楼市冷淡，珠江新城二手也扛不住！业主急售降价8%

广州亚运会后成功上位CBD的珠江新城，早已是豪宅的集中营，10万＋元／平豪宅遍地。近几年，随着板块的开发成熟，新房供应接近尾声，房价自然一路高走，置业门槛非一般的高。

目前板块在售的新房情况，是这样子的。

▲珠江新城在售新房报价（数据来源：网易房产）

珠江新城新房门槛之高，吓坏不少围观的网友。可以说，就算中了彩票，也未必买得起这些新房。

那么二手市场呢？会否有笋盘？

熟知珠江新城板块的置业经理告诉买买君，他们习惯地把珠江新城分为西区、中区和东区。西区开发最早，商住规划混合，人员也比较繁杂；中区在花城广场两侧，居住环境旺中带静；东区尤其是珠江公园一带，纯住宅小区较多，环境较清幽，普遍楼龄较新，房价更高。

笋盘不好说，但整个板块的房价“低谷”主要集中在板块的“边缘”，西边临近广州大道一带的单体楼、商住混用的小区，二手放盘价低至5.5万元/平起，东边临近黄埔大道的楼龄较老的小区二手放盘价有6万元/平起。

▲珠江新城简略分区图

这些小区的硬伤都比较明显，交通噪音比较大，居住舒适程度打折，物管服务比较差，大部分是早起珠江新城的投资客拥有的物业，很少用于自住。尽管这些都是板块的价格低谷，但交投并不算旺盛。

为什么？

因为如今这里的主流买家都是以自住为目的。

从置业群体看，基本来珠江新城置业的买家都是“实力型改善买家”，他们不仅预算高，支付能力强，并且对产品有较高的要求，宁可多花一点钱买个好房子。楼市政策对他们的影响，可能就是在名额上的限制，其他问题都基本有办法可以解决。

列举一个典型的例子，近期，某优质楼盘一套二手房放盘单价约9.5万元/平，被意向买家看了一波后，最终以10万元/平成交。在如今楼市相对冷清的行情，能溢价成交的单位确实不多，好单位的抢手程度可见一斑。

不过，莫慌，随着年底置换高峰来临，珠江新城的二手房也有一些松动。重点要紧盯“急售”的卖家。这里卖家的心态非常强硬，除非有急切的换房需求，不会轻易降价。

如近期有一西区楼盘业主急于把原来的两房置换成三房，其87平的两房放盘价750万，两个月后降至690万元后立马成交，降价幅度约8%。

接近700万的总价买个CBD两房，买买君真的觉得“有钱”“任性”。当然，在珠江新城不乏更“任性”的买家。事实上，这里的二手房最活跃的约为7万元/平左右的房子，以及总价范围约800万-1000万元/套之间的三房。大部分买家都需要“以房换房”。

预算有限，又想任性地住进珠江新城，享受别人“羡慕的眼光”，需要多少预算？买买君来支招了。

占地6.19平方公里的珠江新城，交通网络发达，地铁五号线、三号线、APM贯穿东西南北，主要公建配套都在中轴花城广场周边，无论是住东区、中区还是西区，其实都是触手可及的配套。

生活氛围方面，西区开发最早，并且写字楼林立，会更加热闹；中区位置最好，高端商业配套最集中；东区配套确实相对一般，不过胜在楼龄新，环境清幽，居住的私密性体验会更佳。

每个区都有各自的优势，不过如果追求“性价比”的话，买买君认为，买家可以从学位配套进行选择，会更容易。比如西区的先烈东路小学，是广东省首批省一级学校，在家长的口碑中会更好。

▲先烈东路小学珠江新城校区

就在先烈东路一路之隔的楼盘，选择也不少。不过由于楼龄、产品设计、物管等方面因素不同，这些小区的差价也比较明显。保利香槟花园的物管严、园林较大，产品设计也比较主流，二手放盘也基本属于西区的“高价”，三房单位放盘价已达10万-12万元/平，周边其他二手房从7万-9万元/平之前还有不少选择。

由于这边二手房基本呈现“户型面积越大，单价越高”的情况，所以置业更推荐选择买个两房“上车”，除非不考虑自住，才推荐考虑小户型。

▲CBD西区学位房推荐

同样与小学一路之隔，与保利香槟花园对望的珠江都荟与广弘天琪，都是楼龄较新，物管靠谱的小区，缺点在于小区规模不大，园林绿化比较少，但是折算单价下来，却有1万+元/平的差价！

▲珠江都荟园林实景

最后，置业经理还提醒，弄清房子的楼龄，买家可以更放心地进行“砍价”。一般而言，珠江新城2000年（建筑年代）左右的二手房放盘价在5万元/平，2010年左右的二手房在7.5万-10万元/平之间，而近几年的次新房，基本上都要9万元/平起步。

目前楼市观望氛围比较浓重，不少卖家都是边卖房边放租，并且放盘比较敢叫“新高价”。置业经理统计了一下，诚心想卖的房子（放盘价比较贴合市场价的单位），仅有两成，业主普遍心态比较强硬，不轻易松口。