谢逸枫：抄底必看！2019年中国房价将回落到个位数上涨！

文/谢逸枫

2018年即将过，2019年即将来。房价未来一年走势的预判，成为当下最热闹的焦点话题。官方、行业、机构、专家学者、媒体记者纷纷发表2019年房价走势，涨或跌成为争论的主旋律。老谢认为，基于房价调控目标与政策任务及以往的调控经验、土地供应与地价及现在楼市形势六个因素，2019年房价上涨是大趋势，涨幅回落是大方向，可以确定房价不存在暴涨暴跌。基于经济面、市场面、金融面、政策面、供应面、库存面的六基本面得出判断，楼市调整期过渡到平稳期，政策于上半年完全见底，2019年中国房地产不会崩盘。

老谢判断没错，房价只是涨幅回落，涨速放缓，已经下调到个位数，呈现小幅度平稳上涨形势。统计局的数据显示，1-10月，全国商品房成交均价8708元/平方米，同比增长10.1%。其中住宅成交均价8521元/平方米，同比上涨11.8%；办公楼成交均价同比上涨4.4%，商业营业用房成交均价同比上涨4.7%。10月70城房价环比上涨1%，9月1%、8月1.49、7月1.2%，表明房价稳涨，呈现涨势放缓，涨速下降，涨幅小幅度回落的稳中放缓走势。由于限价、限签及双合同的手段、网签数据滞后性、区域与产品结构性的因素干预，当前的房价统计数据与实际房价差别大，说明房价拐点是假信号。

老谢告诉你，什么情况下房地产才会崩盘，房价暴跌30%。其一是战争。目前中国不是可能爆发战争的，最多是局部的摩擦而已。其二是经济危机。中国经济保持5%以上的增速，绝对不可能爆发经济危机。其三是金融、债务危机。中国金融及银行系统安全阀太多了，不担心会爆发金融危机，况且债务的风险，已经得到控制。其四是房地产业贷款全面停止。这个基本不可能了，除非银行都破产了。其五是特殊的政治事件，不可能的。其六是全国性瘟疫。其七是全国性大地震。其八是重大的财税制度改革。其九是严厉又错误的宏观调控。

老谢研究发现，自国家统计局1987年公布的全国房价数据以来，截至到2017年的31年时间里，唯有1999年微跌0.05%，2008年小跌1.6%，其年份都是上涨的，足足29年。按照国家统计局的数据显示，2018年前10月全国房价上涨10.1%，预计全年房价上涨10%左右，味着过去32年时间，房价上涨的年份达到30年。说明中国房价暴跌是不可能的，即使是1997年、2008年、2014年的经济、金融、债务危机，唯有1999年微跌0.05%、2008年小跌1.6%，1997年，2014年房价是上涨的，根本谈不上暴跌，也谈不上暴涨。

对于2019年中国房价走势，上涨的判断还是主旋律，基于政策放松与货币放水的判断。学者专家方面看，任泽平表示，我担心房价会在2019年再次迎来报复性上涨。任志强说，2019年房价会上涨的！2019年你可能会有钱，但不一定能买到房。谢逸枫指出，2019年房价回落到个位数上涨，崩盘、暴跌的概率小，政策见底已现。董藩认为，经济、地方财力吃紧，楼市放松只是时间问题。孟祥远表示，2019年三四月，楼市再入春。利率松动，落户放开，央媒发声支持，政府阻止降房价。央行研究局局长徐忠认为，楼市调控存在一刀切倾向，部分合理需求被误伤。应该增加住房的供给，更好地满足住房的刚需。

国泰君安表示，预计今年底明年初降息。货币政策操作只有降准还不够，维持“降息”可能是未来选项的观点，2018年底2019年初概率较大。野村证券认为，楼市松绑或在明年春天。当明年春天或之后，上半年GDP增速进一步放缓之时，中国政府最终将放松对楼市的调控，支持房地产。中信建设:明年政策存扭转市场预期可能放开房地产。市场对明年经济下行预期。为避免中国经济最糟糕的结果，政策“稳内需”的力度也就越大。莱坊顾问指出，2019年楼价平稳，升幅约2%至5%。一线升幅约为2%至3%，一线以外城市升幅可达3%至5%，粤港澳大湾区广深珠升幅将达5%至7%。

老谢分析2019年房价上涨的原因与逻辑发现，其一是需求面看，未来需求旺盛。城镇化率虽然一线城市已经达到90%，但是二三四线城市还比较低，全国城市化率也才不到58%，仍然没有达到国外70%以上的水平。而旧城改造，棚户区改造还会造成很多拆迁户，当前仍以货币安置为主，拆迁户拿到钱，还会买更多的房子，房价想跌都难。另外结婚率越来越低，离婚率却居高不下，这都将催生独立的居住需求，一个家庭最少需要3-5套住房，老人1-2套，夫妻1-2套，子女一套。由于大量的人口还将进入城市安家落户，预计还要将1亿人口转为城市人口，这一亿人就需要接近3000万-5000万套住房。

