当年看不起现在追不上?成都十个房价匪夷所思的区域

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  2018年,成都的地铁已经通到了科学城。按照此前的规划,地铁还将在今年西通双流西、东往成都医学院,而30年后的青白江、金马、简阳等,无一不是地铁直达。

  
以地铁为代表的轨交建设,以轨交为代表的城市扩容, 正不断刷新着人们对成都的印象,也不断增加着成都的区域数量。
打开手机,除了大家熟知的天府广场、春盐商圈以外,成都还有哪些“意想不到”的区域“冒着热气”?在成都城市战略的提档升级中,哪些区域迎风而起,哪些区域焕发新生,又有哪些区域止步不前?
网易房产四川(公众号wyfcsc163)综合区域出行热力指数、网易平台搜索率,以及区域发展能力(涵盖规划与现实的房企入驻数、楼盘量、公建配套建设度),检测目前成都楼市被称为“非主流高潜力”的板块,也以此对2018年的成都市场给予一个侧面呈现。
顺便问一句,如果置业,你会选择哪里呢?

  

  (成都出行热力图)

  主城部分

  

  武侯新城

  热力指数:四颗星

  从武侯区的热力指数可以看到,在传统人群集中的红牌楼、玉林、川大华西医院、高升桥之外,簇桥端的热力分布已经比较明显了。

  簇桥作为武侯新城的门户地带,交通本身是有优势的(三横两纵双地铁),在近年的搬迁旧改和开发商高端盘打造中,界面已有改善。

  产业层面,目前武侯新城有联想、中石化、京东、川大智胜、利君股份等百强公司与上市公司入驻,约集合了2000家中小企业,由产业带动的区域往往后劲是足够的。

  就网易平台搜索来看,区域楼市热度集中在东原、中德、金茂、保利、中铁建几个大品牌上。

  当然也不可回避,区域靠近双流机场、噪声较大的客观影响。但总体而言,区域以现代都市服务产业为主,定位服务成都、辐射西部的一流现代化商贸发展园区,项目也清一色为高端项目纯度较高,使得日后发展受到期待。

  房价趋势:

  安居客数据显示,2018年12月武侯新城均价16796元/平,比上月同比下降了0.89%。

  目前区域内的龙湖、金茂、中粮等“地王”项目尚未入市,吃瓜群中正等着看这些楼盘的表现呢,毕竟它们直接折射着区域的房价前景。??

  (调查回顾:《城中村“变”出的武侯新城》)

  

  书房板块

  热力指数:四颗星

  (调查回顾《即将高攀不起的地方?》?《地价缩水一半,规划三次变更!》)

  从书房的热力实数可以看到,书房地铁站以南、以东片区的热力分布比价明显

  在经过“皇冠湖”规划的包装后,书房已经成为大面板块的最大劲敌。目前有华润、中铁建、首创和北大资源等开发商在此打造刚需和改善类产品,城市界面有一定的改善。

  产业方面,书房片区仍以汽车制造业为主,有一汽大众成都分公司、劳士领汽车配建等工厂。教育资源同样匮乏,以私立学校居多,片区内只有向阳桥小学和龙泉五小两所公立小学。

  就网易平台搜索来看,区域楼市热度集中在果壳里的城、皇冠国际社区、皇冠湖壹号、艺锦湾、首创东公元几个品牌上。

  作为龙泉新城的所在地,皇冠湖片区将重点布局商务、金融、科创等重要产业和文化。有消息称,皇冠湖本湖和体育场的修建工作即将启动,新产业支撑下的皇冠湖中心或将开启龙泉发展的新篇章。

  房价趋势:

  安居客数据显示,2018年12月书房一带均价10514元/平,比上月同比下降了0.47%。

  目前区域内最新入市的产品只有北大资源紫境东来府,清水高层价格在1.3万元-1.43万元。而刚刚在此拿地的华润置地尚未公布产品信息,但住宅用地的容积率都在2.5以下,相信打造高端项目的可能性会更大。

  届时随着皇冠湖CBD工程的推进,其项目的售价或将代表着未来皇冠湖CBD的高度。

  

  八里庄

  热力指数:四颗星

  上个世纪50年代开始,八里庄便是成都的物流集散地、区域内铁路网、工厂密布,随着时代的发展逐渐没落。

  随着中优政策的落实,八里庄开展“腾笼换鸟”计划,整个区域改造实现近3000亩土地腾出。

  就区位而言,由于是旧改出身,整个八里庄的位置颇为核心。目前改善最大的是交通,目前地铁7号线开通,蜀龙路五期被彻底打通将与建设北路无缝连接。

  在主城区整体土地供应节奏放缓的情况下,位于城东2.5环的八里庄迎来了碧桂园、中铁建等房企,目前成华区的楼盘搜索中,青秀未遮山、碧桂园中环荟等热度有所提升。

  房价趋势:

  安居客数据显示,2018年12月八里庄均价14925元/平,比上月同比上涨了0.07%。

  毕竟八里庄属于中优范围,开发商会倾向在这里打造改善住宅及高端公寓,造价和定位决定楼盘价格或会继续上行。?

