7年房价翻4倍 中产阶级撑起的粤港澳旅居大盘"造城"梦

图为碧桂园十里银滩维港湾项目

有人说，旅居地产是卖梦想的。中产阶级总想有一栋“面朝大海，春暖花开”的房子。这个梦想带火了抖音上一众网红旅游胜地，也带火了旅游胜地的地产项目。
海南岛、粤港澳、厦门、杭州湾、环渤海……这些主要经济体周边的地区已经吸引了超过三分之一的百强房企营建文旅项目。
梦想是一回事，买单是另一回事。拨去海岸线建设大潮表面的红火，地产壹线为你还原滨海项目的真实一面。

《海岸线争夺战系列策划：粤港澳大湾区篇》

文 | 王柔金

编辑 | 王旭杰

汪瑞杰

路况好的时候，从广州市区驱车，经济广高速和广惠高速，从亚婆角出口出，再往前开约4公里，就可以到达惠州十里银滩营销中心，全程仅需两个半小时。

如果是距离更近的深圳，全程仅需1小时。这在城市边际不断扩延的一线城市，仅仅只是日常通勤的基本时间。

如今，这种微妙的地理空间距离常被一线城市及周边发达经济体造出一个个概念，最有名的大概就是“一小时生活圈”、以及“第二居所”。

从明天起，做一个幸福的人喂马，劈柴，周游世界；

从明天起，关心粮食和蔬菜；我有一所房子，面朝大海，春暖花开。

海子的这个梦想，投射到现代生活在快节奏、高压的都市中的人群心上，催生了一种最诗意也是最现实的产物——海景房。

而对于深圳、香港等买了惠州海岸线房产的人来说，这个愿望现在只需要两个小时车程即能被满足。

从钢铁森林的拥挤都市，到阳光沙滩波澜壮阔的无敌海景，这是一场有关中产阶级逃离都市生活的“爱丽丝梦游仙境”。

碧桂园十里银滩沙滩风光

十里银滩“都市梦” 7年房价翻4倍

在这场浩浩荡荡的梦想照进现实演绎中，碧桂园十里银滩是一个颇具代表性的存在。

碧桂园十里银滩位于深圳东亚婆角海滨旅游区，所在惠湾片区与前海湾、深圳湾、大鹏湾一衣带水，是广东省东部数百公里海岸线上环保洁净的海湾之一。

作为碧桂园集团在深圳东海岸打造的首个集商、住、休闲旅游配套和五星级酒店于一体的大型滨海项目，十里银滩自2009年开始打造，历经9年运营时间，除旅游度假配套外，目前已建成完善的交通、商业、教育、医疗、休闲配套系统。

十里银滩是碧桂园最引以为傲的滨海大盘项目，总建筑面积144万平方米，占地面积159.66万平方米。项目自开售以来，创造佳绩无数。2011年，十里银滩首期开盘，当天热销4千多套，销售额达30亿元，创下中国房地产开盘成交记录，载入业界史册。

2015年，十里银滩全年超52亿签约金额，连续第5年登上惠湾年度销售榜首。2016年，十里银滩销售（按签约）破百亿，成为碧桂园国内第一个破百亿单盘。

负责十里银滩·维港湾的案场销售告诉地产壹线，碧桂园十里银滩分六期开发，目前正在销售的是第五期维港湾，主推102-103平2+1房2厅2卫、132-134平4房2厅2卫和130平4房2厅2卫。

价格方面，102-103平单价13600/平左右带精装；130平-134平单价12500/平左右带精装。付款方式上，102-103平，一次性或者按揭首付6成；130-134平，正常按揭，首套3成，2套4成首付。而此前的一至四期均已基本售罄，只余少量清货的尾盘。

值得注意的是，十里银滩第一期开盘的时候，价格仅3000元左右，7年的时间，房价涨幅超过四倍。

笔者在现场看到，虽然号称滨海大盘，但由于项目体量巨大，而海岸线毕竟是稀缺资源，所以十里银滩并非所有楼盘都靠海。为了丰富卖点，碧桂园在引入商业、交通等基础配备的同时，还引入3-18岁国际教育学校，社区医院和中惠医院2所医疗机构，CP居家医疗健康城专业医疗养老等，让十里银滩在主打海景旅游度假的同时，也兼顾教育、养老等需求。

销售介绍，目前十里银滩入住率最高的是靠近十里银滩学校的二期山林海，入住率超过三成，多为养老的老人和来这里上学的小孩。而其他几期则更多是旅游度假的用途，购买的客户则大多来自深圳、香港、惠州等周边地区。

