南开区最后一个“非地王”纯新盘出街!“地王”将集体备战2019

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  众所周知,南开区“地王”多,供应少。目前还有房在售,而且是“非地王”项目的,只有南开悦玺。

  但其实还藏着一个“非地王”项目,一直没有启动,最近有动作了……

  01

  最后一个“非地王”——南开府

  这个“非地王”项目就是南开区长江道小客车厂地块,目前案名已出:南开府。

  也真的要吐槽一下南开区的新房,特别喜欢带上“南开”两个字,南开1911、南开悦玺,南开府。

  现在正荣制本厂、天房、保利迎水道地块的案名还没有出,不知道是否也会叫“南开某某”。

  

  仿佛“南开”这两个字自带一股洪荒之力,这也说明在购房者心中“南开情节”还是很严重的,再加上新房供应少,所以房企们生怕大家不知道“我是南开的”。

  其实和平区也有这个“套路”,比如中核阅和平、和平翰林公馆、融创星河和平印等。

  南开府位于红旗路与长江道交口的位置,在中环线附近,距离3号线地铁站和长虹公园都比较近。

  

  这块地没有走正常的“招拍挂”程序,在2017年7月就审批完成了施工许可,当时还不知道开发商是谁,直到2017年9月才得知是绿海地产收购了此地块。

  南开府全部为居住用地,体量不大,5栋楼,为6层到顶的洋房产品,共156套房源。

  使用面积36465.6平米,其中住宅部分占比为61.77%,机动车停车位218个(含地下停车193辆),非机动车停车位994个,绿地率35%。

  粗略计算,户均面积约114平米。

  

  项目整体容积率仅为0.79,这容积率堪比联排别墅啊。从规划图也能看出,楼间距是比较大的,在32-43米之间。

  从绿海收购海报的信息上来看,未来定位为低密高端洋房

  如今,天津市区的新房市场中,洋房确实是很稀缺的,恐怕也很难找出一个纯洋房的社区。

  有数据统计,目前天津市区洋房的在售房源占比仅5%,规划用地占比却不足10%。

  365数据组调查发现,市区内尚未入市的洋房也不过1000套左右。

  

  说南开区城市界面好,其实都集中在东部片区,比如鼓楼、水上、奥体中心等板块,西部片区城市界面相对差一些,“老破小”也比较多。

  小编在南开府周边溜了一圈,整体不是很繁华的都市感,周边主要是老旧社区和4S店,但却不嘈杂,还算安静。

  

  至于南开府的价格,因为这块地是绿海收购的,所以无论它的成本是多少,一般不会按照成本定价法来定价,而是要参照周边均价

  项目周边最近的在售新房就是南开悦玺,7层洋房均价40000-42000元/平米;次新房有天房天拖,洋房均价50000元/平米左右。

  南开府的西侧还有万科金色家园,房龄约12年了,目前小高层均价约38000元/平米。

  周边“老破小”均价在25000-30000元/平米左右。

  所以,参考周边价格,预计南开府的洋房毛坯价格会在42000元/平米左右。

  

  南开府所在的学区属于南开区的中片,学区资源一般。

  总体来说,南开府是属于改善类产品,还不确定是否精装交房。目前正在挖基坑,据现场施工人员透露,预计明年春节后售楼处才会亮相。

  其实,目前和平区已不具备改善居住条件了,虽然地段仍然是镶金边的,但是整体环境不够私密、不够静谧,大多数住宅都叠加了很高的学区价值。

  所以,如今的改善型购房者都在“逃离和平”,“转战”南开区、河西区。

  但南开区新房供应确实少,从2017年8月开始,新房供应就为零,直到2018年5月崇德园开盘了242套房源,全部售罄。

  之后9月等来了南开悦玺开盘,一共500多套房子,现在还剩不到150套,以目前的销售状况,预计明年年初就要清盘了。

  所以现阶段南开区的次新房比较能扛价,因为改善需求在新房市场不能完全释放,就会被挤压到二手房市场。

  02

  天津头号大地王来了!