  

  华阳板块

  热力指数:四颗星

  但从规划来说,由于锦江是支撑起华阳整个城市建设的框架,所以2018年,华阳提出了“江”与“湖”的规划逻辑。如果真的按照这样的逻辑落地,华阳未来的板块品相和区域环境应该是值得期待的。

  其实华阳以南湖为标志,一直环境也都不错,目前南湖国际社区、佳兆业、北辰等都是低密度改善型住宅,不过区域商业配套等升级化动作可以继续强化,银泰、北京街等城市商业综合体已经起到了很好的示范作用,希望南湖休闲旅游区也能成为现实吧。

  房价趋势:

  安居客数据显示,2018年12月华阳均价13172元/平,比上月同比下降了0.67%。

  就目前呈现的新城规划来说,华阳住宅、商业、旅游、购物等城市功能区向南湖与锦江的交汇区域聚集。如果规划成型,区域住宅和商业价值会有很大提升,一切看决心和耐力。

  

  新川板块

  热力指数:三颗星

  隶属双流的新川板块,在热力图上,虽不及人口集中的东升,但慢慢已有热度转向。

  新川创新科技园作为新加坡和四川省合作的首个综合型城镇发展项目,一开始就备受关注,但产业聚集和成熟需要时间。

  今年9月新加坡创新中心启动运行,去年世界五百强项目美敦力医疗创新中心落地。OPPO运营基地、北大方正西南区总部及研发中心、迈科西南总部、拓尔思西部区域总部等项目也在推行,区域的产业基础是不容置疑的。

  就居住而言,新川湿地公园、22所学校、8座创新社区综合体、1所养老院的规划给新川规划了一个很先进的城区样本。区域来说,地铁1号线二期和三期、地铁6号线也都算是优势。

  在往年的拍地中,北大资源、华润、蓝光等企业先后进入,但今年区域拍地多由天投拿下,人才公寓属性地块比例也相应增加。可以预测,新川是一个产业和居住价值都不会很低的板块,但可能向市场放开的面,有一定限制。

  房价趋势:

  安居客数据显示,2018年12月新川均价16621元/平,比上月同比上涨了0.08%。

  新川往上走是大源和金融城板块,往下走是海洋公园和广褒的天府新区腹地,这样的地段是不会差,还是那句话,时间是关键。

  

  怡心湖板块

  热力指数:三颗星

  和新川一样有一定门槛的区域是怡心湖。怡心湖在目前的热力图上,热度有限,但为何放其入榜,因为它被视为天府新区的起步区。

  牧华路南侧的怡心湖,这个“产城湖一体”的湖滨新城,自规划之处,就将产业与生态的有机结合视为重点。

  去年,万科梦想城项目将落址于成都怡心湖片区,占地面积约11056亩,项目总投资达700亿元。蔚蓝卡地亚也投资80亿打造怡心湖,打造怡心湖现代城。今年中铁建西派国樾已经亮相怡心湖,首次开盘销售16亿,中海的怡心湖墅居盘也很受关注。

  从开发商的态度来看,怡心湖作为华府的宜居板块,打造高端的底气是有的。

  房价趋势:

  怡心湖附近暂无二手放出,附近最新的楼盘就是中海锦江城。根据前几次的摇号情况来看,中海锦江城的售价都是1.4万元/平左右。

  借助高新区和天府新区的地势,坐拥锦江生态带,相信怡心湖的未来还有上升空间。

  环蓉部分

  

  青白江区域

  热力指数:两颗星

  (调查回顾:《地铁报批收紧,最先利空的区域——青白江?》)

  青白江目前的热力板块集中在区政府一带。网易搜索热度最高的楼盘集中在凤凰大道、凤祥大道一带,如美的新城公园天下、佳兆业悦府。

  作为中心城区中的唯一非限购区域,青白江的楼市近年涨势很足,先后有金科、佳兆业、人居、万科、美的、新城控股、花样年等品牌房企进入。2016-2017年青白江地价翻了6倍。今年5月青白江的新房均价甚至度超过了郫都区和新都区(9851元/㎡)。

  青白江作为蓉欧铁路的起点,是四川承接“一带一路”的重要战略板块,这点是毋庸置疑的。

  但青白江从人流到公建配套的确离人们的“主城区”概念还有一定距离。近日,从成都市轨道交通集团传来消息:青白江区范围内规划的轨道交通23、34和36号线目前仍未得到国家批复建设。

  可以说,青白江很容易成为一个价值高地,也很可能就一直是一个价值洼地,一切看规划落地的速度和效果,青白江,加油。

  房价趋势:

  安居客数据显示,2018年12月青白江区内均价7800元/平,比上月同比下降了0.8%。

  潜力多少来源于区域发展规划,未来也必须靠规划的落实撑起。就青白江的规划而言,可以形容为,产业条件较硬、配套落地较慢。

  

