新城控股:北上背后的高增长勇气

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  网易房产申°工作室 李莉

  距2018年结束还有不足一个月的时间,根据克而瑞数据显示,2018年1-11月,TOP100房企的整体销售规模超8.7万亿元,同比增长37.5%。截止11月末,千亿房企数量已经达到了25家,有6家房企业绩规模在3000亿元以上。

  虽然从整体来看,百强房企的业绩销售减速明显,但是在房企分化趋势下,在众多提出业绩目标的房企中依然有近10家房企提前完成了全年业绩目标。


  依托长三角 成就新城千亿业绩

  在这其中,新城控股前11月累计完成业绩1985.7亿元,目标完成率110.3%,若仅以1800亿的销售目标来看,事实上,新城控股在今年10月就已提前完成。

  这家专注住宅与商业两大业务的房企,1993年成立,至今已有25个年头,自2015 年底B 转A(新城控股吸收合并新城地产由A股上市)后规模扩张明显,从2016年的651亿上升为2017年的1265亿元,再从2017年的1265亿上升至2018年1-11月的1985.7亿元,近两年的增长可谓迅猛。


  值得注意的是,一直以来,长三角区域都为新城控股贡献了相当可观的业绩销售,2017年,长三角区域就以1003亿,75%的贡献率遥遥领先,成为其完成千亿目标的坚石。

  作为一家从长三角起家的房企,其在2017年、2018年的新增土储中,长三角区域也占据了大多数。


  2018年上半年新城控股新增土地储备82块,总建筑面积达2073.93万平方米,在这其中,仅长三角区域就占据了53%的份额。

  值得注意的是,2018年新城控股长三角区域的销售贡献率虽然依然位居第一,和2017年度相比其贡献率还是出现了下降。这一方面或许是由于新城控股在中西部的投入加大,使其业绩占比由2017年的14.3%开始上升至2018年上半年的26.8%。

  另一方面也许是因为随着近几年,越来越多的房企把长三角作为战略核心,甚至有不少房企把总部迁移到了上海,随着长三角的竞争加剧,长三角区域可挖掘的利润空间也在不断下降。由此一来,新城控股若还想继续保持以往的高增长,就需要寻找更高效的增长点。

  针对这一点,2017年底时,新城控股高级副总裁欧阳捷就曾表示:“实现规模和利润之间的平衡,关键在于我们对大形势的预判和对战略的执行。”早在2017年年初,新城就曾分析认为,土地供应减少加上房价高压使得一线城市销售放缓,固守在一二线城市的房企获得业绩增长的可能性较小。于是,公司开始由布局一线城市和热点二线城市转向非热点二线城市和一些三四线城市布局,同时避开调控比较严厉的城市。从新城控股目前的区域布局来看,其对长三角区域的依赖度依然颇高。

  近年来,新城控股坚持“以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局,目前已在全国90多个城市落地项目,随着其近两年着力拓展形成的全国化布局以及在长三角以外区域的落地深耕,可以预见,未来新城控股在长三角以外地区的业绩占比还将进一步明显提升。如,今年新城控股住宅开发事业部下属青岛公司,销售金额已经突破百亿。

  两年并不顺畅的进京之路

  2018年12月4日下午,经过41轮举牌,新城控股终于以23.3亿元的价格,22.63%的溢价率拿下了北京顺义新城第13街区SY00-0013-6022。

  在摘得顺义新城地块之前,截至2018年11月25日,新城控股已在全国93个城市有落地的项目,华北区域主要是山东及天津的项目较多,除此之外,新城控股在唐山、廊坊也有项目。然而也许是受制于环京限购政策影响,项目的知名度并没有像在长三角区域那么广。

  对此,新城方面表示:“近年来,公司积极推进‘1+3’战略,已基本完成全国化布局。环渤海区域作为我国三大城市群之一,在国内经济格局中占有重要地位。我们对北京市场一直比较关注,并根据北京土地市场的阶段性特征,积极、审慎地寻找和把握项目投资机会。相比前两年,当前北京市场土地价格回落,我们认为是比较合适的投资窗口期。”

  事实上,早在2016年11月16日,北京首批“限房价、竞地价”试点地块,大兴黄村的拍卖现场,就曾出现新城控股的身影,这是新城控股首次试水北京土地市场。在当时,新城集团北京公司副总经理石扬说道:“明年我们的重点,会放在积极获取新的地块和新的项目上,利用多种方式,进入北京市场。”只可惜未能如愿。2018年,新城控股参与土拍6次,直至12月4日才最终,摘得进京“门票”。

  业内人士表示:对于一线品牌房企来说,进京拿地更多是品牌意义上补充布局。毕竟真正能够称之为一线房企的企业,在区域布局上应该更加均衡,只有相对均衡的布局才有利于规避政策、市场波动给整体业绩带来的风险。“几年前恒大、碧桂园等房企都有迫切愿望进京拿地,导致有些房企盲目地拿了高价地,为后续销售带问题。”

  所幸的是,从新城控股的拿地价格以及其企业财务数据来看,相比去年同期今年相对较为保守,从其2018年1-6月的中报数据来看,按总地价370 亿元,对应规划总建面1640 万方,计容总建面1200 万方,用总地价/计容建面的比值估算拿地均价为3065 元/平方米,仅占销售均价25%,显著低于同业的40-50%。

  如此看来,若不安单个项目的收益计算,仅从新城控股全局战略布局的角度考虑,新城控股或将更有可能选择以北京顺义新城第13街区地块的项目以契机,着力提升其在北京的品牌知名度与美誉度,并以此打开整个北方市场的大门。

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