解局 上海“第七CBD”重生与拯救者宝能

观点地产网 对于房企而言，借道旧改项目进入一线城市并不稀奇，这是相比于招拍挂，房企得以利用少部分资金获取较大扩张的常规操作。

但如果拿项目的是一家常年布局二三线城市的房企，而所拿项目又是一栋曾遭多次“遗弃”的烂尾楼，事情就会变得颇为新鲜。

这家房企是深圳宝能，这栋烂尾楼则是上海最著名的烂尾楼之一，规划之初曾被誉为上海“第七CBD”的上海兴力达广场，这也是宝能地产系进入上海的首个项目。

近日，上海普陀区规土局披露，未来将加快百联购物广场办公楼项目建设，打造集甲级写字楼，众创空间、公寓、酒店、商业、金融等多元功能一体的商业办公综合体。而已经烂尾多年的上海普陀中环百联二期项目（上海兴力达广场），如今已由深圳宝能接手。

宝能为什么在这样一个时间节点进入上海成为了聚焦点之一，而为什么首入上海要选择这栋烂尾楼，则是事件中另一个“未解之谜”。

等待重生的第七“CBD”

与“同胞兄弟”一期相比，中环百联二期项目可谓是命运多舛。

总项目诞生于2001年，在四川兴力达集团与上海普陀区接洽之后，双方计划合作建设一个大型购物中心。2002年9月，负责开发该项目的兴力达公司正式成立。

不稳定的因素从开始就已经埋下伏笔。

该项目因为各方面原因一直进展不顺，期间甚至几度传出停工的消息。难以为继的兴力达集团于2005年8月彻底退出这个项目，而这一项目很快便被人接手。又经过几次腾挪，百联集团100%控股的上海百联商业连锁有限公司完成了对兴力达公司的全资收购。

不过可惜的是，即便是像百联这样的“老百货”，也无法彻底解决这个项目中所暗含着的各种“隐疾”。在建成了百联中环广场一期后，百联集团还是选择将项目中剩余部分打包出售。

2015年，上海衡源房地产有限公司以89.1亿元接过了这一资产包。虽然当初的成交价有22%的溢价，但不知为何，在不到三年的时间里，中环百联二期项目再次遭到了衡源房地产抛售，这一次接手的便是宝能。

有业内人士对观点地产新媒体透露，在这一项目中存在着非常复杂的债权债务问题，而这或许正是导致众多房企接手之后没多久便选择抛售的原因，“该项目里很大概率存在着资不抵债的情况，其中的问题涉及到不止一家企业。”

如果单从区位优势来看，中环百联二期的条件并不算差。上海中原地产市场分析师卢文曦介绍说，这一项目周边并没有太多的商业项目，但人流量却不小，市场需求较大。“这一区域算得上是普陀区较为繁华的地段，居民的消费水平档次较高，但却缺乏配套的相应商业配套。”

据了解，百联集团打造的百联中环广场一期，总建筑面积约43万平方米，商业建筑面积为25万平方米。此项目推出没多久，年业绩便迅速超过30亿元。

对于商业项目而言，人流量、区域环境等因素的影响并不比一个成熟的运营模式低。而从已经开出来的百联中环广场一期来看，如今仍是烂尾楼的中环百联二期未来能够发展到怎样的水平似乎也是有迹可循。

资料显示，烂尾楼项目由3幢高层商办楼及2幢五层商业裙房组成。“这一项目的主体建筑已经结构封顶，其实对于接盘者来说，除了装修、未来的运营费用以及解决存在的历史问题外，不需要支出太多成本。”业内人士介绍道。

不过，他指出：“能否梳理清楚项目中的债务关系仍是这一项目重生的关键”。

400亿目标与上市重压

对于房企而言，新进城市往往会选择一种更为稳妥的着陆方式。在经历了“股权纷争”“人事变动”等一系列波折之后，为何宝能还要选择通过一栋已经让多位接盘者铩羽的烂尾楼进入上海？

“在中环区域，想要在拿出如此规模的一块地来发展商业的可能性已经不大了，这或许也是下家愿意接手的原因所在。”业内人士介绍说，从对于长期以来一直专注于打造城市综合体项目的宝能而言，这一项目的未来规划的确与其自身定位相符合。

不过，宝能对此较为低调。从官网上看到的城市布局中并没有提及上海。此外，宝能关于城市综合体的布局大多数集中在了南宁、合肥、仪征等二三线城市，“北上广深”中也仅有深圳大本营有所布局。

一家房企如果突然改变了其原本的发展轨迹，那么很大可能是出现了更大的愿景导所致。

今年7月，有媒体曝光出宝能地产正在紧锣密鼓地筹备上市，首选A股，不排除香港上市选项。值得注意的是，该上市计划启动于2017年夏秋之际，一直以来都在默默推进当中。

由此算来，其接过上海中环百联二期项目与推动上市计划这两者或在时间上是重合的。

根据上市计划，宝能地产计划在2019年底之前向证监会递交申报材料，并于2020-2021年左右完成上市，时间紧迫。

据媒体曝光，为了上市，宝能作出了颇为进取的经营规划，其中包括拿地力度的加大，计划在2017年-2022年里合计拿地9000万平方米。

现在，随着市场越发下行，房企在公开市场拿地的态度也越发谨慎。目前来看，对于迫切寻求上市的宝能而言，规模仍是其软肋。为此，或许在未来很长一段时间里，宝能对于扩张都会保持着很大的迫切性。

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