实探丨谁买走了三千万的二环别墅？

从土拍到入市，限竞房一个接一个亮相，严肃君也陆陆续续跟了一年。

80余个项目及地块，看过大半，更多时候还是以刚需的视角，审视90平三居的“主力户型”，帮大家分析哪个项目性价比更高。

所以，在严肃君跟着群友看了佑安府的别墅后，产生了一种“大观园”式的新奇与茫然——

总价三千万起跳的二环别墅，谁会为它买单？周边不乏竞争者，买它的理由又是什么？

严肃君在和N个500人置业群中的神级群友交流过后，得到了几个信息点：

• 邻居——圈子也是社会资源。

• 位置——最无法被替代的硬实力。

• 性价比——限竞房的价格，抬高了别墅性价比。

循着这几个维度，严肃君重新审视了下佑安府别墅。

Part.1

到底是谁买走了三千万的二环别墅？

严肃君得到了一份佑安府别墅准业主画像：

• 年龄：35-60岁

• 地域：金融街-右安门外区域 35%；长安街沿线（西三环到东三环）25%；东三环国贸-东四环朝阳公园区域15%；地缘-丽泽-总部基地区域15%；西三环-北四环区域（公主坟-中关村-万柳）10%

• 行业：私营业主40%；金融高管20%；其他企业高管15%；其他25%；

• 学历：本科以上80%，本科以下20%。

意料之中的高知高薪人群，略微意外的是，35岁就成为三千万别墅的主人，在大部分人的终点线起跑，无疑是人生赢家了。

这些人集中分布在金融街商圈、国贸商圈、丽泽商圈、中关村商圈和长安街沿线的传统财富区。

在他们看来，邻居也是圈子，也是社会资源。

Part.2

刚需看地段，豪宅更得看地段。

北京真正优质的资源都集中在四环内，佑安府别墅准业主的工作与生活也被紧紧吸附在城市功能区内。

而佑安府所在地，买房人眼里的三环、开发商眼中的二环，确实是北京真正稀缺的地段。

严肃君梳理发现，三环有一条属于自己的时间线。

• 2015年，北京住宅用地出让50宗，三环内仅占2宗；

• 2016年，三环内全年无住宅用地出让；

• 2017年，52宗住宅用地中，三环内仅占3宗；

• 2018年，《北京市新增产业的禁止和限制目录》的出台，“东西城禁建住宅”、“全市范围内禁建房地产开发经营中容积率小于1.0的住宅项目”。

短时间内，二环住宅难有新增，出现别墅的机会更加渺茫。

更重要的是，内城别墅才是用来住的别墅。

被豪宅化的北京，一直流传着“度假别墅”、“第二居所”的概念，事实上，由于通达性差，城郊别墅的使用率其实并不高。

一旦有机会，买房人更愿意为城区中心、交通便捷的城市别墅买单。一方面可以保证事业和生活最短距离，节约时间成本；另一方面，也能高效地享受最优质的生活配套。

Part.3

价格优势明显，是给“有钱人”的福利。

对于普通新建商品房来说，限竞房的价格优势明显，而对别墅产品来说，限竞房的身份也终于能让别墅谈一谈“性价比”。

内城的所谓豪宅也面临关门时刻，仅剩的项目主要集中在南二环到南三环，包含佑安府在内，中国玺、昆仑域、懋源璟岳、玺萌壹号院、西府大院等都是响当当的豪宅代表。

这些项目里，佑安府的价格优势肉眼可见，300~500平米（使用面积）叠拼别墅，总价在2500万~4200万元（包含车位）。

对比周边，佑安府西侧500米内就是中国玺和昆仑域。中国玺是2017年北京住宅销冠，成交50亿，均价8.7万/平。

昆仑域去年成交均价在9.5万/平左右，目前叠拼剩余下叠和少量中叠，12月份成交均价近12万，总价约2500万左右。

西府大院前段时间终于拿到了所有平层产品的预售证，价格113000元/平，下跃产品还没有开售，据说打算卖到9000万。

玺萌壹号院，户型面积基本以330~500平方米为主，仅有126套房源，预计总价在3000万至5000万之间。

有业内人士认为，“地段好的限竞房虽然比周边二手房价格有所下降，但单价和总价都不低，低收入人群肯定是买不起的，这是典型的给有钱人创造的福利。”大面积的别墅产品则更甚。

Part.4

内城独院别墅，私密性更强。

区别于西府大院的大平层，佑安府的每户别墅都拥有独立的院子、独立入户的门头、独立的电梯。

佑安府下叠样板间（左滑查看更多）

在参观时，严肃君一个比较明显的感受是楼梯。相对于之前参观的远郊别墅，佑安府的楼梯缓和得多，也没有被挤压的局促感，询问后得知，楼梯宽度为1.1米，与常见的0.9米相比，确实宽出不少。

层高方面，首层层高3.3米，其余层层高3米，上叠餐厅挑空6.3米，整体比较开阔。

佑安府上叠餐厅样板间

叠拼别墅共10栋158套，8栋四叠、2栋六叠（7、8号楼），均为独门独院，花园入户，私家电梯，私密性较高。下叠南侧花园入户，上叠（及中叠）北侧花园入户，每个户型花园面积各不相同，其中边户花园最大达到100平。

佑安府别墅沙盘效果图

佑安府部分别墅产品已于11月25日取得预售证，目前顺销中。主力产品是300~500平米（使用面积）叠拼别墅，总价在2500万~4200万元（包含车位）。

Part.5

二环边三环里的地段，周边配套完备。

除了二环边的区位优势，佑安府西侧2公里就是丽泽金融商务区——丰台重点发展的新兴金融商务区。

自驾车程20分钟内，方便到达金融街商圈、西单商圈；30分钟内方便到达国贸商圈。

步行1公里范围内，分布商业、医疗、地铁等功能区，能够满足90%的生活所需。

交通：距地铁4号线马家堡站、北京南站都在2公里以内，步行大概25分钟，驾车5分钟左右。（当然早晚高峰期这两个站巨堵）

距离在建中的14号线西铁营站（预计2021年中旬全线开通）100米、19号线右安门外站（暂定名，预计2020年开通）500米，其中19号线向北两站可达金融街，向南一站可达草桥换乘机场快轨到新机场。

商业：一街之隔就是西铁营万达广场，向南1公里就是凯德MALL。

医疗：周边1公里内有3家医院，东侧的右安门医院属于二甲医院，烧伤整形、创伤骨科等科室较为权威；首医大附属北京佑安医院为三甲医院，擅长感染、传染及急、慢性相关性疾病；丰台区妇幼保健院为二级妇产医院。

5公里范围内有天坛医院、友谊医院、宣武医院、广安门医院等多家三甲医院。

严肃君手记：

地段足够好带来的号召力直接体现在销量上。

前有洺悦苑，后有金融街·融府，而佑安府的高层产品，罕见地全部按照最高限价出售，开盘当天去化率达到了84%。

具体到三千万量级的别墅上，能否依旧保持这种号召力，还未可知。

不过，严肃君从一位已购入佑安府别墅的群友处得知，即使是总价三四千万，别墅“卖的还不错”。

地段是佑安府身上最没有争议的闪光点。但作为内城豪宅，它也有不得不面对的现实：

便利的市政交通，反面就是略嘈杂的环境；二环边的地段，反面就是周边必然存在的老旧小区，这些都需要购房者去权衡和选择。

好在，这一次的选择权，握在买房人手中。