楼市成交暴跌50%，房企警告明年房价跌30%，香港楼市会崩盘吗？

香港土地注册处12月4日公布的数据显示：香港11月住宅销售总额为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54%。李嘉诚旗下长江实业地产公司的执行董事赵国雄表示，贸易风险对经济的负面影响在所难免，明年经济会比今年更差，来年（香港）楼价可跌25%至30%，二次按揭房屋和面积极小的“纳米楼”尤其高危。

其实香港出现这样的一个问题，基本上是意料之中的事情，我们之前曾经专门研究过香港的房价为什么这么高，其实最核心原因就是在香港非常狭小的土地当中集中了太多的人口，大量的人口，导致了香港整个土地市场的严重供给不足。过去十年香港的房价呈现出一个持续上涨的态势，一度被认为是全世界房价最高的市场。香港重视生态环保，近四成郊野土地不能开发，近年来因环保人士反对，大幅减少填海造地。地少人多，金融环境宽松，长期维持超低息状态，房价一路飞涨。

香港政府其实一直在想方设法希望通过房地产调控的手段，来遏制房价的过度上涨，但是鉴于整个香港供给和需求的严重矛盾，这种调控其实一直都没有起到真正的作用。从整个市场的角度来看，香港之前出现的问题，在很大程度上除了房地产的供给和需求之外，还有着极为严重的货币和汇率的问题。香港自1983年10月起实行联系汇率制度，而联系汇率是固定汇率制度的一种，导致香港彻底失去了货币政策的独立性。今年以来在美联储加息的影响之下，香港出现了连续的加息的情况，导致了流动性的收紧，汇率的不断出现变动，在全面加息的背景之下，香港的住房按揭贷款利率也开始疯狂上升，直接打压了整个香港的房地产价格。

加上香港是一个资本的自由流动岗，在美联储不断加息缩表的影响之下，香港面临着非常巨大的资本流出压力，这也导致了香港的房地产市场受到了急剧的影响，我们之前在谈论美联储加息的时候也曾经专门说过，对于很多其他国家来说，这就是一个资本外逃的过程，而香港的资本外逃会直接打压房地产的市场，让整个房地产市场的支撑力被釜底抽薪。

再加上本身香港的房地产市场，就已经呈现出一个持续高位的特征，这种高位是缺乏足够的购买力作为支撑的，对于香港的很多年轻人来说，实际上并没有足够的资金来购买房子。面积极小的纳米楼，其实在某种角度上来说，就是香港本身购买力严重不足的一个展现。在购买力严重不足的一个情况下，香港市场实际上房地产市场是缺乏真正有效的市场支撑力的。当资本的热钱快速涌出的时候，香港的房地产市场又没有真正的本身支撑刚需又难以支撑住整个市场，最终的结果就是香港房地产市场的一个大规模的下行。

所以对于香港来说，当前是一个非常重要的时期，未来不排除大规模下行的可能性，而香港作为一个非常好的案例，对大陆的楼市有着很好的一个警示作用。