  视高区域

  热力指数:两颗星

  调查回顾《6环都开始飙戏!视高演的是一幕“燕郊”?》

  《土地降温、优惠频出 门槛1.2万/平的视高还能走多远?》

  视高的爆发源于去年开始的限购政策。天府新区外溢区的投资趋势,从城南一度蔓延至视高。数据显示,截止去年11月,眉山房价同比2016年上涨68.57%。

  5.15限购政策被视为成都三圈层楼市“分水岭”,视高也不例外,受到的影响视高在今年购房人群明显减少了。

  不过视高的楼盘价格依然支撑在1万/平的水准,虽然准入门槛抬高、投资客撤离,但就目前视高的货量来说,依然是“不缺卖”的状态,有人离开、总有人进来。在这一波大限之下,视高在三圈层各区中,算是撑住了的区域。

  目前视高的人气和热力呈现很低,无法和主城区相比,也无法和新津、青白江等拥有一定规模老城的区域相比,但如果视高的产业和公建能够落地, 潜力还是值得关注的。

  房价趋势:

  安居客数据显示,2018年12月仁寿视高均价10244元/平,比上月同比下降了0.21%。

  对于视高来讲,现在说崩盘还为时尚早,但“苦日子”或许还得经历一下。

  

  简州新城

  热力指数:两颗星

  (调查回顾《简阳被投资客炒出了什么?》)

  简阳被划到成都、被确立建立空港新城后,房价迎来了疯涨。但从热力图来看。老城区一带才是简阳人民日常聚集的地方,三岔湖、空港附近的人群聚集还不明显。

  东进战略是龙泉人民热切盼望的,同样东进也让简阳人民走在了希望的田野上。2018年,简州新城首座综合体项目开工,预计未来会引入五星级酒店。吉利学院整体搬迁至简州新城,总占地达到了2450亩,投资总额达到了50亿元。

  而且国开行融资35.9亿元帮助简州新城完成城中村棚改项目涉及石盘、养马两个镇。?

  未来,沱江轴线简州新城段将围绕“一脉一心六区”的城市空间结构,形成山水呼应,蓝绿相融,河湖环绕的世界级综合发展轴。如若一切落地,简州新城的未来可期。

  房价趋势:

  安居客数据显示,2018年12月简阳均价10887元/平,比上月同比下降了0.08%,同比去年增长了11.11%。

  虽然简阳当地人购房基本以沱江东岸的简阳新城为主要购买区域,但房价过万、城市的居住气氛远不如成都其他区域。不容忽视的是,简州新城不仅建有规模宏大的成都第二机场,而且是高新东区所在地。

  另外,简州新城也是由成都市主导发展的区域,未来空港新城一带应该会发展成为成都工业最集中的区域之一。

  

  淮州新城

  热力指数:两颗星

  (调查回顾《50公里外,你或许还没到过的成都,房价已经涨,价差上千!》)

  从热力图上看,金堂的热力图主要集中在成都文理学院一带。但淮州新城境内也有多股热量涌动。

  作为去年成都市政府制定的“东进”战略的产业,淮州新城是成都重塑城市空间地理和经济地理、实施“东进”战略的核心承载地,是未来成都东部新城的重要组成部分。

  在产业方面,淮州新城将以重大装备、航空、清洁能源+为支柱产业,目前已经开建四川首个水陆两栖机场,水上跑到将于年底完工。

  另外在路网方面,正在施工的广东路全长2.6公里,在道路施工建设完成后,将连通高板片区和淮州新城,为两区联动发展奠定良好的基础。

  房价趋势:

  安居客数据显示,2018年12月金堂均价7287元/平,比上月同比下降了0.49%,同比去年增长了35.45%。

  从近几年的开发商来看,金堂很多楼盘的开发商还是以本地开发商为主,大型房企除了万达、蓝光等少有涉足。加上淮州新城并未在东进战略核心区域,近两年房价翻番已然在透支未来价值,未来的房价溢价的空间不大。?

  

  新津

  热力指数:两颗星

  (调查回顾《楼盘价格跌回2年前?难不成是风雨前的平静》)

  从新津的热力图来看,新津人口聚集的地方还是在老城区一带,有向新城区和岷江新城一带流动的迹象。

  作为距离成都市区近20公里的新津,得益于近年来的南向发展,区域内的金华镇和普兴镇都被划入了四川天府新区规划中。而且10号线二期和11号线都将通达,新津是三圈层里首个通地铁的区域。

  目前新津重点在打造天府新区南区产业园,是成都天府新区、新津县、成都市工投集团合作共建的产业园区,是成都市高新技术产业集聚区、新经济成长区、现代交通产业的主要承载地,成都科学城的创新成果转化基地。

  已经引进了投资150亿元的银隆新能源产业园项目、投资55亿元的中国北车长客新筑轨道交通项目、投资30亿元的青岛有住智能装备产业项目、投资108亿元的亿达天府智慧交通科技城项目,以及法国阿尔斯通、德国福伊特、江苏弗莱迪斯等交通产业配套企业。

  房价趋势:

  安居客数据显示,2018年12月新津均价11418元/平,比上月同比下降了0.3%,同比去年增长了28.73%。

  作为和简州新城一样房价破万的环蓉区域,新津依靠的是天府新区规划和地铁。如若真能在产业上实现与天府新区对接,新津的未来不容小事。只是回到房价层面,目前地铁尚未开通房价就以过万,相信未来补涨的空间会很小。

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