北京都城分离成定局：把脉通州副中心和北三县楼市！

一、北京四套班子21位市领导近两天闭门会达成了什么共识？

2018年11月6日和7日，北京市四套领导班子共计21位是领导用了一天半的时间专门开会研讨了2019年的工作任务：这次工作会议中，关键是对北京市未来发展的一些重大问题理清思路，达成内部共识。

蔡市长提到，当前北京正处于城市转型期。在功能定位上，要更加注重“城”向“都”的转变；发展方式上，要继续由聚集资源求增长向疏解功能谋发展转变；发展动能上，要从要素驱动向创新驱动转变；城市治理上，要从政府主导型向精治共治法治转变。

会议同时透露新中国成立70周年之际，北京将有重大庆祝献礼活动：意味着2019年北京所有的工作重心，都将围绕70周年庆典活动这个主线来展开。

（以下非领导务虚会讨论内容，纯属个人观点）

如何理解由城向都的转变？

北京作为首都，必须强调政治功能为中心，要树立以服务中央政务为核心的城市发展目标，而不是盲目的追求经济的高速增长，从而导致大城市病。

因此中央在2014年开始推行京津冀协同发展战略，2017年修改北京总体城市发展规划：北京的经济中心功能被彻底剔除，过去十年的北京经济的扩张式高速增长模式被彻底终结。

即便如此，北京的经济体量依然在快速增长，。看下北京和上海的经济对比，2000年北京的Gdp只有上海的54.5%,2017年底北京已经占上海GDP的93%。北京的经济体量超过上海只是时间问题。

这么大的经济体量，哪怕只是疏解出一小部分，也会给周边区域带来巨大的变化。曾经是睡城的通州，是北京疏解最大的受益者。

二、不要南辕北辙：北京楼市“东南飞”

从大的方面看，空间是财富辗转腾挪的棋盘，山河是经济要素流动的天然阻碍，遇山开路、遇水搭桥只能在一定程度上弱化这些因素的影响，很多时候都是被逼到死角上不得不的选择。所以北京向东，向南发展的主方向无可辩驳，北京东面有副中心（一翼）坐镇，南面有新机场带动。京西，京北虽然也有规划，但重要度和支持度差了几个量级。

所以，在有选择的情况下，买房要往东，往南，而不是往西，往北，这是大的原则。

因此在有多种选择的情况下，往北京东南置业比往西北置业的胜出的概率要更高一些。

三、副中心的楼市账：东扩北三县是无奈之举

北京城市副中心规划建设在坚持“世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”的要求之下，着力打造国际一流的和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区和京津冀区域协同发展示范区。

根据北京城市副中心详细规划，我们重点看住宅、人口和产业。

人口上，目前副中心155平方公里有86万人（通州是906平方公里人口数量是144万），到2035年城市副中心常住人口规模130万以内，就业人口为70至75万人，副中心要承接中心城区40到50万常住人口疏解任务。这近50万人可不仅仅是市政府东迁带来的，还有产业和就业人口。

建设用地规划上，城乡建设用地减量到2035年控制在100平方公里左右，地上建筑规模控制在1亿平方米以内。这不是纯新建，是包括通州老城现存的大量建筑，也不是仅仅住宅，是包含所有类型的建筑。

规划坚持住有所居、居有所安，完善租购并举的住房体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，以职住平衡为导向，城乡职住用地比例1:2，新增住房约 18 万套，这18万套就是副中心的未来20年的所有新增住房，这其中还包含了集体租赁房、共有产权房等，剩下的纯商品房不多。

粗算下，按照每套100平米，就是1800万平米。约占了1亿平米的18%。

前段时间北京租赁房屋价格统计数据表明，通州区房租涨幅最快。以我们小区为例，去年一居价格为2000，三居价格为3500，昨天小区最新租房价格，一居3500.

