楼8| 深圳楼市11月新房住宅整体开盘去化率约44%

·网签数据显示，11月新房住宅成交1985套，环比上涨8.2%。10月成交均价为54066元/平，环比上月再减少5元/平。根据市场监测，四季度以来开发商推盘节奏加快，新房住宅大批量开盘入市，但10月新房住宅整体开盘去化率不到三成，尽管11月新房住宅整体开盘去化有所上升，但也仅少数项目去化较为理想。年底开发商为冲刺业绩，或将加大促销力度，在全市房价维稳情况下，开发商“以价换量”行为或将带动成交量进一步回升。

·网签数据显示本月商务公寓成交量持续增加，本月公寓共成交2620套，环比上升54.75%；成交面积16.22万平，环比上升43.98%。一方面近期有大量公寓项目入市，市场供应的增加促进了市场的成交。另一方面个别项目存在整售情况，该项目的集中网签也使得成交量激增。本月成交均价环比下滑17.15%至57572元/平，上月豪宅类公寓成交占比近三成，因此上月公寓均价每平米被提高至近七万元。本月豪宅类公寓成交占比下滑至两成，因而本月公寓成交均价的下滑属于正常回落。

·近几个月陆续有豪宅项目入市，带动了豪宅市场的成交，11月一手豪宅共成交887套，环比上升39.5%；成交面积为8.07万平，环比上涨17.0%。受华润城润府、瑧湾汇、中洲湾项目的中小户型产品的影响，本月1000万以下豪宅成交占比升至68.43%。本月成交热度较高的小户型的豪宅产品多为公寓类豪宅，公寓类豪宅虽然在教育配套等方面缺乏优势，但依然能够享受良好的居住体验，并且市场供应较少，因此依然受到客户的青睐。

11月新房住宅整体开盘去化率约44%

根据深圳中原研究中心统计，11月新房市场共成交4828套商品房，环比上涨23.6%，其中公寓占比54%，住宅占比41%。公寓不限购不限贷，大宗交易较多，11月网签数据显示公寓占比已超过住宅。豪宅市场方面，11月豪宅成交887套，环比上升41.5%。

四季度以来，开发商推盘节奏加快，新房住宅扎堆入市，但是整体去化率相对较低。11月底随着沙井两大盘的入市，市场出现回暖迹象，另外年底开发商冲刺业绩，将推出更多优惠购房活动，成交量或将有所回升。

价格方面，全市新房成交均价为55296元/平，环比下跌2.7%。

11月新房市场共二十五个项目获批，其中宝安、龙岗获批项目居多。其中住宅项目18个，住宅批售套数合计11282套，环比大涨99.9%，住宅批售面积合计116.0万平，环比上涨115.2%。11月住宅批售套数突破万套，其中万科星城获批住宅体量最大，达到3337套，其次华强城市花园（一期）、天汇时代花园二期获批套数均超过千套。

11月新房市场共17个项目入市，其中含住宅项目达到12个，住宅推售套数合计9359套，推售面积合计95.1万平，住宅供应持续大幅增加。新房住宅整体开盘去化率约44%，其中华强城、万科瑧山府、玺园三项目开盘去化超六成，平湖佳兆业广场、万科星城两项目市场关注度较高，开盘去化也较为理想，其他项目开盘去化一般。

截至2018年11月底，深圳全市新房住宅存量为361.2万平，环比上涨35.12%，按照过去半年平均成交量计算，去化需13.8个月。随着新房批售项目的增加，年前存量有望进一步增加。

新房住宅均价在2013-2014年缓慢上涨，2015到2016年井喷式增长，2016年10月政策调控后住宅均价维持在极小范围内变动。11月新房住宅成交均价54066元/平，环比上月再减少5元/平。

11月网签数据显示，五区均价下降，龙岗区均价下跌幅度最大，其次是盐田，而南山、龙华两区成交均价有所上升。

盐田区网签住宅仅佳兆业盐田城市广场、半山悦海两项目，其中佳兆业盐田城市广场价格相对较低且折扣较大，成交更为火爆，因此盐田区均价下跌9.6%至47369元/平。

从区域成交面积上看，五区成交面积环比上升，仅宝安区成交面积环比下降。10月罗湖、南山、福田均有住宅项目开盘入市，11月陆续网签，关内区域网签面积均有所上升。11月宝安有四个住宅项目入市，预计后期宝安区网签量将有所回升。

从区域成交均价来看，五区成交均价下跌，仅龙华、南山两区均价上涨。11月龙华区网签住宅玺园、安宏基天曜广场、新彩苑、宝泰雅苑四项目均为6万+项目，区域成交均价上涨6.2%至66726元/平。

