“只住不炒”的实质与核心是住房商品去金融化

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  “只住不炒”是十九大报告对房地产市场的基本定位,也是当前及未来国内房地产市场发展的基本原则。可以说,“只住不炒”对中国房地产市场的基本定位或未来国内房地产市场的发展原则,无论是从字面意义或房地产市场的常识来说,还是从基本内涵来说,应该是十分清楚的。但是这个基本的原则,经过国内媒体的解释或某些人的解释,其意义则完全不同,甚至于与“只住不炒”的房地产市场的基本原则风马牛不相及了。

  这两天有国内主流媒体有一文章,其标题是“深入落实‘房住不炒’,避免楼市大起大落”。从标题的内容来说,要达到“只住不炒”的目标就得避免楼市的大起大落,但这两者有必然的关系吗?这完全是两码事。“只住不炒”所强调的是住房市场要从以投资炒作为主导的市场或住房市场的金融化回归到以消费为主导的房地产市场,房地产市场价格要回归理性。而楼市大起大落,在这标题中含义不是太明。它可以是住房销售面积量快速增加或快速下降,也可以是房价涨跌幅度过大。如果是前者,这与房地产市场的“只住不炒”没有半毛关系。如何是后者,“只住不炒”的基本含义是要让房地产市场从以投资炒作为主导的市场回归到以消费为主导的市场,房价的调整是必然的事情。如果房价不调整,房地产市场如何可落实“只住不炒”的基本的原则。如果让一个以投资炒作主导的房地产市场要转型为以消费为主导的房地产市场,不通过价格调整,那么“只住不炒”的市场定位或基本原则只能是一句话空话。所以,从该文章的标题来说,如果避免房地产大起大落是指房价的意义,那么这是与“只住不炒”的基本原则相悖的。把十九大报告所强调的“只住不炒”市场定位,解释为避免房地产市场大起大落,要说有多扯,就有多扯!

  还有,从该文章的论证理由来看,为何要避免房地产市场的大起大落呢,就在于“当前预期松动推动楼市高温消退”。比如,从房价走势看,北京、上海、深圳等一线城市二手房价率先回落,并逐步向二线城市扩散。据国家统计局数据,2018年10月,全国70个大中城市中,二手房价格环比下跌的城市有14个,较9月份增加一倍。另据中国指数研究院调查,11月百城新建住宅均价环比上涨0.27%,涨幅较10月回落近0.2个百分点。从该文章的理解来看,为何当前预期松动楼市高温消退呢,就在于目前国内房地产市场的房价有回落,特别是二手房的房价有回落。在该文章作者看来,正常的房价波动看作是房地产市场的降温。

  可以说,该文章的作者根本就没有读懂国家统计局的数据。因为,就今年1-10月份国内70个大中城市的房价涨跌情况来看,10月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%,涨幅比去年同月扩大0.2个百分点;1-10月平均,同比上涨0.2%,涨幅比去年同期回落11.7个百分点。二手住宅销售价格上涨1.0%;1-10月平均,同比上涨0.7%。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨10.4%和10.0%,涨幅比去年同月分别扩大5.8和2.8个百分点;1-10月平均,同比分别上涨6.8%和7.3%。二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.6%和7.7%,涨幅比去年同月分别扩大2.6和2.1个百分点;1-10月平均,同比均上涨5.4%。也就是说,从目前国内70个大中城市的房地产市场的价格涨幅情况来看,除了个别城市房价有所调整外,全国房价都在上涨,只不过涨幅没有早几年疯狂而已(当然,2018年也有房价疯狂上涨的城市,如宜昌、日照和北海等三四线城市房价同比增幅较大,增幅分别达到了54%、42%和39%)。还有,假定房地产市场的价格有零点几的调整或下跌,这与2015年全国各城市房价基数比,全国各城市房价都上涨百分之几十,甚至于百分之一百以上了,当前有城市房价下降零点算什么房价降温,只说是房价波动一点而已。如果全国绝大多数多数城市的房价都在上涨,作为一个以投资炒作为主导的房地产市场,这个市场岂能降温?说当前国内房地产市场预期降温只能是文章作者的臆想而已,根本就没有一点事实依据。

  还有,该文章作者论证当前国内房地产市场降温的理由是从土地购置看,2018年1-11月,全国300个城市共流拍618宗住宅用地,流拍的总规划建筑面积约为2017年的2.3倍。首先,从其引用的数据来看,土地市场流拍本来就是很正常的事情。只要买者与卖者对价不起来,市场就不会成交。这种不成交其影响是多方面的,有拍卖的土地价格过高问题等。而且300个城市,每个城市有两宗土地流拍,根本不算事情,怎么在这些手上就成了问题了呢?还有,从今年全国土地拍卖情况来看,1-10月份,房地产开发企业土地购置面积21963万平方米,同比增长15.3%;土地成交价款11695亿元,增长20.6%。土地出让金增长这样快,只能是房地产开发商看好未来的土地市场,怎么能够说国内房地产市场降温呢?真是太笑话了!

  其实,“只住不炒”的市场定位或实质,实在上很简单,就是让房地产市场不能够再成为投机炒作的市场,只是成为住房消费的市场,让住房商品去金融化,让住房不能够成为赚钱的工具,不能成为财富积累及增长的工具。这才是房地产市场“只住不炒”的实质与核心。而要做到这点,仅是用房地产市场的行政化手段是达不到了,只有通过经济杠杆税收政策,即用税收政策把住房的投资与消费严格地在事前、事中及事后的区分开。也只有这样,国内的房地产市场才能落实住房的市场的“只住不炒”,让房地产市场回到持续健康发展的轨道上来,否则其他行政性的工具或调控政策只能隔靴搔痒!

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