要解决3亿农民工市民化问题，中国住房市场需求潜力巨大

在国庆期间，恒大集团首席经济学家任泽平研究团队发表题为《本轮房地产调控回顾、反思和展望2018》，团队研究成果的主旨思想是：本楼楼市调控产生的效果直接有效，楼市去库存取得阶段性效果，但是并未从根本上解决房价问题，并研究分析接来来楼市朝着什么方向走？

对于任泽平，相信大家还是比较熟悉的。这位经济学家曾担任国务院发展研究中心宏观经济研究部研究室副主任，拥有清华大学博士后、人民大学博士学位，在去恒大之前，任职方正证券首席经济学家，现在为恒大研究院院长、首席经济学家。曾对股市提出5千点不是梦，对现阶段经济提出“L”型经济，对房价提出一线城市要再翻一番。也多次预测宏观走势被大家所熟悉。近日，他又直言预判“对中国经济中长期发展是看好的”。

1.“限购”等楼市调控政策效果直接有效，但不能解决根本问题

随着楼市调控不断加码，自2016年开始的各种调控政策，如“限购”、“限贷”、“限地价”、“限售”等限制措施，阶段性的抑制了土地价格进一步上升，新房价格得到政策性限制。同时也导致一、二手房价倒挂严重，出现几人、几十人抢一套新房的盛况，在某种程度上误导了购房者预期，人为制造了楼市火热现象，投机购房者也加入到购房队伍中去。

行政措施抑制购房需求只能是短期的，同时也加大了刚需购房者负担，如提高房贷利率，刚需购房者被误伤。后期通过加大打击房地产销售市场乱象，取得了一定成果，但是未能真正解决房价上涨的根本矛盾，房价上行的逻辑并未根本逆转。

2.楼市去库存政策逐步收紧，应宣布去库存事实上已结束

中国楼市去库存自2015年起，至今持续近3年左右时间。分全面去库存、因城施策去库存、不发达地区去库存三个阶段，基本也贯穿这轮房价上行的整个过程。去库存的重点主要是针对长期以来三四线城市库存高企，房地产发展和经济发展受到影响问题。截止到9月份，全国楼市平均库存周期已经接近9个月，大幅低于楼市12个月的供需平衡警戒线，应该宣告本轮楼市去库存政策结束。

3.房地产发展“短期看金融、中期看土地、长期看人口”

这是任泽平在长达十多年房地产研究的精髓，他打趣表示“做房地产研究做得比较好的，他算一个”。任泽平说“短期看金融、中期看土地、长期看人口”这是他最早在业内提出来的，现在已经被许多机构作为房地产发展评判标准。他对中国的经济还是比较乐观的。他举例提到，1978年，中国城镇化率为17.92%，我们现在的城镇化率是58.5%，而发达国家城镇化率普遍达到80%以上，我们起码也要达到70%以上吧。按现在的速度，中国城镇化至少还需要十年以上时间，再加上我们还有3亿农民工，他们还没有稳定的居所，要解决农民工市民化问题，还个市场需求潜力还是非常巨大的，谈拐点尚早。

4.未来房地产发展趋势

房地产发展与经济紧密相连。中长期看好中国经济发展，短期来说，经济面临着一定下行压力，2018年下半年下行压力相对大些，在2019年上半年基本可以看到经济底部，货币政策应还是定向宽松和整体偏紧相结合，存款准备金率下调应该是未来动作之一。在下半年，大基建又会开始发力，棚改政策红利还远未结束，会伴随着经济发展而发展，随着城镇化的持续，房地产市场刚性需求和改善需求会持续释放，房地产市场发展仍会朝着一个比较健康的方向发展。

任泽平也表示，楼市调控政策可以影响短期房地产市场，抑制房价。但从长期来看，住房制度建立和完善才是中国房地产市场稳健发展的根本保证。随着长效机制的建立，在“房住不炒”的原则指导下，从住房供应端着手，建成“住房多主体供应，全方位保障，租售并举”的新型住房制度是未来改革目标。

在去年底，任泽平还率先提出“新周期”理论，他认为，随着新一轮产轮周期启动，新一轮库存周期叠加因素，楼市调控对经济带来的影响接近尾声，2019年中国经济突破“L”型增速再次向上的概率大增，这也预示着所有空头将在2019年下半年掉头看多，要不然就失去这个机会。