深圳二手房连跌四月 存量时代回归买方市场

21世纪经济报道 张晓玲,陈靓 深圳、广州报道

导读：此次深圳二手房市场的低迷情况，是在全国二手住宅均呈现了下跌态势的大背景下出现的。

继上海、北京之后，深圳二手房也出现了实质性下行。

11月，深圳二手房交易量虽小幅回升，但价格持续了前三个月的下跌趋势，环比下降0.4%；深圳贝壳研究院分析预测，12月二手房价格将会持续下落。

随着一线城市全面进入存量时代，二手房市场对该类城市房价的影响占比随之提升。同时，业内也存在二手房市场更能准确反映市场真实情况的共识。

深圳二手房，可谓四年来最为坚挺的细分市场。一线城市中，北京、上海二手房早在去年就已进入了低迷状态，深圳则在今年9月才出现调整。

深圳房地产业内人士认为，此次深圳二手市场的进一步下探，预示着未来深圳房价的走向。

回归买方市场

三季度以来，深圳市场上的观望氛围十分浓厚，新房打折促销普遍，二手房的价格也开始松动。

根据深圳贝壳研究院监测，11月，深圳二手房样本楼盘均价为58216元/平方米，环比下跌0.4%，同比上涨2.8%，环比连跌四个月。价格下调的同时，二手房成交量低量回升，全市成交4861套，环比增长7.4%。

其中，宝城、龙坂、前海、人民南四个片区都环比下跌，宝中、布吉、景田、龙中则环比上涨，而新洲、学区房环比持平。在同比方面，除了布吉、龙坂出现下跌，其余片区呈上涨趋势，涨幅控制在8%以内。

深圳贝壳精准指数分析预测，12月年底来临，随着置业需求的增加，深圳的二手房成交将继续低量回升，而受到市场不景气和政策严厉、宏观环境等因素的影响，二手价格继续下跌。

而新房市场在11月的销售迎来回升。11月新房供应量爆发，各房企在年底回款压力下，积极推盘，以价换量，加速去化。

据美联物业全国研究中心统计，深圳共有25个项目、14889套新房源获得预售许可证，总套数较10月增加56%；58安居客房产研究院数据显示，深圳11月新房成交套数1985套，环比上涨8.2%。

集中优惠推出的新盘抢占了部分购房群体的同时，二手房市场的买卖双方心态开始出现变化。贝壳研究院报告分析认为，短期内市场上看跌占主流。

在卖方方面，业主心理价格开始松动。一些急用钱的业主采取降价出售，以期望房产在年前变现。同时，部分换房的业主也存在议价空间。

而在买方方面，经过8月、9月、10月的调整与消化，11月置业者入市看房有所回升，加之部分学区房也因明年的开学受到更多关注。

“买卖双方在心态上肯定出现变化了。在之前市场大部分还是一个卖方主导的市场，现在来看，逐渐地，买方占到了支配地位。”中原地产首席分析师张大伟认为，深圳的二手房市场的调整才刚刚开始。

一方面，时值年末，二手房市场的议价空间还在加大，另一方面，在弱市浓厚的观望气氛下，买房主动权进一步增长，市场正在向买方市场倾斜。

值得关注的是，此次深圳二手房市场的低迷情况，是在全国二手住宅均呈现了下跌态势的大背景下出现的。

安居客线上数据显示，11月全国重点监测的67城二手房挂牌价平均为15163元每平方米，环比下降0.3%，全国二手住宅挂牌均价连续3个月下跌。

“因为信贷之类的因素，包括市场调控政策还在持续，从全国热点城市看二手房市场的确是在下跌，11月份的下跌也在意料之中。”张大伟说。

价格继续下探

二手房的房价下探趋势在其他一线城市似乎更加明显。

根据北京中原市场研究部的统计，11月，北京二手住宅买卖报价指数均值为25.82%，环比下降3.39%，同比下降3.54%，超7成业主看跌，市场低迷态势加强，观望情绪浓厚。

在下半年限竞房井喷供应之后，北京二手房交易占比量明显下滑。根据北京市住建委的数据显示，10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套，再次跌进单月成交万套以内。

而上海的情况亦不容乐观。自2017年初至今，上海二手房市场便一直处于低位盘整状态。

今年，二手房成交量在9月出现小幅回升后，10月，上海二手住宅成交11980余套，环比下降13.95%，降幅较大。至此，上海二手房指数连续11个月下行。

广州在刚刚过去的11月，二手房市场成交量大幅下挫，让利出售成为常态。根据链家的数据显示，11月广州市11区整体二手房网签量为6931宗，环比减少15%。

“北京上海进入买方市场比深圳还要明显，深圳（的二手房价格下跌）在一线城市里面还算是最小的。”张大伟表示，一线城市已经全面进入了存量时代。

有业内人士表示，北京二手房占比一直占北京市场80%以上，而上海进入纯粹的二手房市场则更早，“从2010年开始，北上广深四个一线城市就是二手房的市场了”。

业内普遍认为，在限价之下，二手房行情是对市场更真实的反映。

“一手房的价格有所约束，但二手房比较自由”，地产金融券商分析师黄立冲表示，开发商能在一手房的备案价格做一些手脚，比如限价时候的“双合同”现象等，这都使得一手房的数据出现失真。

此外，张大伟还认为，一手房市场更多受到限价、开盘节奏的影响，而且其区域分布也不均衡。加之，对一线城市全面进入二手房市场时代的判断，都使得二手房市场的走向更具参考价值。

基于存量时代的背景，又结合二手房价格对市场的真实反映情况，此次深圳二手房价格的向下趋势，预示着未来深圳房价的走向。

黄立冲认为，这轮的二手房市场下行，还与深圳的部分商业情况不佳有关，“因为企业经营不济，加上之前高杠杆的政策，需要一些企业抵押房产。商业活动衰败，款项无法到位，这批房产也开始涌入市场。”

中国楼市是一个政策市场，张大伟认为，“这样下跌的趋势肯定会持续到春节前”，但长期仍然需要结合政策的动向来看。

（编辑：黄锴）

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