而在海南全域限购之后，同样不乏从海南转战到这里的意向客户。

碧桂园十里银滩维港湾沙盘

中国社会科学院最新发布的一份蓝皮书指出，中国中产阶级的数量实际为2.04亿人。调查显示，一方面，中国中产阶层消费的核心特征是步入“自我导向型”的消费倾向，包括对乐趣、快乐的追求，对舒适的追求，以及自我认同和自我奖励。

另一方面，在全球环境恶化及健康理念的革命性影响下，带着孩子和家人开启一段随心而行的旅程，或者让父母在风景宜人、空气清新的地方养老，都已提上了新中产的日程规划。

广东省旅游局最新大数据报告就显示，今年五一期间，广东天气温热，各滨海旅游景区游人如织。其中，仅惠州市滨海景区，五一单日接待游客人数超过30万人次。

惠州市旅游局的数据则显示，惠州游客逐年增长，赶超三亚。其中，以十里银滩为中心的惠州滨海旅游度假区，旅游人数近4年来持续增长，平均每年增加游客超100万人次，平均每年带来的收入年增长超10亿。

距离核心城市2小时车程以内，满足周末及节假日度假旅游需求，价格较深圳、香港等一线城市便宜很多，具备一定的投资价值……上述诸多理由加起来，构成了惠州乃至整个粤港澳海岸线海景盘的热销景象。

“深圳东进，就住碧桂园”广告牌

“面朝大海”的理想与现实

在粤港澳大湾区，碧桂园十里银滩只是众多海景度假项目当中的一个缩影。

地产壹线了解到，从土地面积来看，惠州在粤港澳大湾区城市中排第2位，占整个大湾区面积的1/5，是广州、深圳、东莞面积之和。其中，仅惠东一个县的土地面积就是深圳市的1.77倍。且惠州的土地开发强度仅约为9%，深圳、东莞则已逼近50%。

从海域和岸线来看，惠州的海岸线长达281.4公里，超过新加坡、三亚、厦门。惠州的海域面积更是多达4520平方公里，数倍于周边的深圳市。

坐拥丰富海岸线资源，自然不可能白白浪费。在惠州，类似碧桂园这样的海景度假项目并不在少数，仅十里银滩旁边就有华润小径湾、合正东部湾和融创海湾半岛三个项目，且销售情况都不错。

而放置到一个更大的视角上，据广州海洋地质调查局最新编制完成的《粤港澳大湾区自然资源与环境图集》，粤港澳大湾区涵盖广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆9市，以及香港、澳门两个特别行政区，陆域面积约5.6万平方公里，大陆和岛屿海岸线总长3201公里。

在这条比海南岛海岸线总长1823公里还长1378公里的海岸线上，鳞次栉比地分布着不同开发商操盘的海景盘。

华南区域历来就是开发商们必争之地，自“粤港澳大湾区”上升到国家战略后，这里更成为房企的竞技场。据地产壹线不完全统计，包括碧桂园、保利、融创、华润、雅居乐、富力、金融街、格力、中海等超30家房企，均在粤港澳大湾区海岸线上有所布局。

销售人员透露，在海南启动全域限购之后，海南海景房的销售受到了制约，确实存在部分海南客户转战其他海岸线的情况，粤港澳大湾区海岸线因为有政策和区位优势，也越来越受到重视。

但事物都有两面，也有分析观点认为，“面朝大海，春暖花开”的梦想虽然美好，但更加需要考虑的是现实的因素。

2014年，央视财经曾报道《珠海市区海景房无人住 黑灯比例超九成》的新闻，一时引爆了整个珠海地产界。据报道，情侣路的两个交房两年以上的海景楼盘，亮灯的只有一两户，虽已开盘7年，但仍有30%的房子没卖出去。可见住房空置率高企，“空城、鬼城”的概念又被重新提及。

一方面，购买海景房，当过了最初的新鲜期以后，购房者可能几个月甚至一年也住不上一次，使用率往往会大大降低，但却仍需承担相对来说并不低廉的物业费支出。

另一方面，在城市内乃至周边城市竞品繁多、一手房供应充足选择充沛情况下，二手海景房交易市场并不活跃。因此，即便房价上涨投资增值，对于购房者来说，要实现投资变现却并非易事，这也让海景房的投资价值大打折扣。

正如英国小说家爱略特所说，“理想与现实之间，动机与行为之间，总有一道阴影”。当我们享受海景房阳光海岸沙滩的同时，那些需要考虑的现实烦恼，或许恰恰正是阳光背后所必然存在的阴影。

小心美女置业顾问给你描绘的“海景房都市梦”。

当然，土豪随意......

作者 王柔金 WX:reberta0209

首发于 地产壹线 （ID：house_163）

【下期预告】

海岸线争夺战系列策划：厦门篇

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