我的换房经历：下手稳准狠，比什么都重要

来源 | 带你滚雪球
责任编辑 | 包不同

回忆起两三年前的换房之路，

我仍然暗自庆幸，在对的时机，做了对的事情。

我毕业后，从四五千元收入起步，

买了两套房子，通过换房，

最终实现了住进珠江新城的小梦想。

对我来说，事情好像还发生在昨天。

女人似乎天生适合买房，但有一点也很重要，

不！怕！麻！烦！（重要的事情说三遍）

再加上一点点冒险，

那么，你离梦想就很近了。

01.

我一毕业就到了广州。

当时觉得广州好破旧啊，

可是深入了解后，就爱上了它。

这个城市很有人情味，我租过不少房子，每个房东都挺好的。

可是那一年我和男朋友分手了，

我要搬出来住。

我是一个比较懒的人，以前都是男朋友张罗着租房，

可是现在一个人，我就在犹豫，

要不要买套房子，因为自己有房，就不用老搬来搬去（还是因为我懒哈）。

而且，我一位已婚闺蜜老和我诉苦说，

她跟公婆住在一起，很不习惯，很想有自己的小窝，

如果她能有一套自己的房子，

不开心的时候在小窝里面缓缓气，也是极好。

随后我去问了老妈，老妈说，

如果房租和买房后的月供差不多，那就买房子。

我想想也有道理哦，反正每个月都要交房租，还不如月供，

房子以后就是自己的了。

说不定，像我闺蜜说的，未来和老公吵架了，也有地方去。

于是，我开始留意公司周边的房子（也是因为懒，喜欢住的离公司近哈）。

我当时月收入1万左右，

因为工作5年了，手上也有十几万现金。

没多久，我就看好了一套39平方米的小房子，

在天河区的龙口西，离天河区政府原址很近。

用公积金贷款，月供1600元，和我的房租差不多。

于是没有多想，就买下了我人生的第一套房。

这个房子虽然很小，但我特意请了设计师装修，

一是让住起来有家的感觉。

二是我也留了一个小心眼，想着大家都比较喜欢有设计感的房子，

以后出租和转让都比较容易。

02.

命运也是很神奇，

当我给自己买了安乐窝没多久，

我找到了另一半，

结婚后，我们用76.5万买了一套85平方米的两居室。

在越秀区的麓湖附近。

买这套房也没考虑太多，只是因为我喜欢住在市中心，

刚好那里有新楼盘，而且是广州的传统商业老区，

离广州原来最高档的商场，

广州友谊商场和丽柏广场也就10分钟的路程，

可以说是闹中取静的地方。

于是，就买了。

当时两个人过日子的时候，还觉得挺好的，

毕竟出门就是商场，回家又很安静，太方便了。

可是有了孩子之后发现，

这个楼盘没有小区，孩子玩的地方不够，物业管理也一般。

我觉得应该给孩子更好的居住环境。

咳咳咳，此时的珠江新城，已是广州最中心的区域了。

广州图书馆、广东博物馆、广州市少年宫都集中在这里。

于是我从2015年下半年，开启了换房之路。

03.

我很认真地研究了珠江新城的楼盘，

发现很多都没有大型的小区，

最后锁定在凯旋新世界。

经历过两次买房后，我有些心得，

一是看楼盘的设计；二是看住的人；三是看物业管理。

这些因素都决定了房子未来是不是越来越值钱。

（因为说不定哪天，你还会卖房，所以就要选择会升值的房子）

凯旋完全按豪宅的架构来设计，

小高层，楼间距特别宽，

有超大的花园，多个泳池和会所，

很多公司老外高管、领事馆的人都住在里面，

物业管理、小区绿化等都很专业，

楼下还有高端的商铺裙楼——广粤新天地。

我很多朋友都喜欢在那里喝个下午茶什么的。

这就是理想中的居住环境啊。

当时我了解过，在2013、2014和2015年这三年，

珠江新城的房价没怎么涨过，大概在5万/平左右。

可是当时深圳的房价已经涨到10万/平。

我觉得珠江新城被低估了，即使涨不到10万，涨到六七万也是可能。

但因为预期涨幅不是很高，所以我就没有放手一搏，

不敢贷款太多买进190平方米的，

而是选择了还能负担得起的150平方米的户型。

所以，我的行为不是炒房，而是换房。

04.

从换房的角度想问题，我就轻松很多了。

如果房价跌的话，我和大家一样一起跌，

但是珠江新城作为广州的CBD，肯定更抗跌。

如果涨起来，那涨幅肯定要更大一些。

当时我看了好几套，最后选择了一套业主急售的房子。

因为他是做生意的，急需回笼资金，

所以价格在那几套中是最低的，

4.5万/平，总价680万，

算下来总价要比市场价低五六十万。

中介查到房子的产权是清晰后，

我立马和业主签定意向合同，交了两万元的定金，

这样房子就可以封盘了，其他人买不到了。

我和业主约定四个月后过户。

其实当时我还没卖那2套房，手上也没有多少现金，

我只是直觉地认为，如果现在不签，

等我把那2套房子卖了，再买凯旋这套，

估计房价都涨到900万了，岂不是很亏？

机不可失，时不再来。

我就冒险了一回，先签了。

当时我是很乐观地认为，可以很快卖掉2套房子，

后来才发现不如预想中顺利，

而且个中的麻烦，如果不是很坚持的人，可能就会放弃了。

05.

