房地产开发贷审查要点(附申请材料)

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  贷款经办单位接到房企的申请及有关资料后,应对申请人的借款资格及项目开发条件进行初步审查,对符合银行政策准入标准的发起尽职调查。调查人员应重点调查核实以下内容:

  一

  授信申请人基本信息

  1、申请人基本情况。主要调查申请人名称、成立时间、客户法人种类、注册资金及到位情况、出资形式股东构成(含主要股东名称、股份绝对额及占比)、注册地址、实际办公地址、法定代表人、营业执照年限、营业范围等。申请人的房地产开发资质等级及有效期。

  2、申请人股权结构情况。主要调查股东名称、持股比例、出资金额、出资形式、与申请人是否存在关联交易、股东之间和股东与实际控制人之间关系等。

  3、主要管理层情况。要求调查企业的法定代表人、主要管理层及财务负责人工作履历,并对管理层稳定性、行业经验、内部控制能力等进行评判。

  4、3年开发完工项目、在建项目(含在售项目)、未来3年拟建储备项目情况。项目情况包括项目名称、区位、规划、投资额、销售额、销售进度等。

  5、 申请人经营财务情况。主要调查资金管理体制和财务制度,核实财务报表数据的可靠性,了解企业近3年的经营管理和财务状况。调查并核实资产负债表中的各科目构成内容,主要了解存货、应收应付款项、预收预付款项、固定资产、银行借款等会计科目的具体构成,要特别关注重点财务数据和指标的异常变化以及闲置土地和商品房存货情况对申请人经济实力、经营状况进行分析,并结合申请人上两个年度和近期会计报表对申请人偿债能力进行初步判断。主要关注指标:股本收益率、毛利率、总资产收益率、成本费用利润率、资产负债率、流动比率、息税前利润保障比率、速动比率、资产周转率、营业收入增长率、三年利润平均增长率等。

  

  二

  控股股东、其他股东及实际控制人情况

  1、股东背景介绍。要求调查实际控制人情况(包括且不限于主业及涉及行业、资产及收入情况、地产项目的以往开发记录或是商业项目经营经验、房地产开发资质等级及有效期、在建及储备项目情况、资金实力及资金调度方式、他行的授信及资信状况等),其对申请人的持股状况和控制程度,披露完整的股权架构图。

  2、股权变更情况。主要调查股东名称、股权比例、出资形式、出资金额、验资情况等。

  3、主要子公司情况。主要调查子公司公司名称、注册资本、持股比例、主导产品、总资产、银行负债、销售收入、净利润。

  4、股东财务情况。关注实际控制人及集团合并财务报表口径下的财务经营情况,可通过总资产规模、销售规模、销售规模增长率、负债率、净资本负债比、现金比率、营业利润率和净资产收益率(ROE)等财务指标对集团客户进行评价。

  5、 申请人、股东及关联企业在银行的授信情况。

  

  三

   贷款项目基本情况

  项目基本情况。主要调查项目”四证”及其附件是否齐全、真实、内容是否一致,有无缺项及原因,核实项目资金凭证,验证项目资本金投入是否符合规定比例。

  1、建设内容、规模和建设方案情况。主要调查项目用地性质和用途,项目动迁安置计划,项目类型、特点、地理位置、规划设计、户型结构、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等建设内容是否符合国家政策及土地出让合同约定。

  2、建设条件和资金情况。主要调查土地出让地价款是否全部缴交,项目周边的市政规划、市政设施、配套工程、环保指数情况;项目设计、监理和施工企业的资质情况,项目拆迁安置房源和补偿政策,是否存在拆迁纠纷,项目土地闲置情况,项目总投资测算是否合理,预(销)售款和其他融资占比是否合理,在项目投资预算被突破或某项资金来源未落实、未及时到位的情况下,是否有可以弥补资金缺口的措施,项目盈利能力是否较强,还款来源是否充足。如有必要,贷款人应要求建设工程承包方提供同意在在建工程设定抵押期问放弃应得工程款优先受偿权的书面承诺。

  3、项目市场前景。主要调查当地房地产市场情况,项目周边同类物业租售情况,项目定价是否合理,目标客户定位是否明确,租售计划是否可行。

  

  四

  银行信用状况

  调查申请人、实际控制人和重要关联方在公共信息查询平台(如,人行征信系统、全国被执行人信息系统和失信人信息查询系统等)中是否存在不良记录和违规情况,对于有不良记录的申请人不得介入。调查申请人、实际控制人和重要关联方在他行融资情况。调查核实申请人及其股东的关联关系以及与关联企业的业务往来,了解客户项目资金真实来源及贷款真实用途。

  五

  担保情况

  1、主要调查抵(质)押物的性质和权属是否明晰、合法有效,价值是否充足。

  2、了解当地土地使用权抵押置换为在建工程抵押的程序、以及在建工程预售解押的流程及风险可控程度。

  3、 调查了解保证人的保证资格和保证能力等。

  

  名词解释:房地产开发贷款封闭管理

  封闭管理是指经营单位对房地产开发贷款的发放与支付、项目资金归集与使用、项目建设与销售、贷款回收等环节实行全过程监督和管理,以实现房地产开发贷款安全收回的管理手段。

  

  附件:房企申请房地产开发贷款提供资料清单

  一

  申请人材料

  1、企业法人营业执照、组织机构代码证、房地产开发资质证书、税务登记证、征信查询结果、外商投资企业需提供有关部门批准设立的文件、证书。企业法人注册资本验资报告及变更注册验资情况、公司章程或联营协议。

  2、法定代表人身份证明。

  3、申请人最高权力机构或其章程规定的有权机构同意申请借款的决议文件或相关书面材料(可在借款合同签订前补充提供)。

  4、经审计的项目公司近3年年度会计报表,其所属集团近3

  年年度合并会计报表,近期会计报表。

  5、银行要求提供的其他资料。

  

  二

  贷款项目资料

  1、 经有权部门批准的项目立项文件、建设项目的可行性研究报告及项目建设资金筹措计划。

  2、合作项目需提供合法有效的合作开发协议。

  3、《回有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》,除《国有土地使用证外》和《建设用地规划许可证》,其他两证如在申请阶段仍在办理中,必须在放款前补齐。

  4、国有土地有偿使用合同和土地出让价款(土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等)缴交凭证簪。

  5、项目资本金及其他自筹资金已到位的凭证,对已投入项目的资金,应出具相关凭证和证明。

  6、建筑承包合同、建设施工合同、建筑设计方案总平面图、项目用地红线图、由开发商负责拆迁的需提供征地拆迁补偿合同。

  7、项目销售或出租规划,已签订销售意向书、出租意向书或租约的应提供相应资料。

  8、若项目已进入实质性开发阶段,须提供主要的工程承包合同及工程现有形象进度证明材料。若已经开始销(预)售的,还需提供《商品房屋销(预)售许可证》。

  9、政府有权部门出具的环评批复(如需要) 。

  10、其他相关资料。

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  2018年4月:

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  2018年3月:

  3.26-4.01 | 3.15-3.21 | 3.8-3.14 | 3.1-3.7

  非标篇: 4.16-7.15

  AA篇: 5.28-7.22

  AA+篇:6.04-7.29

  AAA篇: 6.11-8.05

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