楼8| 百城土储去化周期上行 11城去化周期超三年

近日，上海易居房地产研究院发布《中国百城土地储备报告》。报告显示，截至2018年11月底，易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米，环比增长2.0%，同比增长13.6%。观察历史数据，2016年7月全国100城土地储备规模位于历史低位，随后土地储备规模总体步入上行通道。当前全国100城土地储备规模大体相当于2015年4月的水平。从同比增幅曲线的历史走势看，2015年8月土地储备同比跌幅为37.9％，为历史最低点。随后该曲线持续上行，其中2016年11月转负为正，2018年5月达到高点即为20.0%。随后该曲线总体下行，从6月份的19.5%收窄至11月份的13.6%。

图1 100城土地储备面积

图2 100城土地储备面积同比增幅

城市结构：三类城市土储同比增幅均大于10%

截至2018年11月底，一、二、三四线100个城市土地储备分别为6143、61271和44412万平方米，环比增幅分别为7.6%、2.8%和0.3%，同比增幅分别为14.3%、13.4%和13.7%。三类城市的同比增幅差异并不大，均保持了大于10%的同比增幅水平。其含义是，相比去年同期，当前此类城市土地储备大体增了一成以上的水平。

图3一、二、三四线城市土地储备面积

城市排行：37城土储水平低于去年同期水平

2018年11月，100个城市中，有63个城市的土地储备出现了同比增长现象，其中晋江、泉州和景德镇3个城市的土地储备上升幅度较大，同比增幅分别达到330%、232%和231%。对于晋江等城市来说，这一轮去库存效果不错，土地交易市场趋于活跃，进而利好土地储备的增加。

同时，100个城市中，有37个城市的土地储备出现了同比下滑态势，其中燕郊、固安和清远的同比跌幅较大，跌幅分别为100%、76%和72%。对于燕郊来说，其在过去的29个月中已没有供地和土地成交，根据土地储备的计算公式，其当前土地储备规模已为0，这也使得土地储备同比跌幅为100%。

表1 100城土地储备同比增幅排序

土地成交

100城月度成交：11月购地市场依然偏弱

2018年11月份，100个城市土地成交建筑面积为5689万平方米，环比减少7.1%，同比减少21.6%。观察今年1-11月份购地数据，月度成交基本都低于6000万平方米的水平，明显偏弱。尤其是今年下半年，随着房屋销售市场的降温、房企资金面的收紧等，很多房企推迟了拿地计划，进而使得土地买卖市场表现偏弱。

图4 100城月度土地成交面积

100城年初累计成交：6月份开始增幅总体下行

2018年11月份，100个城市年初累计土地成交建筑面积为62504万平方米，同比增长3.0%。观察历史数据，在今年5月份该增幅达到14.9%，随后该曲线总体下行，从6月份的7.8%收窄至11月份的3.0%。对比全国土地市场数据，可以看出，100城土地数据的降温更快，大体上领先全国3个月的水平。

100城年初累计土地成交同比增幅曲线持续收窄，对于土地储备的影响或拖累效应是比较明显的。从数据上看，6月份开始100城土地成交市场逐渐降温，而100城土地储备同比增幅曲线也开始掉头向下。这一期间，虽然各地土地供应部门也在积极增加供地，但是房企的购地信心不足，进而影响了土地储备规模的上升。

图5 100城年初累计土地成交面积同比增幅

销售降温带动去化周期曲线上行 一线城市去化周期最小

2018年11月份，100个城市土地储备去化周期为18.6个月，这也意味着按照目前商品房销售的节奏，市场需要18.6个月的时间才可以消化完这些土地储备，该数值相比10月份18.0个月有所扩大。从趋势看，土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平，总体保持上行。从原因上看，近期该曲线上行和商品房交易行情降温的因素有关。

图6 100城土地储备去化周期

2018年11月份，一、二、三四线100个城市土地储备去化周期分别为15.7、19.4和18.2个月。相比10月份14.7、18.7和17.6个月的数值，三类城市去化周期均有所扩大。

横向对比看，相比二线、三四线城市，一线城市当前土地储备去化周期相对偏小。这和两个因素有关。第一、一线城市当年高端项目的预售管控略有松动，进而利好商品房交易的上升。第二、一线城市此前供地节奏并不快，这也影响了土地储备的规模。

图7一、二、三四线城市土地储备去化周期

30城土储去化周期不足一年

当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。100个城市中，有11个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年，意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。这11个城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。当然值得注意的是，此类城市购房政策总体偏紧，若未来市场交易有反弹，那么去化周期压力会比预计的要小一点。

同时，有很多城市土地储备去化周期是非常短的，这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。其中有30个城市土地储备去化周期小于12个月，此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。包括燕郊、丹东等城市去化周期较小，这和此类城市供地偏弱有关。而对于中山来说，受益于粤港澳大湾区的概念，房地产交易表现较好，这也使得土地储备去化周期相对偏小。

表2 100城土地储备去化周期排序

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年11月全国百城土地储备规模继续上升，但是同比增幅曲线却是在下行的。今年上半年房企购地表现还比较积极，这利好土地储备规模的上升。但是下半年随着房地产市场的降温，房企购地意愿明显减弱，各地土地流拍案例增多，这都抑制了土地储备规模的上升。

预计当前商品房销售市场下行的趋势不改，所以从土地储备计算公式的角度看，土地储备去化周期依然会上行。当然从结构上看，对于土地储备去化周期低于12个月的城市，供地节奏需要加快，同时也要出台各类政策鼓励房企拿地，进而积极落实补库存的政策导向。

（来源：易居研究院）