其二是政策面看，政策见底。实体经济与房地产下行过快，不利于稳增长，调控调整不可避免，这是大趋势。调控对抗不了“6年周期律”，一旦不调整的继续下去，必然付出巨大的代价，市场降温，已经达到预期。限价、限签已经局部放松，继续执行下去将出大问题，不利于房地产市场长期健康稳定发展。而房地产税、不动产空置税、不动产遗产税的无法重税开征，不会取消商品房预售制，不会影响到预期。同时，限购、限贷的政策被人才、棚改货币化的政策冲击之下，逐渐的放开是大趋势。金融端看，信贷、利率的调整，已经在一些城市开始，支持首次与改善的合理住房需求。

其三是供应端、库存去化端看，商品住宅土地供应的负增长继续，但是政策导致库存出现上涨，如不调整，可能会出现地方财政、经济低迷的现象。因此，去库存的政策不会一刀切取消，一二线城市的供应端看，依然无法满足需求的增长，特别是土地价格不断上涨。其四是成本端看。各种房地产税相关税收、建房成本、土地价格、房贷利率的上涨，无异于变相导致房价上涨。特别是城市的扩大效应，土地资源稀缺，未来的地价上涨依然压力大。况且，地方债务到期，支出大，最依赖土地财政，否则面临着财政危机的风险。其五是经济面看，不会爆发经济、金融、债务危机与其他的发生崩盘的危机情形。

房价走势的判断，老谢认为，短期看政策与库存去化周期及货币、中期看供需与土地供应及资源配置，长期看人口与制度及体制。因此，不可简单的是说房价上涨的判断，短期看金融、中期看土地、长期看人口。其中人口的增长涉及到户籍、教育、住房、医疗的制度，越放开的城市，人口增长最快。同时涉及到收入、就业、升职、结婚等方面。因此，人口的增长背后，不仅是房子问题，关键是土地、户籍制度的放开与资源及与人有关的方面支持。主要是考虑到中国房地产市场是计划市场、政策市场，并非市场化的市场，土地、货币、资源都是集中与垄断的。

老谢认为，根据房地产的大、中、小周期的看，其一是短期看政策（调控政策）+库存去周期（去化时间）+金融（金融杠杆、房贷首付、房贷利率、资金成本价格、货币供应、降息、下调存款资本金率）。其二是中期看供需（房子生产周期、住房需求增长速度）+资源配置（教育、医疗、交通设施、人才与税费优惠政策、世界500强与国内500强、上市企业、央企、国企的分布）+土地（土地供应、地价、出让方式）。其三是长期看体制（经济）+制度（住房和土地、法律与户籍）+人口（城镇化率、收入、人口结构、家庭户数、婚姻人口）。

老谢认为，解决房价最好的办法与根源就是市场化、土地放开、金融化。其一是财政政策：财政对土地依赖的解除。其二是经济政策：经济对房地产的依赖解除，大力发展金融、科技等第三产业、服务业。其三是土地政策：放开土地市场，允许集体土地上市，允许小产权土地转正。私有化，虽然会影响到政局，也许是好的办法，打破垄断与单一供应制度。其四是税收政策：财政上对房地产的税收依赖解除。其五是户籍政策，取消农村户口，打破城乡二元制。其六是调控政策：取消不合理的政策。其七是金融政策：房子、租赁房金融化。

老谢认为，让市场决定房价，不是调控、税收、政府决定房价，让市场决定资源配置，不是政府决定资源配置。其一是长期的机制建立。长期经济调节机制、增加供给机制、市场调节机制、目的与目标要明确，不是靠什么短期的政策与手段。其二是改变土地制度、土地政策。其三是降低交易环节的税费。其四是个人买房时减免个人所得税。其五是政府管住保障房，充分放开商品房市场。其六是增加商品房土地供应，允许集体经营用地上市与转正小产权及18亿亩耕地红线打破。其七是清理错误的调控政策，让市场决定房价，决定资源分配。其八是住房法与住房保障法的立法及相关房地产的法律完善。

因此，老谢判断，2019年房价上涨不避免，保持小幅度的平稳上涨趋势不变，总体看是房价回落到个位数上涨。因为从经济面看，不会爆发危机。从市场面看，平稳。从利好面看，会持续。不利面看，无法实现。由于政策的目标是保增长、稳房价、防风险。目前房地产市场处于短周期的波动期、调整期，政策引起的市场供需、价格波动，只是短期影响。短期之内，调控与税收解决不了供需、货币等一系列楼市、经济问题。长期看，中国经济的体制、制度、经济发展模式、地方发展方式、货币、财政、金融、土地、住房、税收、人口问题等一系列问题的改革不会有根本性、实质性的本质变化。