昨天，有个上海的朋友来问我：昆山有没有特别好的大平层项目？
这个问题还真把我难住了，脑子里过电影一样闪过一个个大平层楼盘，但又总感觉每一个都缺一些什么，一时还真说不出哪个楼盘是昆山最好的。
有近郊独栋的人不牛，有独栋还有都市大平层的人才牛，都市大平层近年来已经成为城市高端人群的标配。
但不是房子大一点就能叫都市大平层，之前看到某楼盘100平米就敢说自己是大平层，“大平层温馨两居”吗？
“大平层”概念，始于法国盛于美国。
首先，户型豪气，能多浪费多浪费，能多抛洒多抛洒，别想房子大了清洁不好住，不差钱。
其次，管家纯正伦敦音，普通物管是保值增值，而管家则是让主人“增值”，是一种人居价值的终极体验。
最后，也是最重要的一点，占有最稀缺的资源和最无敌的视野。
以432 Park Ave PH 95为例，位于中央公园东南侧，高度426米。排在新世贸中心之后，为纽约第二高，美国第三高，世界最高住宅楼。楼体上半部分基本为一层一户，为了照顾面积和私密性。
这套位于95楼的penthouse，6房7卫，墙上玻璃尺寸达到9.3平方米，层高近4米。面积达8255平方英尺，合767平米。售价8200万美金，合6亿人民币。
昆山这座小城当然没有这种豪奢的大平层，但不妨碍我们总结一下优秀的大平层应具备的品质。
城市核心地段
都市大平层必需栖身于中心区域，拥有主城区核心地段的所有优质公共资源：交通干道、中心商务、幼小教育、医疗资源、餐饮购物、休闲娱乐、市政公园、高级会所等近在咫尺，日常生活十分便捷，比如昆玉九里。
像城西的某些楼盘，虽然拥有很好的自然生态，但那只能叫景观大平层，不能称为“都市大平层”。
户型设计绝佳
高端客户对于产品的关注点更多体现在户型设计（50%以上）、其次是景观环境（30%）、再次是房屋使用率（15%）。
其户型特征必须反映以下方面：
为了增加空间的阔绰豪华感，除了采用两层以上挑高的入户大厅和宽敞明亮的私享电梯厅之外，层高多在3.15米以上。
像上海知名豪宅汤臣一品层高3.5米，成都银泰华悦府层高也是3.5米，北京长安太和二期及成都雅居乐富春山居层高则为3.6米。
按照目前规划规定，3.6米以上就要按1.5层计算面积了，因此3.6米算是层高的“天花板”了。
从入户形式上讲，电梯独立入户和主仆双向入户是目前比较流行的，也就通常说的2梯2户或3梯2户，这样入户的优点在于可使工人与货物的出入与主人出入分离，保证豪宅空间的品质和档次。
因此，多数都市大平层采用板式结构，其采光通风好，视野开阔。
有甚者甚至做到了“一层一户”，如北京的西山壹号院，户型面积达到495平米，具有360度的景观面。
从住房功能设计上讲，三个大尺度的卧室或四房是基本要求，其中至少须有两间套房。
另外对服务用房的需求也较高，应设置工人房、洗衣房、设备房等附属空间；生活功能空间可设置分开的中西厨、早餐厅、大衣帽储藏间、杂物间等；休闲功能则有健身、茶室、影音、红酒雪茄等。
从流线设计上讲，应充分考虑主、客、仆用房的分离，最大程度地避免流线上的相互干扰，可以通过十字形过道、连廊、阳台、花园等过渡空间来实现。
视野景观开阔
出则繁华，入则静谧，临江看湖面向公园当然最好，有很好的大都市轮廓景观也可以。
许多知富阶层之所以摒弃远郊别墅而选择都市大平层作为“第一居所”，一方面考虑了事业的要求；
另一方主要是情结上难舍都市的繁华：就有人喜欢住在高处，看车水马龙，看都市夜里的灯火辉煌，就喜欢那种满眼灯火、流光溢彩的感觉，仿佛每一盏灯火都有一段故事。
适度的喧嚣也可以让人解压放松，这是死寂般的远郊别墅没办法做到的。
为了充分利用都市胜景，不少都市大平层采用开间八、九米的横厅设计，让会客厅和餐厅都能拥有很好的景观，有的甚至在主卧的浴室里也能奢享都市的繁华。
精装修的秘密
大平层装修标准多在每平米5000甚至10000元，其中多采用进口或知名品牌的厨卫空调地暖设备，设计风格也非常的前卫时尚。
因为买大平层的客户多数不是首次购房，先后入住的时间拉得很长，加之每户装修期又长，如果像某些号称大平层楼盘将毛坯房交给业主的话，整栋楼的装修少则5年，多则10年也不会休停。
对先行入住的业主来讲，那简直就是一场马拉松式的环境灾难！
另外一种让人啼笑皆非的现象是：有少数大平层投资客户，在毛坯卖不起价时，索性简单装修，隔成许多小间当合租房出租，甚至当员工集体宿舍。发生这种情况，你还会有住豪宅的感觉吗？
低密度纯类别
容积率不超过2，最好是纯大平层楼盘，低多层最好，最多小高层，平面布置能够大面朝南或面向主景观。
现实中的大平层
现实中，实现上述条件的昆山大平层实在太少了。
不管讲不讲情怀，成本啊，赚钱啊，还是放在首位的。
在城市高密集约用地的原则下，开发商拿地成本逐年提高。
面对3.0以上的容积率，一种“高低结合”的做法是在地块周边两到三个边布置成高层中小户型刚需走量，中间搞点联排叠拼之类的“别墅”，有天有地好提高品质卖上价。
但住在这样的“别墅”里是怎样的体验呢？
你在别墅里看风景，看风景的人在高处看你，别墅装点了高层的景观，你装饰了别人的梦。
还有另外一种“高高结合”做法是，地块四周围做大量的中小户型，只在庭园中央或景观最好的所谓楼王位置做个大平层。
从居住者的角度讲，当然希望整个楼盘都是精装修的大平层户型，这样住户的层次基本相同。若有大量中小户型参杂在一个小区，居住体验就会大打折扣。
但从开发商营销的角度讲，纯做大平层去化周期长，资金周转的压力很大。无奈之下，只好大小户型结合，靠小户型刚需走走量。
像城南某些开发商一开始全想做精装大平层，但销售速度太慢了，二期也只好做起了小户型。
所以，现在看来，同进君望能够一直保持全部大平层也是满厉害的。
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