回款是第一要务，深圳万科以价换量加速推盘

临近年底，深圳万科加快了推出新盘的力度，11月末深圳万科祭出了堪称深圳史上最大规模的推盘，一举推出了万科星城3337套住宅。

如今，离2018年结束只剩20多天，深圳万科又有一个楼盘即将入市。

据深圳市规土委，深国际万科和风轩已经备案房源889套，均价6.6万元/平方米。而根据深圳万科发布的信息，开盘最高将有5%的优惠，而万科对外宣传了5.88万元/平方米起的信息。

加速推盘、以价换量折射的是万科为了达成回款目标的不遗余力。在南方区域的9月月度例会上，万科董事会主席郁亮透露，万科今年设定了6300亿元回款，目前完成不到一半；直至12月，在万科上海区域媒体交流会上，郁亮认为这一目标基本可以完成。在这个任务的催促下，万科各城市公司正在频繁出招。

以价换量推新

在9月的那次内部讲话上，郁亮谈到了南方区域所面临的回款压力较大。“当前南方区域的回款压力比较大，这不是因为南方区域做的不好，而是因为率先感受到了市场及行业变化，此外南方区域新业务发展走在集团的前面，这两点结合到一起使得南方区域的压力更大。”郁亮说。

作为南方区域的重镇，深圳万科的回款额对整个区域有着举足轻重的影响。举例言之，去年万科南方区域实现回款1500亿元，其中深圳万科一个城市公司的回款额为500亿元，占整个区域的三分之一。

以此观之，在6300亿元回款任务的要求下，深圳万科所承担的任务量不小。熟悉深圳万科的人士向《每日经济新闻》记者表示，这一任务具有相当的挑战性。

为了达成这一目标，深圳万科采取的销售策略是大规模推出新盘，并在价格上有一定的折让。典型的如万科星城，一次性投向市场3000多套房源，最终去化率六成左右，其中5楼以上的单元全部一口价。

又如万科香蜜府11月底所推出的397套，最终销售了381套，房源最低8.2万元/平方米，均价9.71万元/平方米，叠加装修费6000元/平方米。

这一价格略低于今年4月二期开盘时的均价，当时的开盘均价为9.75万元/平方米加上7000元/平方米装修合同价；2017年4月，一期开盘毛坯备案均价为9.97万元/平方米，这次开盘的确是“平价”入市。

据《每日经济新闻》记者了解，深圳万科几乎所有渠道火力全开推广新盘。“最近总是能够接到很多万科楼盘销售的电话，沙井的给我打，龙华的也给我打。”一名潜在买家告诉记者。

万科没有对外正式公布过这两个盘的销售额。而据深圳市场人士测算，万科星城开盘的销售额在70亿元左右，万科香蜜府则是60亿元，如果能够在年内按时签约，将转化为130亿元回款。

紧抓回款过冬

郁亮在内部讲话上强调，所有行为都“收敛聚焦”，保证万科“活下去”。“6300亿回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，所有业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

实际上，销售回款一直是万科考核业绩的重要指标。今年2月，在万科的新总裁见面会上，郁亮就表扬公司总裁、首席执行官祝九胜称，我们不追求销售数字，我们更在乎的是销售的回款速度。“以现金流为基础，这是祝九胜加入万科之后带来的变化。”

在万科2017年度股东大会上，祝九胜表示，市场还处于上升期的时候，大家都关注销售额，不去关注回款。“五年前，万科的回款就已经很优秀了。我们对整售业务也有探索，导致我们的现金回款比较多。”

三季报显示，截至9月30日，万科的货币现金达到1327亿元。账面上现金充裕，万科开启逆周期收并购的节奏。

万科今年下半年与几家龙头房企的交易颇为惹眼。11月9日晚间，嘉凯城公告称，公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格通过浙江产权交易所公开挂牌转让旗下5个地产项目资产包，杭州锦蓝置业有限公司以底价竞得上述资产项目包。

杭州锦蓝归属于浙江万科南都房地产有限公司持股50%的杭州锦业，而嘉凯城控股股东为恒大地产母公司凯隆置业。

此外，10月10日，华夏幸福发布公告，宣布与北京万科、北京恒燚合作，通过收购目标公司部分股权的方式，合作开发多个环京项目，交易价款约为32.34亿元。

外界疑惑万科喊出“活下去”之后又疯狂拿地，郁亮回应称，“万科到底有没有疯狂拿地？我请大家都算一下。”他反问，维持万科现在的规模，需要多少地？销售额达到6000亿以后，需要多少相应的土地投资？这和活不活下去一点关系也没有。

一名接近万科的人士告诉《每日经济新闻》记者，“活下去”其实是对内部强调的。“万科对行业时刻都有危机感，对于战略，对于未来，万科总是在思考，在反省。”而郁亮说，“我们只是想让自己不舒服，并不想让别人不舒服。”