正荣地产（6158.HK）：内房股新锐获2018最具投资价值新股奖

作者：格隆汇：GabyY

12月12日，由新浪财经主办的“中国上市公司国际发展论坛暨‘金狮奖’港股上市公司评选”结束，在“金狮奖”2018最具投资价值新股上市公司这个奖项上，正荣地产以最高票数84627票获此殊荣。

“金狮奖”共有13个公司及个人奖项。评选规则是在整体港股范围内产生1050家上市公司作为各初选池。按照拟定的基础筛选条件，根据企业2017年报数据及近两年监管机构记录等维度，从港股上市公司中筛选。评选首轮由市场投资者在新浪财经活动官方网站、移动客户端、微信平台等进行为期3周的网络投票，投票结果以60%的权重计入最终结果。当选公司一定程度显示了投资者、机构对公司价值的肯定。

正荣地产（6158.HK）是中国大型的综合性房地产开发商, 主要开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业。正荣以“改善大师”的产品定位，专注美好生活打造与人居改善，致力于开发高品质住宅物业，并逐渐打造出“正荣府”、“紫阙台”及“云麓”三大标杆产品品牌。

除了住宅开发，为保持多元化、平衡的业态组合，正荣地产还开发及运营正荣中心、正荣街等商业及多用途物业组合产品线。

其实，回顾今年IPO潮，新晋港股上市房企不少，而且房地产行业维持调控收紧态势，那么如此寒冬背景之下，正荣地产究竟有何过人之处得以获评最具投资价值新股？

一、港房大白马，跻身千亿销售新贵

正荣地产于今年1月16日在香港联交所挂牌上市，截止至今年12月初，除了正荣地产，另有已经上市房地产公司：弘阳地产、大发地产、美的置业；以及即将上市的海伦堡、万创国际和中梁地产。具体情况如下图：

行业来看，2018年投资房地产主旋律是追求稳定性和持续性，具体到公司就体现在其销售端和负债端的表现上。我们来从行业横向对比来窥探一二。

1、新晋港房行合约销售对比

根据克而瑞公布2018年1-11月房地产合约销售情况，如下图今年新上市的房地产企业进入千亿销售规模的只有正荣地产和中梁地产。（如下图）合约销售分别为：1133.6亿和1073.2亿元人民币。

如果按房地产公司整体销售排名来分梯级：前20名为第一级，21-50为第二级，51-100为第三级梯队，那么正荣地产在整个行业排名中已经进入第一梯队，排名第20位。

再从销售增速上来看，除开新晋上市房企，将正荣地产放在同一量级的上市房企来看，其销售增速表现也是可圈可点。截止至2018年11月，全国合约销售排名15-21位的房企中，正荣地产增速最高，达到62.38%，其次是中南置地为61.21%。（如下图）

分析其原因，正荣能够跻身千亿大户且录得较高销售增速得益于公司聚焦一二线城市的布局战略。由于一线城市房价受严控，执行限购、限价、限贷政策，购买力进而下沉到环一线城市的二线城市，加上棚改货币化安置重点的三四线城市的转变，一线城市的溢出效应和棚改政策的刺激，部分二线城市就产生2018年上半年的新一轮强烈购置需求。

而正荣地产就抓住了这个机遇，根据公司半年报，正荣地产合约销售面积二线城市占73.4%。公司一直在苏州、合肥、南京、福州、嘉兴等城市重点布局，加上上半年还将业务覆盖到核心城市：成都、重庆和广州。所以精准的战略定位助推高增长发展，后续持续动力如何，下面看看土储和负债情况。

2、净负债降低，土储充沛

根据2018年中期报，截止至6月30日，从净负债率指标观察，对比同行（如下图），正荣地产净负债率低于临近排名选取标的平均净负债率水平的176%，在行业内处于合理范围区间。

而且，公司的净负债率维持了下降趋势，2018年6月30日的净负债率较2017年底减少了10个百分点，有意识的降低财务杠杆很好的增强了公司在可持续发展上的稳定性。

另外，作为住宅开发企业，核心还是看土地储备。截止至2018年11月正荣地产新增土储货值为1423.4亿元人民币，根据克而瑞公布，正荣地产新增土储货值排名19位。

产品的品质和土储的品质共同决定了公司未来销售端的竞争力，从而影响公司的周转；而土地储备的数量则影响公司增长的可持续性。土储的品质上主要看公司历年的布局情况。（如下图）

在限价政策持续的背景下，公司土地成本是直接项目利润的关键因素。截至6月30日，正荣地产总土储的每平方米平均土地成本为人民币4337元，地价占售价约25%-30%。成本优势明显，其中近年公司加大与同行合作开发起到了降低成本的作用。

总体来说，净负债率的降低和新增土储货值为正荣地产在行业冷冬提供抗风险能力的有效支撑，由市场排名中看到，在稳定性和可持续发展上具备一定的行业优势。

结束语：

正荣地产2018年初上市至今，股价保持平稳，2018年行情跑赢大盘。公司目前市值212亿，PE9.2，PB1.47，且基本面状况良好，如果按市场预期利润增长一倍情况来看，后续股价具备拉升动力。

新晋的房企行业大白马，正荣地产处于快速成长阶段，且具备成熟的管理经验，2018年上市首年为投资者交出了一份优异的成绩单，长期来看，在充足的土地储备可结转收益补给下，公司拥有持续对抗市场冷周期的能力，相信未来前景值得期待。