人如何处分房屋不受他人干涉与限制,其收益完全归个人所有。

  经济适用房,是国家为顾及城市低收入住房困难的居民而提供的优惠政策,由于建造经济适用房的土地是由国家划拨获得的,因而经济适用房的价格较低,经济适用住房购房人拥有有限的产权,其房屋的处分、收益受到一定的限制。

  

  根据《经济适用住房管理办法》第三十条的相关规定可知,购买经济适用房,其住房不满5年,不可以直接进行上市交易。如果经济房所有权人确有需要进行转让的,则由政府根据折旧和物价水平等因素进行回购。如果经济适用房购房满5年,则需要根据该地段普通商品住房和经济适用房的差价按照一定的比例向政府缴纳土地收益,政府可优先回购,政府不回购的,则由购房人在向政府缴纳土地收益等相关价款后,取得房屋的产权。

  房改房也可以称为已购公房,即在计划经济条件下,城镇职工根据政府相关城镇住房政策,由单位分配,按照成本价或者标准价购买的房屋。

  按照成本价进行购买,产权归个人所有的房屋如果想要进行转让,其处置、使用权不需要经过单位的同意,但是该类房屋的收益权受到一定的限制,即(1)已购公房直接上市交易:已购公房直接上市交易的,房屋的购买人补交相应的土地的土地出让金,对于房屋每平米的售价超过规定数额的,其收益由产权人和原产权单位要进行分成。(2)将已购公房转化为商品房进行交易:将已购公房转化为商品房进行交易的,需要由评估部门对房屋进行评估,然后按照市场评估价的3%缴纳土地出让金后,进行交易。

  如果按照标准价进行购买的房屋,房屋所有权人享有部分产权。在转让时,需要先按照成本价补足房价款及相应的利息,将所有产权收归个人所有后,进行出售。此时原单位有优先购买权,若原单位放弃其优先购买权,则在缴纳相关税费和土地收益后,职工和原产权单位按照产权比例进行分成。

  

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沈玉潮律师

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