重磅利好！发改委出台企业债新政 哪些房企将受益？

或许是伴随着宽松融资政策出台，今日地产股股价抬升，开盘即涨、全线飘红。

文 | 吴波

企业债券发行核准“放管服”工作又有进一步作为，对应至地产行业的融资利好是，优质地产公司也可以选择发行企业债。或许是伴随着宽松融资政策出台，今日地产股股价抬升，开盘即涨、全线飘红。

12月12日，国家发展改革委对外发布《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（发改财金【2018】1806号）（以下简称《通知》）。

《通知》坚持金融服务实体经济这一基本原则，以市场化改革为导向深入开展企业债券发行核准“放管服”，在严格防范风险的同时，鼓励优质发行人结合自身融资需求，更自主、高效地通过债券市场直接融资。

《通知》主要明确了四方面内容：一是明确优质企业支持范围。支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业，特别是支持符合条件的优质民营企业融资发展，明确优质企业主体信用等级达到AAA，明确了财务指标参考标准。

二是优化发行管理方式。批文有效期延长至两年，允许发行人灵活自主设置各期债券具体发行方案，进一步提高资金使用灵活度，补充营运资金比例提高至不超过50%，允许优质企业依法依规面向机构投资者非公开发行企业债券等。

三是实行“负面清单+事中事后监管”模式。“负面清单”明确了严格的债券资金禁止投向领域，有效引导债券资金流向符合国家产业政策的实体经济。在债券存续期内要求发行人、主承销商每年向发改委报送上一年度募集资金使用和项目进展情况，律师事务所对项目的合规性发表法律意见。

四是规范优质企业信息披露要求。《通知》以信息披露和投资者保护为核心，引导形成市场化约束机制，加强优质企业信息披露，保护债券持有人利益。

此次新政出台，意味着开展已近一年的优质企业债券融资从试点开始走向稳步推进阶段。

为深入贯彻落实党中央、国务院关于增强企业债券服务实体经济能力的决策部署，打好防范化解重大风险攻坚战，提高直接融资比重，优化债券融资服务，去年底国家发展改革委探索推出了优质企业债券融资试点。截至目前，国家发改委已累计核准优质企业债券11家，总金额为1908.4亿元。

（资料来源：发改委 整理并制图：地产壹线）

根据以往政策规定，企业债由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行的债券，归发改委审批。房企一般很少发行企业债，通常房企融资基本都是公司债，由交易所和证监会审批。

而截至目前，受限于销售去化和回款压力等影响，房企融资需求依旧巨大。尽管融资难度在近期有些许松动，但并不意味着房企融资状况趋于乐观。

譬如，境外债成本依旧在大幅上升。债券评级机构穆迪表示，11月中国房地产开发商境外高收益债券利息成本大幅上升，预计成本会保持在较高水平。有数据显示，截止2018年11月底，中国房企在海外发行美元债券总额约41亿美元，环比增长419.3%，平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02%。境外债券进占开发商总债务余额的10%左右。

那么此次发改委下发的企业债新政，是否能减少房企融资的压力？

川财证券称，本次新规允许使用募集资金用于补充营运资金的比例从此前的40%提升至50%，房企融资端正在逐步改善。

民生证券则指出，之前的企业债中，只有少数绿色债、项目收益债可以选择非公开发行。而新政出台后之后，优质地产公司可以选择发行企业债。本次融资新政虽然直接受益的主体有限，但是发债标准空间较大，头部房企均有可能受益，潜在受益者包含了50强房企中的大多数。在当前新政的要求下，潜在收益主体远超市场预期。

对应企业债新政中提及的四大标准，民生证券也做了对应的分析：资产总额超过1500亿且营收超过300亿主体，在全市场存在30家左右；符合3A评级的地产企业，也在逐年增多；而对应要求地产企业资产负债率85%以下的要求，也不会对地产公司形成实质性约束。一方面，地产公司的负债存在出表等可能，一方面，地产公司存在以预收账款为主的大量经营性负债，可以伴随地产公司加快结算进度而降低负债率。

（潜在受益的地产公司 图片来源：长江证券）

（潜在受益的地产公司 图片来源：民生证券）

不过，企业债也对资金投向做了严格规定。

新政明确提及：申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域，形成“负面清单”。“负面清单”包括但不限于：将募集资金借予他人，用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，用于弥补亏损和非生产性支出。“负面清单”领域可根据企业自身经营业务范围进行补充和调整。

也就是说，负面清单限制了地方投资，后续优质主体在申报企业债，仍存在诸多限制。

民生证券对此表示：目前市场对于“房地产投资”限定的范围解读有争议。后续房企申报企业债，仍然需要政策进一步明确，操作上存在一定困难。房地产投资限定的范围包括是否长租公寓、旧城改造、产业园区的开发建设投入，存在不确定性。在资金用于补充营运资金50%上限的背景下，可以考虑部分多元化房企在非地产领域投资的项目。

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