高位接盘，年初买远郊的钱，如今够买哪里？

新政探市

科学城板块

临近年底，广州盛传“放开限价”，各区新盘宣布回归“单合同”，首付门槛一夜暴降。而此前靠低首付吸引刚需客的二手房，突然失去优势，成交是否受到影响？业主放盘会不会主动降价？买家是不是应该回流抄底二手？

为此，「关爱买房公会」特别策划：楼市拐点，新政探市，实地调查多个二手交投热门板块，亲测市场水温和买卖双方心态。本期目标——萝岗最成熟居住板块：科学城。

大萝岗，三分天下，科学城、长岭居、知识城。

近两年，长岭居板块因高价拍地爆红，知识城板块受地铁通车带动，房价都几乎翻倍，反而是萝岗的“老大哥”科学城板块，因为旧盘清货，新盘断供，慢慢刷不出存在感。

年初买买君去看长岭居，三房都不止200万，而且还要“双合同”，但从今年下半年开始，科学城越来越多次新的二手房源放盘，证满两年，免重税，最低210万就能买三房！买买君踩盘后发现，在目前楼市凉凉的行情下，科学城二手房似乎到了可以收割的季节？

本期买买君暗访的是中海誉城、万科金色梦想和越秀岭南雅筑。据了解，目前该板块二手均价在2.3-2.8万/平左右，相比年初基本持平，但胜在陆续有房源证满两年，光免去5.6%的增值税已经省了10多万。

▲主要二手楼盘分布图

单价相对便宜的是越秀岭南雅筑，比其他小区低1-2千/平，目前190万能买82平两房。

万科金色梦想户型紧凑，77平就做到三房，总价只要210万，是买科学城三房的最低门槛。

中海誉城近期有业主急售，短短1周放盘价已主动降了10万，240万就能买到95平三房。

住得怎么样？

商业教育配套都不缺20分钟到天河

交通

这次3个小区，基本都在开源大道和永和大道一带，2013年前后开发，最近的地铁站是6号线香雪站，距离约2-3公里，可直达天河客运站，换乘3号线前往珠江新城。

▲6号线香雪地铁站

但现阶段，科学城居民往返市区，主要还是靠楼巴，买买君踩盘时亲测，早晚高峰，从中海誉城到天河科韵路，只要25-30分钟，而到珠江新城，大概需要40分钟。早晚高峰各线路约10-20分钟1班车，单程票价12元。对于工作在天河的年轻白领来说，这个通勤时间可能比在市区挤公车还短。

学位

而根据2018年黄埔公办小学招生地段划分，这3个小区对口的都是玉泉学校（小学部）。这所学校为9年制，去年第1届学生已经开学，未来直升玉泉学校（初中部），位置就在中海誉城对面，根据中介透露，中海誉城和万科金色梦想的业主子女可以优先入读。

▲去年开学的玉泉学校

配套

商业方面，中海誉城和万科金色梦想的小区配套相对成熟，已经有大型超市、菜市场和麦当劳等，可以满足日常购物所需，相对来说，位置偏远的越秀岭南雅筑，目前居住氛围就没那么好，这也是卖得便宜的原因。

此外，这3个小区到萝岗万达广场，距离约8公里，到中山大学附属第三医院岭南医院，距离约9公里，这也是目前板块内唯一的三甲医院。

买不买得起？

中海选择少 三房看金梦 雅筑涨得快

中海誉城

首先是板块知名度最高的中海誉城。

小区分为南苑和北苑，相对来说，北苑的舒适度高，而南苑的便利度高。因为北苑围山而建，中间是山体公园，楼距大，而且近玉泉学校和幼儿园；而南苑虽然离工厂区近，但未来到有轨电车站也更方便。总的来看，目前买家相对更喜欢北苑。

▲中海誉城小区实景

中介告诉买买君，目前证满两年的主要是北苑1栋和2栋，而且主要是大户型。但近期有1套高层93平三房放盘，东南向看花园，业主急售，上周报价250万，这周已经降到240万，算下来单价2.5万/平，是整个小区性价比最高的房源。但证未满两年，税费加起来20万左右。

▲中海誉城93平三房户型图

▲证满两年的楼栋靠交叉路口

如果考虑证满两年，95平三房，目前报价在265万左右，总成本跟证未满两年的差不多，但不用一次性付清大笔税费，首付压力减轻，大概需要准备80多万。

万科金色梦想

比起中海誉城，买买君更推荐万科金色梦想，因为证满两年的房源中，刚需的选择性更多。

▲万科金色梦想小区实景

万科金色梦想与中海誉城仅1路之隔，小区共17栋，目前证过两年的主要是G16和G17两栋，靠马路，但买买君亲测噪音问题还可以接受，而小区旁边的洋城村地块，据说已经被万科拿下，后续将开发住宅。