11月8万以上网签住宅主要有香山美墅五期、华润城润府三期、中洲滨海华府一期、天健公馆，其中香山美墅五期网签量达到187套，因此8万以上价格段占比大幅增加至18.9%。

4-6万及6-8万价格段占比均较上月有所减少，而4万以下价格段占比较上月增加6.5个百分点。

从成交户型面积段来看，11月60-90平主力户型占比减少至58.2%，90-144平面积段占比增加至33.4%，刚需户型和改善型户型占比总和仍超九成。

从面积段成交价格来看，各面积段均价环比变化均较小，其中主力户型60-90平面积段成交均价环比上涨3.2%至5077元/平，90-144平面积段成交均价环比上涨5.1%至52643。

11月网签住宅项目共59个，其中有6万+成交记录的楼盘有20个，安居房1个。

11月新房住宅6万+楼盘共成交567套，占全市成交套数的28.6%；6万+住宅楼盘成交总面积为6.6万平，占全市成交面积的33.6%。

网签数据显示，11月无一住宅项目网签套数超过200套，仅四个住宅项目网签套数超过100，其中香山美墅五期以187套位居住宅项目网签套数TOP10榜首。

11月TOP10楼盘共成交1078套，占全市成交套数的53%，TOP10总套数占比较上月下降了6个百分点。

网签数据显示，华润城润府三期已连续三月成交金额最高，但11月香山美墅五期以23.63亿成交金额遥遥领先。

11月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计61.32亿元，占全市住宅成交金额的58%，占比减少了4个百分点。

11月网签公寓占比已超过住宅

11月共有7个公寓项目获批，项目批售面积合计19.77万平。成交方面，全市商务公寓共成交2620套，环比上升54.75%；成交面积16.22万平，环比上升43.98%；本月成交均价环比下滑17.15%至57572元/平。

11月除南山外，其他区域公寓成交面积都有不同程度的增加。罗湖受深业泰富广场项目影响，成交面积环比上升350.63%至2.82万平，增幅最大。龙岗受锦荟park项目备案影响，成交面积环比上升65.24%至6.54万平，成为全市成交量最大的区域。

从成交均价来看，仅龙华和福田成交均价有所上升，其他区域成交均价都有所下滑。龙华和福田的成交均价分别环比上升2.86%和1.51%。南山成交均价环比下滑6.85%，跌幅最大。

从户型上看，45㎡以下小户型公寓成交占比下滑8.53%至23.78%，占比创今年以来新低，此面积段内华润城润府三期公寓成交最为活跃；45-60㎡的公寓成交占比上升7.65%至33.93%，此面积段锦荟park项目备案量最多；60-90㎡的公寓的成交占比上升6.56%至37.86%，此面积段锦荟park以及深业泰富广场项目备案量最多；90㎡以上的公寓成交占比下降5.67%至4.43%，此面积段内潮商广场的成交最为活跃。

从成交总价来看，11月100万以内低总价的公寓成交占比下滑0.22%至0.61%。总价在100万-300万之间的公寓成交占比为54.85%，环比下降1.56%，此价段内锦荟park的备案量最多。总价在300万-600万的公寓成交占比为35.5%，环比增加17.54%，此价段内深业泰富广场和华润城润府备案量最多。总价段在600万-1000万的公寓成交占比下降7.95%至5.57%，总价在1000万以上公寓成交占比下降7.81%至3.47%。瑧湾汇在以上两个价段内的成交都相对活跃。

11月成交量TOP10榜单中，龙岗的锦荟park位居第一名，龙岗有4个项目上榜。公寓成交量前十榜单共成交2251套，占全市成交套数的85.92%。

1000万以下豪宅成交占比近七成

11月有两个豪宅项目获批，分别为南山的华润万象府和福田的香蜜府，批售面积合计11.13万平。以上两个项目均已入市。11月一手豪宅共成交887套，环比上涨39.5%，成交面积为8.07万平，环比上涨17.0%。成交均价为91387.3元/平，环比下跌7.5%。

分区域来看，11月南山、福田和龙岗均有豪宅成交。南山区一手豪宅共成交808套，成交面积为7.47万平，面积占全市比重为92.56%，南山的成交以华润城润府为主；福田成交74套豪宅，面积共计0.51万平，面积占全市比重为5.31%；龙岗成交了5套别墅类豪宅，面积共计0.09万平，面积占全市比重为1.10%。

