楼市新规出台,小产权房转正希望要凉

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  前几天,广东省自然资源厅印发关于《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》,提出广东将出台一系列新规,妥善解决不动产登记历史遗留问题。

  这个指导意见比较引人关注的是,对不动产登记历史遗留问题分类提出原则性处理意见,强调集体所有土地上开发的商品住房,不得办理不动产登记。

  其实,早在2017年,国土资源部和住房与城乡建设部就发布过《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》,明确强调:防止小产权房通过不动产登记合法化。

  可以说,这样的实锤已经将小产权房明确排除在外。可见,广东的做法只是跟着国家政策在走。

  之所以此事再次引起关注,还是因为更早前,深圳曾经出台了一份规定,允许部分小产权房转正。这让很多人对于小产权转正重新燃起了希望,觉得小产权房“全面转正”有望。

  但事实上,仔细阅读深圳那份新规就会发现,其针对的是产业类、公共配套类用途的历史违建建筑,目的在于盘活土地存量,而住宅类小产权房和违建根本不在此列。

  如今,广东省新规出台,只能说,小产权房试图借不动产登记悄然转正的希望已经完全落空了。

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  关于到底什么是小产权,有多种解释。通俗的说,小产权房指的是缺乏完整产权的房子,也没有国家发放的产权证。

  以商品房做对标,商品房双证合一,拥有土地使用权、房屋所有权的双重身份,能抵押能贷款能交易。

  与之相比,小产权房有使用权却无所有权,没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。拿不到不动产证,不受法律保障。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

  只能说,它的身份从一“出生”就显得很尴尬。

  因为其身份的特殊性,小产权房一直不被法律正式承认,所以,它的转正问题也一直备受关注。特别是,我国小产权房的数量非常多。有数据统计,全国小产权房占的土地面积有66亿平方米,总量接近我国城镇住宅数量的三分之一。

  还有业内人士分析认为,如此庞大的数量,正是小产权房在短时期内看不到任何转正希望的重要原因之一。

  以广州为例,广州有100多个城中村,仅天河区上社一个城中村的流动人口就高达30多万,握手楼比比皆是,小产权房的规模相当可观。

  在深圳,2016年的数据是,深圳商品房、保障房存量不到200万套,而城中村的小产权房则高达400多万套,商品房不足小产权房的1/4。“如果让小产权房转正入市,可以想象,将会对商品房产生多大的冲击?”

  此外,小产权房不能转正,除了本身存在的一些弊端,如存在安全隐患,配套设施不完善、质量难保证之外,最大的问题还在于没有产权,不受法律保护。

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  尽管如此,但是大城市高房价面前,很多人还是选择了购买小产权房。

  特别是,目前的小产权房已不在局限于农村,还存在于很多城市的楼盘中。它们往往被建设成与商品房标准一致、社区化的楼盘,但采用20年租赁协议的方式,以租代售。

  这类房子最明显的优点就是价格比同地区的商品房便宜,有些同地段房价甚至相差一半,其租金回报率也不低,于是很多人会动心。

  但是这样的房子面临的风险也不少。

  近年来,各地正在禁止以租代售这种模式。目前广州、杭州针对开发商自持商品房,明确规定一次只能缴纳租期不得超过10年,且单次收取租金不超过1年。这种规则,就适用于小产权房。

  其次,各地都在打击违章建筑。而大多数的小产权房都属于违章建筑,包括广州、深圳、东莞在内的各城市都在大力推进拆违工作。

  当然最根本的风险来自于小产权房无法享受房价上涨的福利。试想,等周围其他小区的商品房都在上涨的时候,而自己就因为房子是小产权房而无法享受房价上涨的红利。扎心了。

  综上,小产权房未来转正希望已经基本凉了。尽管价格便宜,但从长远考虑,购房者最好还是远离这类房子。

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