▲万科旁边的洋城村

目前小区放盘的房源主要是77平小三房、86平小三房和95平三房带主套，都非常适合年轻买家。

如果是预算有限，可以考虑万科金色梦想77平小三房，功能性强，但客厅小，目前放盘的单位是北向，望马路，可以配合证过两年，业主急售，原本报价235万，已经主动降价到220万，中介表示有机会在210万就可以成交。

▲万科金色梦想77平小三房户型图

▲小区园林环境

如果看单价，其实95平带主套的三房更划算。目前有1套2楼单位，业主急售，目前报价是250万，证满两年，比同1栋楼放盘的相同户型便宜了30万左右，而且业主没有按揭，另外带1个靠近电梯口的车位，可以按原价12.5万打包出售，性价比非常高。

越秀岭南雅筑

越秀岭南雅筑原本是3个盘中最被嫌弃的小区，配套差，而且部分楼栋容易受臭气影响，位置靠东，与万科金色梦想有1公里左右的距离。

▲岭南雅筑小区实景

去年8月份买买君踩盘时，这个小区和中海誉城、岭南雅筑的价差高达5千/平左右，只要2万/平，但今年这个小区反而涨得最厉害，原因是旁边新开了龙湖的豪宅盘，拉高了房价。

▲越秀岭南雅筑82平两房户型图

价格洼地逐渐填平的越秀岭南雅筑，目前证满两年的82平两房，最低190万左右，而98平三房总价在265万左右，报价虚高。如果重点关注两房，预算在200万内，可以留意这个小区放盘。但如果想找三房，买买君还是建议集中精力看万科金色梦想。

内部转名能不能买？便宜你也买不起

关注科学城板块的买家可能还留意到，位于中海誉城西侧的时代春树里，近期经常出现所谓的内部转名单位，按目前的报价，220万左右就能买82平三房，那么这种房源有没有坑，可不可以买呢？

所谓内部转名，通常是楼盘当初留给员工或关系户内部购买的单位，由于还没出房产证，所以再次交易不需要走二手流程，完全避开了税费的问题。但买这种房源的问题在于，没出房产证，没办法申请房贷，所以多数要求一次性付款，就算再便宜，刚需也基本买不起。

全年只卖了66套二手！一手跌破2万？

买买君在阳光家缘查询数据发现，今年全年，整个萝岗，二手房签约仅66套，平均1个月不到6套。而踩盘过程中，中介也明显对带看二手房热情不高，努力游说买家转看板块内唯一在售的一手盘，卖得比二手还便宜的越秀保利爱特城。

越秀保利爱特城

越秀保利爱特城目前在售2期南区13到16栋，以及20栋少量尾货，其中13-15栋的户型为84和89平三房、112平四房带主套，16栋户型为87平三房、104平三房带主套，20栋户型为93平三房和98平三房带主套。

▲越秀保利爱特城小区实景

目前整体均价2-2.3万/平，部分单位单价低于2万，最便宜的是位于东南角的16栋，由2栋两梯六户拼接，中间户型采光差，望小区外，刚好处于两条道路的交叉口。

▲16栋位于小区东南角

销售表示，性价比高的是16栋的104平三房，折后总价220万，均价2.1万/平，首付加上团购费是73万，但跟项目合作的银行目前首套利率要去到基准上浮15%，如果纯商贷，月供8932元，如果组合贷，公积金贷60万，商贷部分30年期，月供是8085元。

关于单双合同的问题，销售称，目前开发商已经向房管局提出申请调高备案价，预计月底会有结果，如果成功调高就是“单合同”。现在买的话，先按单合同签临时合同，交首付，如果到时候不能“单合同”，可以全额退款，但临时合同是标准模版，不会针对单双合同的问题作出任何承诺。

买买君总结

相比二手房，越秀保利爱特城最大的优势是价格，但周边主要为工厂，与上述的几个二手盘距离4公里左右，难以形成抱团，未来主要依靠自身配套。

买买君认为，如果对价格敏感，越秀保利爱特城现在的价格还是值得买，但如果更重视配套，不妨趁现在二手房源有的刚满两年，碰上楼市冷淡，价格还来不及上调，择机出手。