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丁祖昱:2019年一季度房地产政策会松动;房企今明两年迎偿债高峰

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1、11月热点城市二手房连续2个月下调,为近4年首见

12月15日,国家统计局发布了11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中,有17个热点城市的二手房价格出现了下降。其中,北上广深四个一线城市二手房价格全线下降,北京跌幅居首,环比下跌0.6%。

从二手房价格看,全国房价的拐点已经出现,已经连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调,这是最近4年来首次出现。

点评:调整才刚刚开始,2019年房价将可能出现持续阴跌的情况。

2、机构称房企净负债率达120%创历史新高

根据国泰君安统计数据,当前房企净负债率创历史新高,达到120%,远高于2014年下行期平均80%的水平。截至今年三季度末,万科资产负债率升至84.93%,这已是从2014年以来的连续四年增长,也是万科上市以来的最高值。绿地控股三季报显示,其资产负债率扣除预收款后为83.89%,正在稳步下调。

今明两年,地产业将迎来偿债高峰期。由于国内融资渠道偏紧,不少房企转战海外融资,万科、绿地、世茂等房企都在这两天发布公告,发行美元债券。

今年1-10月份TOP30房企的融资规模占到百强房企融资规模的67%,房企融资集中度进一步提高。

点评:相对于负债,更重要是房企是否有持续的现金流。如果有持续现金流能够支撑房企渡过市场调整期,那么房企会通过加杠杆的方式实现业绩的持续发展。但是,如果说房企经营现金长期为负值或者接近断裂,多年的连续负债会给这个房企带来比较大的经营压力。现在很多中小房企就面临缺钱、融资难、融资成本高的难题。目前阶段买期房还是买大房企的比较保险。

3、全国首单公共人才租赁住房类REITs在深交所挂牌

12月14日,“深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划”挂牌仪式在深交所举行。

据介绍,深创投安居人才租赁住房资产支持专项计划是全国首单公共人才租赁住房类REITs(房地产投资信托基金)产品,储架规模200亿元。

第一期产品于2018年11月7日成功设立,发行规模31亿元,优先级证券评级AAA,票面利率4.38%,为2018年类REITs项目的市场最低发行利率。

点评:从REITs的国际发展经验看,几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租,靠租金回报投资者。公共人才租赁住房发行REITs,一方面是给开发商融资,另一方面也增加了投资者的投资渠道,但国内懂这个投资的人却很少。

4、仅有20家头部房企可发行企业债

近日,发改委发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,允许优质民营房企发行企业债,拓宽了当前房企逐渐收窄的融资渠道。但要借到企业债,房企必须满足发改委提出的四大条件:

1.资产总额大于1500亿;

2.年收入大于300亿;

3.负债率不超过85%;

4.3A评级的房地产企业。

对多数全国性房企而言,前两项规模要求可以忽略不计,但负债率和信用评级却仍卡住了包括碧桂园、融创、绿地在内的几家大型房企。民生证券认为,目前有20家左右的内地头部房企会因为企业债发行放松而直接受益。不过企业债成本多数在6-8%之间,并不算很便宜。

点评:现在允许房企以低于10%的利率发债已经很不错了,不少房企因为缺钱急得都要跳脚了。还想像08年那样有四万亿放水简直是做梦,不过很多人都认为明年会降准降息。

5、2019年一季度迎来部分限制性政策放宽

近日,中国房地产协会中介委员会秘书长丁祖昱发表了一篇万字长文,文中提到:今年9月份市场进入到调整期,就应该让市场好好的调整一下。这段时间,虽然对于企业的银根这块上没有放松,但是个人购房者、消费者已经感受到了政策的放松。

10-12月份是政策真空,明年一季度部分限制性政策的放宽或执行上的放宽。但政策放宽松之后,并不意味市场就马上回暖。其中,一部分政策会先行放宽,比如土地、限价、限购方面的政策。限购政策有两种不同的放松方式,第一种是通过人才导入的方式放松。第二种是通过资料审核的方式放松。

短时间内很难有针对房地产的刺激性政策,如果要有也是等到明年1、2月份的宏观经济数据出台之后。“两会”前后,会出台一些对经济方面的刺激性政策,一旦出台对经济方面的刺激性政策,房地产肯定也会受益。

明年政策是对房地产有利,2019年市场应该是先紧后松。但是2019年上半年的房地产市场相对来说是更加紧张,不是特别乐观,集中进入到观望状态,观望持续时间与目前的市场、政策和环境是密切相关。

二手房市场是市场回稳的重要指标。目前,二手房市场已回到最理性时候,一二线城市的经纪人年成交套数已经小于一套,大概在0.7-0.8套左右,不是特别好的数字。

点评:从以上报告的观点来看,倾向于认为2019年房地产市场会持续低迷,所以政策会有所放松。不管明年会怎样,我们都应该提前做好御寒准备。最重要的事情便是,保证自己能够有持续的收入。

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