这时，我最急迫的是卖掉手头的2套房子，筹到五成首付所需的340万。

按照当时市价，

龙口西那套39平的可卖175万，麓湖那套可卖300万左右。

这样加起来我的首付是没有问题的。

可是我把两套房子挂出去一个多月，都无人问津。

这时，我就有点捉急了。

你想想，我这边签了购房合同，那边两套房子还没卖出去，

毁约的话，我要交违约金。

于是，我开始想办法。

没人找中介买，我就主动出击，问身边的朋友是否有兴趣。

正好有做服装生意的朋友感兴趣，

但没有那么多首付，可以申请商业贷款。

于是我主动提出首期可以分批给，只要能尽快办卖房手续。

这也是快速回笼资金的方法哦。

因为她的首付没多少，她的贷款才是大头。

只要她的贷款申请批下来，

银行会立即转我122.5万元的房款，解决我迫切需要现金的问题。

我朋友分两年付清首付，这时候，房子也大幅上涨到了340万。

（这也是有点冒险，如果她不付清呢？不过想着是朋友，问题不大，还是女人的直觉哈）

我觉得信得过的朋友，分期给首付是可以接受的。

06.

接着就到处理麓湖那套85平的房子了。

因为我想尽快卖掉，最好的方法就是降价。

是否一定要降价，降多少呢？

我当时是经过一番计算的。

如果这套房顺利卖掉，

那我买凯旋那套就是首套房了，

贷款利率和契税都会降低，可以省起码20万。

于是我决定比市场价低20万卖。

当时市场价南向是320万，我的是东北向，所以我的心理底价是300万。

后来被压到了290万，已经准备签约了，

可是买方突然反价280万。

中介说买家已经看了半年的房子，房价都一直没怎么动，

他觉得未来房价会跌，坚定反价。

但我是觉得房价就要涨了，当时正处于临界点，

我想他过了一年后，估计要四五百万才能买到这套房了。

我就不同意，女人的直觉又再次发挥作用。

也是幸运，

没多久就有一对刚结婚的小夫妻看中了我的房子，

最后以308万成交，还比我的底价高一点。

而且这对小夫妻的首付已经准备好了，还是商业贷款，

所以我一下子就有了充裕的现金，贷款也很快批了下来。

当时真是分秒必争啊。

给首付、商业贷款、过户、除名这些都是需要时间的，

而且还是两套房前后处理。

这时候，和中介的关系好，就显得很重要了。

因为这些手续有一个尽心尽力的中介帮忙催着的话，进程会快很多，

这也是我的经验，

无论买房还是卖房，都要和中介搞好关系，

我看人凭感觉，跟人交往也是将心比心。

这样，等这些手续全部办完后，我的名下才没有房子，

我才可以签订正式的购房合同，申请首套房的贷款。

（也幸好当时首套房的申请不认贷，2017年才开始认房又认贷）

呃，时间真的掐得好紧。

07.

终于在第三个月，处理完两套房子的除名，

我变成了无房人士，和业主签了正式合同。

这个时候，我考虑的问题是，

我要付三成首付，还是五成首付？

因为我是想把凯旋的房子先出租，

那么我又要计算了，计算每个月的租金能否抵消月供款。

我了解了一下2016年初珠江新城的租赁情况，

150平的租金水平大概在1.5万元/月左右。

正好，如果我按五成首付的话，每个月1.5万的租金就可把月供款抵消了。

于是我就选择了首付五成。

这样，虽然我没有享受到首套三成首付的政策，

但是我享受到首套的利率下浮、契税下浮政策。

契税从3%下降到1.5%，省了10万。

首套房利率是八五折，比二套房利率上浮10%，相当于省了25%的利息。

最后如期在约定的四个月过户。

过户的时候，房子已经涨到800万了，相当于赚了120万了。

对了，我买凯旋的时候是没有考虑学位的问题，

我的第二套是有学位，但学位一般，所以对学位房这块没有太多的建议 。

嗯嗯，如果买房的目的不一样，思路的规划也是不一样的。

08.

有几个想要总结的。

1 要买就买市中心的房子，最好是豪宅型的房子，因为稀缺性，决定了它即使跌，也会很抗跌。涨的话也比别人涨得快。

2 买房之前，要进行不同城市、不同区域的横向和纵向对比。比如2015年的时候，深圳的房价都涨到这么高了，广州作为一线大城市，每年几十万人进来，房价是不可能不动的。

3 买房要看好时机，合适的话，立马下手，不要犹豫，先锁定房子。

4 换房的时候要果断，给信得过的朋友首付分期，是可以的，重要的是你拿到了现金。

5 买房后如果不是立马入住的话，要计算好租金，做好月供和租金之间的规划。不要把日子过得太紧巴巴的。

6 要和中介搞好关系，如果他们真心对你好，你就会省心很多并且有钱赚哦。

7 有时候买房需要一点冒险精神。但前期要算好最坏的情况，如果可以承受，冒险一点就不怕。