李嘉诚烂尾楼13年等来接盘侠 只卖半价也没人敢买？

“李嘉诚抛售内地资产”一直是楼市自带流量的热点，但在广州，有1个烂尾了15年的项目，两年前却转手得非常低调，这就是位于黄埔南岗板块的广州国际玩具城。

▲广州国际玩具城1期现状

烂尾13年低调“易主” 佳兆业接盘

广州国际玩具城，临近黄埔东路，靠近地铁13号线南岗站，旁边就是京东华南电商基地，2003年，由李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔与广州国际玩具中心有限公司共同成立合资公司，拿地开发，目标是打造全球最大的玩具礼品集散中心。

2004年，项目确实火过，开盘首日1期商铺就卖出5.5亿元，而当时最便宜的单位只要6800元/平，可以说完全是靠走量撑起了成交额。但之后“画饼失败”，玩具城发展不起来，此后13年更是烂尾，几乎沦为“空城”。

直到2017年，广州国际玩具城突然“易主”，由佳兆业接盘，并在今年以“佳兆业·未来城”的名字偷偷面市，卖起了2期的公寓。按理说，这个盘地段不错，距离13号线南岗站只有800米，价格更是白菜，140万就能买精装98平带主套三房，还是现楼，但为什么没刷到存在感呢？买买君特意前往暗访。

▲佳兆业未来城为广州国际玩具城2期

1期“回购改造”受阻 产权只剩35年

整个广州国际玩具城占地30万平，总建筑面积66万平，土地使用权50年，原本规划为3期，1期为商铺，2期为76-98平公寓，也就是目前在售佳兆业未来城，3期为30-60平公寓和酒店，还没动工。

▲2期10栋公寓已经建好8栋

2期共规划10栋，全部是两梯四户，密度之低秒杀市面上绝大部分公寓。目前已经建好8栋，还有2栋正在报建。其中，1号楼为佳兆业自持，经营旗下“创享家”长租公寓，已有租客入住，三房租金在3300元/月左右。在售的是2号楼和3号楼，其中2号楼市整个项目唯一的独栋，户型均为76平两房、83平两房带主套、94和98平三房带主套。

▲“创享家”公寓已经有入住

但佳兆业接手后，却面对2个难题：

1

先搞定500多名旧业主

根据销售介绍，开发商计划对1期的商铺进行回购，在原建筑的基础上重新改造成商业综合体，作为项目的生活配套。但买买君查看了阳光家缘的数据，项目1期拿到预售证的单位共859套，截至目前，已售出566套。也就是说，佳兆业至少要搞定这500多名业主，才有改造的可能。

▲广州国际玩具城预售证

但根据走访了解，目前1期业主众口难调，还没有具体的回购方案，改造难度5颗星。销售称预计综合体年底动工，2年后就能开业，但现场毫无搬迁迹象，部分商铺还在办公，虽然门口贴着广场整改的通知，但只是凿出个大坑，未见施工，买买君感觉：悬！

2

建好5年 产权只剩35年

整个项目2003年拿地，而2期已经建好的8栋公寓，2013年就完工了，虽然是现楼出售，但要统一在明年10月交楼。也就是说，业主买的是新房，但收楼时，已经有6年楼龄，产权剩34年。虽然销售强调，到时候交几万块续期就行了，但这个问题目前还没有明确的执行标准，买家不能尽信。

▲从建筑外墙看已经有点老旧

而且去年广州公寓开始执行“限购限售”，只能以公司名义购买，拿证2年才能转手，就算产品做得再像住宅，始终受限于性质的问题。无论是买卖手续、持有成本、交易税费、升值空间都是一笔难算的账。

可明火有小区配套 但没阳台带暗厕

买买君只能说，如果你没购房名额，不考虑增城从化，而且坚定就要买公寓，那么，佳兆业未来城在同类产品中，还是算性价比不错。

▲小区密度低绿化率高

公寓项目通常都是楼层密度高、公摊面积大、没小区配套，但不吹不黑，佳兆业未来城的小区环境，看起来确实更像住宅，目前的销售中心未来会保留作为会所，而且配套有泳池、网球场和篮球场，园林虽然建好多年，看起来有点旧，但毕竟绿化还算有保证。

