房住不炒的新加坡是怎么实现国民拥房率全球第三的?

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  在新加坡待过的国人大都形容它为‘坡县’,因为它的面积实在太小。

  先来看下新加坡的位置。

  额,很遗憾,和中国相比,地图上看不到它。

  

  再来一张,和海南岛相比,它终于出现了(海南岛=47个新加坡)。

  

  主岛面积地图如下:(根据谷歌测距,东西直线距离不到50公里。)

  

  南北直线距离26公里。

  

  虽然小岛面积不大,但是新加坡在建国总理李光耀的带领下,它让世界人民见证了伟大的经济奇迹。

  下面我们简短的介绍一下新加坡。

  新加坡共和国,被大家成为狮城,是东南亚的一个岛国,位于马来半岛南端,扼守马六甲海峡最南端出口,北面隔着柔佛海峡与马来西亚相邻,南面有新加坡海峡与印尼隔海相望。国土总面积为721.5平方公里,其中包括填海造陆的130多平方公里。

  地处赤道旁边,典型的热带雨林气候,湿热多雨,气温常年维持在25-32度之间。

  由于城市绿化很好,也被成为“花园城市”。

  位于东八区,采用北京时间,与国内没有时差。

  常住人口561万(2017年数据),其中30%以上是外籍居民,典型的移民国家。

  结合国土面积来看,人口密度约为7700多人,比北京还大。

  从人口构成来看,华人占总人口的70%以上,其余人种为马来族,印度裔和欧亚裔混血。由此可见,移民主要来自中国,尤其以福建,广东,海南为主。

  经济是典型的外贸驱动型,以半导体,石油化工,金融,航运,制药和服务业为主,其中这几年金融尤为突出,已经发展成为亚洲金融中心,也是全球第四大金融中心,早在2010年就已与中国签订双边本币互换协议。

  不过,我们今天着重介绍一下新加坡的房子。

  最近房住不炒成为国内地产市政策的主基调,然而在坡县,住房基调一直是房住不炒。

  那么对于寸土寸金的坡县来说,它是怎么做到的呢?

  首先,居者有其屋。

  新加坡政府的治国理念就是居者有其屋,而且政府一直在不懈努力。

  先看公民拥屋比例,2018年最新数据,90.7%。

  G20国家排名:稳居第一。

  哇,伟大的祖国排名第二!

  

  全世界排名:第三。

  

  每个公民都有房子,炒房的动力也就小了,所谓的接盘侠也就少了。

  那么你可能会问了,我有钱可以多买啊。别急,未必可以。

  第二,居民居住房屋类型以及交易资格和交易价格。

  1政府组屋

  政府组屋,大名鼎鼎的HDB(Housing & Develepment Board)说白了,就是由政府出面,拿地规划建设房子,以非常便宜的价格卖给老百姓。

  先来看一组照片。

  

  

  

  

  下图为2018年最新HDB区域报告,红色为建设完毕区域,绿色为正在建设区域。

  

  再来看一下地铁路线

  

  我们会发现,政府组屋的建设完全是以地铁站为基准往周边辐射的,所以,政府组屋的位置都是不错的哦。

  购买资格和交易价格:

  1) 本地80%以上的人口住在HDB政府组屋中,以下为政府 2018年最新统计数据。

  

  2) 新建组屋(BTO)买主只能是新加坡公民,35岁以下必须以家庭为单位购买组屋(催婚的目的明目张胆),单身的需要超过35岁才可以申请。

  3) 新建组屋(BTO)5年内不可以转卖,不可以整套出租。

  4) 购买新建组屋,一生只有一次机会且一个家庭只能拥有一套。

  5) 以家庭为单位,月薪超过12000,不可以购买政府组屋。

  6) 离婚必须出售政府组屋,单身汉没资格享受福利(额,又是催婚)。

  7) 新建组屋(BTO)价格超级便宜,大概30-50万新币,比市场价低30%左右。二手房买主可以是新加坡公民或者永久居民(PR),以市场价交易。

  下图为地铁站500米以内的二手组屋价格(图中单位为新币每平方英尺)。

  