  除了已经亮相的南开府,金地双峰道地块也公布了案名。

  2016年11月9日,金地以楼面价56095元/平米拿下了南开区双峰道地块,成为了天津的“头号大地王”。

  如今两年已过,2018年12月初,金地了发布了该项目的案名:金地阅千峯。

  早在今年6月2日,金地集团在深圳举行了30周年暨产品品牌发布会,在会上已经透露了双峰道项目要做金地的最高端峯汇系

  

  目前金地阅千峯已经开始动工,在建的是项目最北侧的6层配套公建楼,也是以后物业、居委会、警务室、托老所等配套的所在,预计会先作为售楼处对外亮相。

  

  从现场看,金地阅千峯项目外围用的都是石材,不愧是地王!

  在其他城市也有金地的峯汇系,比如温州的金地学院十一峯在外围和配套营造上就已经斥资近5000万了。

  金地阅千峯楼面价56095元/平米,叠加两年的资金成本,如今实际楼面价已接近65000元/平米。

  在限价严格的楼市中,不知道未来会呈现出什么样的产品,也是很期待呢。

  从已公布的规划图来看,金地阅千峯也“落俗套”的规划了高低配,5栋30层左右的高层,2栋10层的小高层,以及11栋7层的洋房,户均面积约160平米。

  

  03

  2019,地王入市,虎啸龙吟

  除了金地阅千峯,南开区还趴着5个地王。

  南开1911最初放风价51000元/平米,含精装;10月时价格定为42000元/平米,毛坯,但直到目前都没有开盘。

  其实南开1911这波“暂停”的操作可以说是666,因为目前有南开悦玺在新房市场当“销售老大”,高层3万多的均价对于南开1911来说无疑是种“暴击”。

  现在南开区的新房市场是“一级托一级”的状态南开1911托着南开悦玺,等南开悦玺出清了,就轮到南开1911了,之后金地阅千峯再托着南开1911。

  

  

  注:成交楼面价为综合楼面价,一些含商业、配建项目的纯住宅楼面价还会更高

  

  事实上,并不是只有南开1911一个项目在等金地阅千峯,可以说南开区所有的地王都在等它,等着它给自己“抬轿子”。

  如今金地阅千峯已经动起来了,南开1911很快就要开盘了,保利迎水道地块也表示明年要入市了,预计正荣制本厂、天房迎水道地块明年也会有动作,毕竟最长的已经拖了2年半了。

  自从地王出现后,可能每个人都在想,以后要卖多少钱。而开发商也在为能卖多少钱博弈着,但等来的结局似乎对开发商来说并不那么美好。

  地产融资渠道收紧、新房严格限价,使得等待的成本越来越高。地王们也都不再寄期望于限价松绑,而是选择向市场低头。

  曾经,大家都习惯了把地王看做楼市风向标,如今来看,地王除了享受落锤那一刻的“王者荣耀”之外,还要背负市场、销售、政策等的多重压力。

  在限价的政策之下,地王与卖高价之间,已经无法画上等号了。

  可以预测,2019年,南开区将迎来一波“地王”供应潮。

  地王们最终能卖多少钱现在不得而知,但可以确定的是,在这个光环下,地王项目必做高端。

  从这方面来说,2019年地王的入市,不仅会树立天津居住品质的新标杆,也预示着南开区将升级为名副其实的高端住宅区。

  从目前楼面价来看,2019年5字头的价格在南开区会很普遍,房价被动上涨已是既成事实,只能感叹南开区的买房门槛又要提高了。

  房价被动上涨同时也会带动房价梯度的变化,那么2019年天津楼市的格局恐怕要面临重新洗牌了。

  另外,如果明年南开区再有新地块拍出,地王们的价格会对这些新盘营造出一种“诱惑力”,购房者对标“地王价”会是普遍思维。

  2019,天津,南开区,地王入市,虎啸龙吟……

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