楼8| 郑叔伦：11月份以来深圳楼市有所回暖 基本为刚需购房

今日，中原地产郑叔伦发布文章《一二手房价格有所松动 市场成交逐渐回暖》。其表示，经过连续三个多月市场成交低迷，发展商业绩所受压力有增无减，年前更加为了冲业绩目标，发展商已经不再观望犹豫，果断的该开盘就开盘、该优惠的就优惠促销，有销售力度加强之下，效果也比较明显。踏入十一月份，新房整体成交量还不错，也反应深圳购买力还是很充足，只要价格上给予一定优惠，客户依然愿意入市购买。

郑叔伦文中的其他观点，楼8小编为大家整理如下：

对于深圳楼市回暖，郑叔伦认为有以下几点原因：1、目前市场上成交火热楼盘，普遍的共同特点为“三低“，这些楼盘也造成了现在市场的局部旺盛。一是低总价，目前投资需求被严重压低，买房的基本为刚需，而刚需对价格比较敏感，价格下降让客户群体增加。总体来说，总价100-200万的楼盘卖得火爆，200-300万的卖得也还不错，400万以上的卖得就一般。

二是低单价，新项目开盘价格比周边二手楼盘低，以前发展商通过一定办法来突破备案价的限制，而现在部分楼盘价格真正低于备案价了。以前备案价为底价、地板价，而现在部分楼盘备案价为天花板价格了，反映小部分发展商可能比政府对后市更加悲观，急于降价促销。从近期各项目销售情况来看，现在开发商愿意让利促销，低于备案价的楼盘更加好卖。

三是低首付，部分发展商开展分期首付，分期首付拉长客户的付款时间，缓解客户的资金压力，也受到市场的欢迎。与过去首付贷有所不同，不是从金融机构，或者开发商直接贷款，只是把成交时间拉长，让客户可以有足够的时间，去合理安排自己的资金调动，个别有实力开发商，甚至可以做到三年成交期。

11月底，部分热点楼盘卖得很火，接连三，四个新盘开售，都取得非常好的成绩。今年由于政策调控不断，市场累积了较多的购买力，一下子释放出来，迎来了一波小爆发。这些爆发的热点楼盘共同点就是符合“三低“标准。深圳的购买力不容忽视，只要发展商做出一定让利，客户就会愿意买单。

2、二手市场方面，一手的回暖带动二手成交，一手由于统一定价，二手的业主则各自为政，难以统一，但是会跟随开发商的定价走势。在发展商降价的情况下，部分二手业主也面对市场现实，二手参考一手出价，导致二手价格也有松动，议价空间增大，二手低于市场价的笋盘也不时出现。

3、近期还有一个利好消息，就是银行利率有所松动，个别银行首套房利率从上浮15%，下调到10%，反映年底银行也需要冲业务指标，所以降低利率去抢生意。发展商、银行都在年底，进行让利冲业绩，最大的受益者当然为客户。因此，对客户来说，年底不失为入市买房的好时机。

工商市场方面，郑叔伦认为，工商市场十一月份比较安静，受经济前景不明朗因素增加，有不少租客从大面积写字楼搬到小的，或者从甲级写字楼搬到乙级，从而减小租金压力，反应出来受实体经济下行的影响。租赁市场虽然较为活跃，但主要还是因为更换租赁场所的原因，写字楼租金依然受压。今年以来深圳注销公司数量已经创纪录，反应实体经济下行趋势。中美贸易磨擦谈判还存在变数，工商铺购买比较谨慎，多是持币等待投资机会，希望有机会趁低入市。

对于深圳楼市的未来发展，郑叔伦表示，香港市场转冷速度非常快，新房成交量跌了近半。香港作为自由市场，市场变动较大。而内地由于政策调控，波动相对较小。中美贸易磨擦，对香港的冲击也非常大。经济前景不明朗，同时踏上加息周期，以及政府空置税征收压力，各种不利因素叠加，发展商只好减价销售应对，导致房价出现快速调整。

而深圳与香港的关联密切，反过来对深圳也有不小的影响。但大湾区近期利好不断，深圳出发闭环走一圈，可以经过大湾区6个城市。深圳处于大湾区中心地带，地理位置和重要性都毋庸置疑。虽然政策调控短期对市场有影响，但是大湾区的长远规划，发展前景广阔，长期来看，深圳市场依然可以看高一线。

（资料来源：公号Alan论道）