本月千万豪宅共成交280套，环比下跌9.09%；千万豪宅占比为6.08%，较上月下降2.67%。整体来看，11月仅1000万以下豪宅成交占比有所上升。受华润城润府和瑧湾汇项目影响，一手豪宅成交总价段在1000万以下豪宅成交占比为68.43%，环比上升16.86%；1000万-2000万价段的豪宅成交占比为27.96%，环比下降14.49%，此价段内成交香山美墅·云颂成交相对活跃；2000万以上豪宅成交占比较低，2000万-3000万豪宅成交占比为1.92%，环比下滑2.33%；3000万以上豪宅成交占比为1.69%，环比下滑0.04%。

南山的华润城润府备案420套，位居11月豪宅成交榜首。本月一手豪宅成交套数TOP5共成交853套，占总成交套数的96.17%。

二手住宅成交小幅回升 投资客占比小幅上升

根据国土局备案数据显示，2018年11月二手住宅共成交4175套，环比上升10.2%，成交面积34.8万平，环比上升12.0%。成交量较上月有所回升，但依然处于低位，市场持续低迷。

深圳中原领先指数继续小幅下滑，11月中原领先指数875.8，环比下滑0.92%，二手均价51996元/平。11月深圳各区二手住宅市场成交量除南山区外，其余各区都有不同程度的增长。其中，龙岗成交1008套，环比上升20.3%，上升幅度最大；福田成交787套，环比上升13.2%。而南山区成交继续下滑，成交639套，环比下降3.0%。

区域上看，11月份各区二手价格仅龙华和罗湖区出现上升，其他各区皆下滑。其中，龙华均价49900元/平，环比上升0.7%；罗湖均价57559元/平，仅上升6元/平。盐田均价下滑2.3%，下滑幅度最大；宝安下滑1.5%，跌幅第二。均价方面，南山均价领跑，达到83494元/平；盐田均价在本月下滑后，低于龙岗，为各区最低，为39498元/平。

11月份深圳投资客占比与上月相比有小幅上升，为28.9%，仍然保持平稳走势。11月深圳市场成交虽然依旧在低位，但是成交已有小幅回升，新房市场部分热点楼盘成交较为火热，也带动二手市场成交回升。在深圳调控背景下，短炒大部分离场，长期价值投资者依然不少。

2018年11月非深户购房占比26.6%，较上月小幅下降。整体来看，虽然非深户购房占比短期内有波动，但是整体还是保持在低位。

11月全市二手住宅成交中，144平以上大面积段成交占比大幅回升，其他面积段成交占比则皆有不同程度的下滑。其中，144平以上面积段成交占比11%，提升4.1%；而45-60平面积段成交占比则下滑了2.2%；90-144平面积段占比则下降1.2%。

11月144平以上大面积段成交占比上升导致4房及以上户型成交占比增长，1房和3房成交占比则下滑。其中，2房和4房户型成交占比分别提升4.0%和1.2%；而3房户型占比下滑3.5%。

11月二手住宅套均总价为514万元，较上月有较大幅度上升。11月份大面积成交占比上升，小面积成交占比下滑明显，套均总价变化不大。从成交总价段的分布来看，250万以下总价段占比大幅增加，提升3.4%；500-600万总价段成交占比上升2.5%。而250-350万总价段成交占比则出现明显下滑，下降9.8%。

租金水平小幅下滑 龙岗租金涨幅最大

据深圳中原研究中心监测显示，11月租金指数208.2点，环比下滑0.52%。当前全市租金72.2元/平·月，11月租金回报率为1.67%。11月租赁市场需求下滑，淡季下租金趋于稳定。

11月全市租金下滑0.5%，达到72.2元/平。从各区租金水平看，福田、南山租金最高，分别达到111.8元/平和103.9元/平。龙岗租金最低，只有51.4元/平。从租金变化幅度看，11月份龙岗租金涨幅最大，环比上升0.38%；福田紧随其后，环比上升0.22%；宝安、龙华两区的租金下滑较为明显，分别下滑1.41%和1.17%。

11月深圳各区租赁占比，龙岗租赁占比最高，达31.6%，环比下滑0.8%，低租金优势明显。罗湖紧随其后，占比为18.2%，环比下滑2.1%。南山租赁占比提升明显，占比14.4%，环比上升3.9%。在租赁户型方面，3房户型租赁占比继续提升，占比达37.0%，上升2.7%；2房租赁占比则出现较大幅度下滑，2房占比26.2%，下滑5.1%。

附：十二月潜在计划入市项目

（来源：深圳中原研究中心）