预计均价9.8万/㎡,「亮晶晶」的壹亮马杀入平层决赛

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  初次走访的第120天,继壹亮马推出195㎡户型样板间之后,又一个爆款251㎡样板间面市。

  今年看过的平层项目,面积区间上有重叠的,无论是泰禾西府大院还是葛洲坝中国府,给评论君留下的印象分都很不错。

  对壹亮马来说,一场平层决赛,不可避免。

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  壹亮马的综合素质,评论君曾在豪宅赛场又一个种子选手!九龙仓壹亮马入市评测中,打过高分。

  不过,那时对产品部分的分析,只是作为一个测评维度存在,当这个线条被单拎出来之后,你会发现,九龙仓早就想到了对策。

  几点看法,跟大家商榷:

  1评论君见过的,绝大部分高端住宅案例中,最常见的是石材立面,此外,华润的经典形象,手工红砖立面,也曾经是高端的代表。

  绿城2.5代高层,开始尝试将石材、铝板、玻璃幕墙结合起来,初次造访,评论君误以为壹亮马也是类似的立面设计。

  

  壹亮马外立面展示

  直到销售友好地提示:只是金属+玻璃。

  独特的金属+玻璃幕墙的外立面,在北京住宅市场辨识度相当高,不出意外,放在全国范围也是第一例,吸睛指数五颗星。

  2、这样的材质,其实更常见在写字楼和高端公寓,世界级顶豪公寓曼哈顿下城西街50号,就是钢铁和玻璃的结合体。

  大量金属和玻璃的使用,会让整个建筑看起来更加理性、简洁、现代,但同时,也很难与住宅建立起条件反射式的联系。

  

  金光闪闪的曼哈顿下城西街50号

  九龙仓这样做,是承担风险的,但评论君个人却很赞赏这种尝试,万一擦出火花呢?

  比如,「好评与差评」的产品顾问,就很喜欢这种金属+玻璃幕墙的立面,用他的话讲就是,很有商务暖男的气质。

  简单、干练,冷静,却不冷漠。

  但购房者的市场接受度,在开盘之前永远都是问号,评论君的观点是,金属+玻璃幕墙的新鲜尝试,很可能会吸引一批审美走在前列的高阶玩家。

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  3、除此之外,壹亮马需要一个爆款户型,来抢夺购房者的关注,它的亮点一定要足够耀眼,耀眼到你可以容忍它的小瑕疵。

  从案场透露出的信息来看,担此重任的,就是项目的251㎡户型了。

  

  项目251㎡户型

  户型是五室三厅的设计,主卧与客厅的设计,带着浓重的豪宅范儿和社交气息。

  简单算了下,主人房的面积空间大概55㎡,能占掉整个户型面积的21%,面积尺度上的舒适度,可以说是非常奢侈了。

  主卧+书房南向采光面7.9米,样板间的实际感受相当大气,采光和通透也会非常棒,中间完全可以做一个推拉门设计。

  

  251㎡样板间主卧+书房

  业主在睡觉前可以看看自己喜欢的书,如果要办公怕影响家人,把推拉门关上即可。

  你可以猜到,壹亮马对于客户的描摹,一定带着对生活和工作都有要求的财智精英范儿。

  4、评论君个人更喜欢的,是户型对餐、客、厨部分的处理,客厅南向采光面5米,东侧采光面9米,整个餐客部分,可以做到270°观景。

  景观视野,绝对是购房者挑户型的硬需求,评论君听到过太多次,因为景观视野好而选择某个楼栋的买房决定。

  天气好的时候,邀请朋友来家里,临窗而坐,观景聊天,很惬意了。

  

  251㎡样板间餐厅和客厅

  户型的北向是次卧区,规划了三个居室,三代人居住也绝对够用,只不过相对主卧和客厅部分,北向次卧的采光会相对弱一些。

  5、另外,251㎡户型比较独特的是,入户家庭厅的设计,在销售的说辞中,这是为家庭中每一位成员设计的独立区域。

  

  251㎡样板间家庭厅

  孩子可以在这里弹琴,或者练习刚学过的舞蹈,家长则可以摆放平时的藏品。

  因为靠近入户门,这块空间,会容易被当成玄关的延伸,这样,玄关的空间就相当奢侈了。

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  6、从上周六开始,就陆续有不同消息源跟评论君反馈,壹亮马的销售均价预计会批到9.8万/㎡。

  毛坯交付,但项目会根据业主需要,提供4000元/㎡到8000元/㎡不同档次的选装服务,据「好评与差评」产品顾问的现场观察,用料还算有诚意。

  当然,是否选择全凭自愿,如果不嫌麻烦,自己装修也完全可以,这样项目的毛坯总价就在1700万到2500万之间。

  

  目前,周边新房存货的是泛海国际和霄云路8号。

  评论君查了下,泛海国际新房待售户型面积在372㎡到460㎡之间。霄云路8号的在售面积则在450㎡到520㎡,对标性不强。

  实际上,在产品定位之初,壹亮马就有意与泛海国际,以及霄云路8号,在面积段上拉开差距。

  评论君拿到的一份定位资料中,泛海国际的主力户型区间在300㎡左右,而壹亮马的户型规划,多在290㎡以下。

  

  附近二手房挂牌情况

  附近的老旧二手房户型,主力户型区间,则在70㎡到150㎡之间,壹亮马避开与同类高端产品正面交锋,转而收割周边改善需求的思路,很明显了。

  7、除此之外,非朝阳片区的同类产品,比如北京金茂府,甚至北京中国府、西府大院,也会对其形成潜在压力。

  之前提到,从去年开始,购房者跨区看房的现象越来越明显。一套够住,二套侧重投资的购房者,对区域的敏感性,会让位于价格和溢价空间。

  机会在于,预计9.8万/㎡的售价,拉开了壹亮马和豪宅兄弟们的总价区间。

  

  预计均价9.8万/㎡,壹亮马251㎡户型总价,在2500万左右,类似总价,可以在泰禾西府大院选一个197㎡的四居两厅。

  或者,在北京中国府选类似230㎡面积段,但总价在3000万左右。

  综合考量,似乎相当难选,实地走访之后,泰禾西府大院跟葛洲坝中国府也都是评论君的心头好。

  但换个角度从性价比考量,决策就会简单很多。评论君猜测,壹亮马171㎡的3+1户型,以及195㎡的4+1户型,可能都会不太好买。

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