高利贷到期签订买卖合同以本息为对价，合同有效但超额利息不保护

基本案情：

张三与甲公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对甲公司合计2.6亿元借款的债权。该债权陆续到期后，因甲公司未偿还借款本息，双方经对账，确认甲公司尚欠张三借款本息361398017.78元。双方随后签订商品房买卖合同，约定甲公司将其名下房屋出售给张三，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给甲公司。

根据张三提交与甲公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

现甲公司未交付房屋，张三向法院起诉，甲公司主张上述买卖合同无效。

争议焦点：

本案中签订的房屋买卖合同是否有效；超额的利息是否应得法律的保护？

裁判理由：

本案争议的商品房买卖合同是在甲公司未偿还借款本息的情况下，经协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期甲公司难以清偿债务时，通过将甲公司所有的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。故本案商品房买卖合同应当认定为有效。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且甲公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为张三作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款。

相关法条：

《物权法》

第一百八十六条　抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

《担保法》

第四十条 订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二条 出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。

当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。

相关案例：

（2015）民一终字第180号（指导性案例72号）

个人见解：

本案焦点在于民间借贷中，到期无法偿还借款，签订房屋买卖合同，将借款本息作为购房款，合同是否有效。通过相关法条的阅读，读者应该了解到，在我们国家禁止在担保合同中约定，如果到期未偿还债务，就将抵押物转让给债权人。此条款专业称之为“留置条款”。法律是严格禁止的，因为在签订借款合同时，债权人与债务人之间的地位是不平等的，债务人处于一个相对弱势的地位，基于上述地位，债权人很有可能将抵押物的实际价值评估的较低，债务不能偿还时，将抵押物转让给债权人，债务人的合法权益就会受到损害，因此法律规定，债务不能偿还时，应当由相应的机构来估价、变现，以此来保护债务人的合法权益。

实务中，放贷者在民间借贷时为了规避上述留置条款，往往签订两个合同，一个借款合同，一个买卖合同，当债务人不能偿还时，债权人就会拿着买卖合同起诉，请求债务人交付房屋，这样既能达到上述目的，还能规避留置条款，但是这一做法早已被法院发现，也禁止了这样的做法。

而本案中，买卖合同是在债务人收到借款之后不能偿还时签订的，此时债务人已经无路可退，有了和债权人公平解决问题的“资格”，故此时签订的买卖合同，应当类似于以物抵债的合同，我们认定为有效，判断买卖合同是否有效的标准时，签订买卖合同的节点债务人是否有了谈判的筹码。

虽然可以认定合同有效，但是并不是所有的本息都可以冲抵房款，超额的利息还是不受法律保护，不视为房屋款，应当由买房人另行支付，不然就变相的保护了高利贷。