  下图为2018年3月根据邮区标记的组屋房价热度地图。

  

  我们可以看到二手组屋均价从1.75万人民币每平到3.67万人民币每平不等。最贵的地区是市中心周边的地区。

  综上所述,政府严格管控着市场上80%的房产的价格和流通,而且这80%的市场基本属于冻结状态。

  2执行共管公寓(Executive Condo)

  比组屋高档但比公寓低档的房屋,设施和公寓差不多,这类房屋市场很少且已停止建设,不多介绍。

  3私人公寓(Condo)

  私人公寓相当于国内的商品房,由企业拿地建设并出售。

  同样,先看一组图。

  

  

  

  

  购买资格和交易价格:

  私人公寓的位置遍布全岛各地,公寓设施很好,免费停车,24小时保安、健身房、游泳池、网球场,SPA和BBQ一应俱全,物业费200到1000新币(1000到5000人民币)不等。

  公寓价格不菲,目前市面上能找到的最便宜的是50万新币起价(实用面积70平方米,两个卧室,产权99年),而且因为是公开市场,公寓实际价格没有上限。

  比如,李连杰在乌节路的公寓2000万新币。

  下图为2018年3月根据邮区标记的公寓房价热度地图。

  

  我们可以看到公寓均价从4万人民币每平到12万人民币每平不等。最贵的地区在CBD和大名鼎鼎的乌节路购物区,对应的邮区为1,2,9。

  公寓买家可以是全地球人,有钱随便买,不限套数。

  但是根据最近调整的政策,外国人需要缴纳20%的印花税。500人民币的房子,先拿出100人民币交税。

  下图为2018年7月政府最新公布的印花税比例。

  

  4有地私宅(Landed House)

  有地私宅相当于国内的别墅,由企业拿地建设并出售。

  分独立式(Detached),半独立式(Semi-detached)和排屋(Terraced House or townhouse)。

  独立式:

  

  半独立式:

  

  联排:

  

  购买资格和交易价格:

  在新加坡这样寸土寸金的地方,有地私宅绝对是超级稀缺产品。

  除了新加坡南部的圣淘沙(Sentosa)岛上的超级豪宅之外,只有新加坡人可以参与购买有地私宅。

  我能查到的最便宜的排屋价格为140万新币,占地面积151平方米,建筑面积240平方米(上下两层),无装修,产权99年。

  

  下图为2018年3月根据邮区标记的有地私宅房价热度地图。

  

  我们可以看到公寓均价从3.6万人民币每平到10.2万人民币每平不等。最贵的地区在CBD周边和乌节路购物区,对应的邮区为4,10,11和9。

  最后,我们看一下新加坡最豪华的物业类型:优质洋房或者豪华别墅(可以归为独立式)。

  目前新加坡只有39个豪华别墅区。

  

  根据政府规定,豪华别墅必须是只有两层楼高的独立式洋房,占地至少130平方米,且集中坐落在第10、11、20、21和23区里。目前,全新加坡约2800栋豪华别墅,由于它非常稀有,单位总价高,售价一般超过2000万新币,买家往往非富即贵,产权999年。

  比如,海底捞老板在植物园的别墅售价大概2700万新币,说到这里,海底捞老板肯定是新加坡公民了,否则他无权购买。

  下图为目前在售的503栋豪华别墅位置,很高兴看到圣淘沙岛(外国人可以购买,但不可以出租)上有10栋在售。

  看了下价格,最便宜的1150万新币,最贵的78,888,888新币,看到这个价格,我想重新投胎。

  

  圣淘沙岛面积4.71平方公里,岛上功能分布如下,私人公寓和别墅区大概1.5平方公里。

  

  

  

  下图为谷歌街景

  

  

  

  综上所述,新加坡可以做到房住不炒,主要就是通过政府的手控制80%的卖家(卖家就是政府自己)和买家,从而保证中低收入人群的居住要求,至于剩下的20%,基本上放手给市场调节,反正是富人玩的游戏,亏赚不会影响大局。

  作为中国人,我们可以购买的只有私人公寓和圣淘沙岛上的别墅。

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   END

  

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