▲园林一看就是上了年纪

再具体到产品，买买君也帮大家总结好了优缺点：

优点：

1密度低，两梯四户，楼间距最高70米

2铺设煤气管道，可直接使用明火烹饪

3所有户型，主卧均带前后双飘窗设计

缺点：

1所有户型没有阳台，连生活阳台都没有

▲客厅没有阳台只有飘窗

4个户型有3个都带1个暗厕，没有窗户

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没有阳台，厨房要留洗衣机位，空间小

▲洗衣机只能放在厨房

目前项目在2号楼已经开放了3个实体样板房，分别是76平两房、83平两房带主套和98平三房带主套，销售表示，介意没有阳台的话，可以把客厅飘窗位改造成带推拉门的封闭式内阳台，解决晾衣服的问题。

地铁步行15分钟 但读书要交4万赞助费

外部配套方面，佳兆业未来城距离13号线南岗站D出口约900米，1期商铺靠黄埔东路，更近地铁，2期公寓靠南岗河涌，幸好没有臭味，步行到地铁站约15分钟，还算可以接受，但黄埔东路货车多，路上灰尘多噪音大。

▲小区门口公车站为东区路口站

▲黄埔东路货车多，灰尘多噪音大

至于家长买家最关心的学位问题，公寓不能落户，没办法获得地段对口的学位，但销售明确表示，未来业主子女可以交4万/年的赞助费，入读佳兆业城市广场配套的公立学校。两个项目仅隔着南岗河涌，而佳兆业城市广场的平层单位早已卖到3万+，是佳兆业未来城的2倍！

▲项目与佳兆业城市广场一河之隔

85折甩卖139万可买98平三房带主套

因为黑点密集，加上今年楼市惨淡，佳兆业未来城自7月份亮相以来，虽然在市场上没什么宣传的声音，但价格却是降了好几波。

先是面市前吹风要卖2万/平左右，再到9月份报价1.8万/平，而买买君去到现场，看到特价房源挂的是1.7万/平，结果最后计价却发现，最低其实不到1.5万/平！

销售告诉买买君，目前76平两房总价在130万左右，2号楼因为是独栋，价格比3号楼高，但目前最划算的是98平带主套的三房，因为正在做特价，享额外85折，算下来比94平的总价还便宜。

以2号楼405单位为例，98平三房带主套，原价190万，团购5万抵15万，按揭95折，额外98折，活动再叠加85折，一波神操作后，总价只要139万。

公寓首付5成，约70万，7天内先交5%，只要7万，3个月交齐25%，也就是35万，半年内再交齐剩下的20%，约28万。因为首付可以分期，项目对外宣传直接打出“首期低至7万”的广告语。

剩下的69万申请贷款，利率上浮30%，只能贷10年，算下来月供是7789元。据销售介绍，因为是以公司名义购买，申请的是“经营贷”，不影响首套房资格，如果以后再买住宅，还可以算作是无房无贷，首付只要3成。

开发商卖力促销 不过户2年内可改名

为了解除买家对于目前“公寓限购限售”的顾忌，开发商还准备了其他交易方案：内部认购，分期付款。

分期付款除了节省高昂的贷款利息，还能打政策“擦边球”。因为不贷款就不着急过户，不需要注册公司，可以先“内部认购”，2年内如果转手，开发商再配合免费进行1次“内部改名”。

好处就是：

如果2年内房价上涨，买家可以直接绕过限售政策，通过内部改名进行转手套现。

如果2年内限购限售政策解除，个人可以买公寓，就省去注册公司等手续和费用。

但如果选择分期付款，上面提到的按揭95折，要视分期的时间，变成92-97折，最高可分3年期，打97折。如果选择3年分期，7天内先给5%，3个月内再给25%，以后每隔半年给10%，最后3个月给完剩下的20%，直到付清全款。

持有公寓还要交钱 各项费用有多贵？

公寓的交易成本原来就比住宅高，现在只能以公司名义购买，还会产生额外的支出。根据佳兆业未来城的销售介绍，开发商可以协助注册公司，费用约4800-5800元，但以后每年还要找财务为这家公司做账，费用在3600元/年左右（包括税费）。

但销售还透露，每年做账的费用，可以通过“出租公司地址”的方式收回。比如有的淘宝卖家需要注册公司，但没有物业地址，需要跟别人租用，按月收费，约300-500元/月，这样就可以覆盖每年做账的费用。但买买君提醒，出租公司地址，可能存在风险，需要自行评估。

而关于商水商电，根据销售的口径，佳兆业未来城电费统一是0.82元/度（没有阶梯制），水费是4.7元/吨，比住宅高，但没有想象中夸张。而小区的物业费是3.4元/平/月，同样高于目前普通住宅的标准。