人口还没开始进来呢，房租已经按不住了。

从产业角度看，

副中心任务之重，155平方公里的空间显然不够，这幅骨架承载不了这么多的肉，拉着北三县搞四统一扩大腾挪空间，是大北京战略调整下的通州的必然之举。

四、北三县楼市是被膨大剂催熟的！

三河的某些开发商曾经不厌其烦的放出燕郊将要划入北京的消息来给当地楼市打入兴奋剂。其实他们宣传错了方向，比北京户籍更重要的是，北三县的经济可以跟北京紧密结合融为一体。

北三县虽然行政上隶属于河北，但以后的经济将跟河北关系越来越疏远，跟北京结合越来越紧密。这也是为什么燕郊楼市可以卖4万一平，而石家庄仅能卖一万多的逻辑。四统一之后，河北政府对北三县的影响力会越来越弱。

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但是我们看到，燕郊火热时期的楼市价格其实跟杭州差别不大，但燕郊的其他方面显然跟杭州差别很远，所以说2017年燕郊楼市透支了预期是很客观的。燕郊的楼市被大家戏称为：一流的地段，二流的开发商，三流的管理。

地产商对环京楼市是怎么看的呢？国内某前十的开发商的高层在闭门会上表示：环京楼市是被北京的疏解战略提前催熟的，因为按照自然规律，北京可以容纳的人口远没有到达顶峰。北京疏解使得环京提前受益。前期北三县的楼市暴涨的确出现了透支了未来的预期，所以价格调整是必然的。

五、通州和北三县的楼市到底了吗？

不同的人对于价格自然有不同的反应。年收入上千百万的人认为北京的楼市价格“很便宜”。年收入几十万的人也觉得北京的房价可以接受，年收入10万以下的人确认为北京楼市泡沫严重。

人们总是偏向于把自己对事务的看法扩大到其他人，人们又总是偏向于拿平均收入去衡量得出房价有巨大泡沫。要知道，北京的商品房早已经不是普通工薪阶层的消费品了，拿平均收入去比较少数富裕人群才能买的起的商品房去得出有泡沫的结论，没有任何意义。比如我，月收入2000，但我从来不认为法拉利跑车价格有泡沫。

我觉得，现在通州和北三县的楼市的主要矛盾，不是价格太高大家买不起的，而是很多人想买但没资格。因此很多人宁愿花200万全款去大厂占个坑，冒着政策变化的风险去等待三年后的网签。

根据北京存量资金财富和其他投资市场的2018年的表现，国内外的宏观环境，政府剩余的工具箱，我更倾向于认为通州和北三县的房价，已经在底部区域。

那种认为房产不是投资品，房产只能被当地需要住的人来买的观点和人，终将会被民间旺盛的投资需求所埋没。

一个商品是不是投资品，某个人说了未必算，公众追求财富保值增值的永恒诉求才是最终的决定力量。

相比于黄金、汇市、股市等几个投资市场，一线城市及周边房地产还算是十分靠谱的。

所以我个人对通州和北三县的楼市前景相对乐观，通州副中心看齐朝阳均价破10万+，北三县均价3万+，应该算是2025年比较保守的预测了。

当然，如果经济的大环境变了，那就另当别论了。

具体的乐观理由如下：

（1）通州副中心坐实基本没有疑问，这比很多专家预期的仅仅改善交通要乐观许多。

（2） 通州将逐步建立起第三产业优势，两条腿走路。

北京作为全国首个服务业扩大开放综合试点城市（服务业占到了GDP80%左右），2018年2月28日通州区创建北京市深化服务业扩大开放综合试点示范区实施方案公布，方案明确了抓住商务和金融服务、跨境电子商务、文化旅游服务领域科技创新服务领域、公共服务领域、健康医疗服务领域、推动京津冀一体化发展这7个重点领域，构建北京城市副中心服务业扩大开放新格局，同时不断完善对外投资管理体制。

（3）北三县行政归属和规划管理权力分离不是长久之计，预计北三县或将有行政上的调整，不排除北三县合并，并从廊坊脱离的可能性。

（4）2019年实行财政和货币的双宽松的概率极大，等四中全会以及年底的中央经济工作会议上验证。

（5）预计北三县的限购政策明年或将部分调整，从而符合购房条件的群体体量加大。