11月去化几近覆没 房企还在积极拿证要“提前备粮”？

终于熬到2018年最后一个月了，在年底时，上海楼市如何？

我们先来盘点一下11月上海楼市行情。根据易眼看房统计数据，11月共计开盘的项目有13个，其中一个还是办公楼，那么住宅项目共有12个，总套数为4375套。

可以对比10月开盘数据，今年10月共有28盘开盘，推出了7729套房源。

11月认筹普遍不好

并不是说11月开盘数量少，而是11月的上海因有其特殊性，客观原因发证数量相对减少，但据易眼看房了解，开发商的推盘意愿依旧很足，都想尽快出货。

但在成交方面，上海楼市显得力不从心。

在早前，我们就已预测过随着时间推移，成交将逐步萎靡，看来预测成真！

为何？今年7-10月这4个月的时间内，上海共计推出114盘，总套数达33354套房源。而2018年前11个月上共推出196盘，总套数59214套。

4个月的时间内推盘量占到前11个月的58%，近6成；总套数占前11个月的56%，同样占了近6成。

短时间内市场上的供应量像火山喷发一样迅速激增，市场无法迅速消化完成，因此会沉淀下部分库存需要时间向后推移来慢慢消化。

所以我们看到了进入金九银十后，上海新房开盘项目认筹情况慢慢变差。

11月显然也是如此。

11月开盘项目认筹行情表

具体情况是认筹率已基本低于50%以下，也就是想买房可以随意买。

市区盘依旧有强大的购买力。信达泰禾上海院子当日售罄，认筹率也到达了182%，原因是该盘推出了总价480万的产品。试问如今的上海，在外环附近能买到低于500万的新房吗，更何况该盘还在中环和地铁口旁。

认筹率能够达50%以上的也基本都是市区盘，如金融街融府、珠江铂世外滩界、新城虹口金茂府以及宝山中环旁的大华碧云天等，在11月淡季的行情下，认筹率也几乎达到了50%以上，整体去化已好过11月开盘的其他项目。

值得一提的是11月还有一办公楼项目入市，位于前滩的晶耀名邸商业项目，带上前滩两个字，果然分量重，不论是住在、还是商业，都能迅速关注、迅速去化、迅速日清，热度依旧不减，该办公楼的认筹率达到了724%，实属火爆。

外环以外的项目惨不忍睹，最低认筹率甚至只有7%，可见上海外环外的新房市场已进入了买家市场。

那么12月呢？

临近年底房企仍在积极拿证

首先来说明下，今年的12月与往年有所不同，一般情况下，房企在年底时基本处于“休息状态”，本来就是淡季，拿证意向明显降低，然而今年，易眼看房统计下来，12月确定开盘的项目有17盘，比11月的13盘还要多出4盘，在盘量上已经胜过11月，这是与往年不同的情况。

12月确定开盘项目一览

其次，12月有别于11月的是，别墅产品有5盘，最高价的城开御瑄可达3000万。

市区盘翡丽甲第、中海建国里、静安府（东区）也都是热盘，尤其是翡丽甲第，上半年开盘便日光，静安府（东区）也基本如此；中海建国里作为老西门附近的全新盘，本次开盘或许会有亮点，具体能够卖出多少，我们拭目以待。

12月开盘的另一大看点是青浦徐泾UNICITY万科天空之城、中骏天珑。今年3月UNICITY万科天空之城开盘，虽未日清，但去化也很客观，不知12月开盘能否延续3月开盘之风采。中骏天珑为全新盘，体量本就不大，价格也相对合理，市场关注也相对较高，不知道徐泾新盘能否借进博会东风迎来热销。

其余盘都是外环或郊区新盘，按照之前的去化情况，热销似乎很难，也只能随着时间慢慢消化了。

前文提及12月与往年不同，还有一重要特点是，还有部分项目正在积极申请预证，且12月极有可能通过审批拿到预证，为明年1月开盘做准备。

准备拿证的项目

房企如此积极表现或也表明，明年市场也不容乐观，需要“提前备粮”。

不过鉴于外地人社保需满5这一限购政策，明年3月多数人将被“解禁”，各家房企是否也嗅到了前方汹涌澎湃的人潮正向他们袭来呢？

如此“提前备粮”也是明智之举。