央行：通过提高居民收入，缩小房价收入比，实现楼市软着陆

本轮楼市调控从2016年国庆期间全面展开，到今天已经两年有余，由点及面，由浅入深，循序渐进，在不伤筋动骨的前提下，楼市已经趋于平稳。即使部分地方还有小热点，但不影响大局。目前政府正在做的就是继续巩固楼市调控成果。楼市调控已经让不少人看到了房价下跌的曙光，但也有不少人比较担心楼市会进入一个“调了涨，涨了调”的怪圈。

近日，央行参事、原央行统计司司长盛松成就当前房地产调控发表了题为《目前我国房价平稳或小幅下降是好事》一文，文中认为，我国房价高问题仍然突出。主体体现在三个方面：一是核心城市房价收入比20-30。要知道美日房地产泡沫破裂之前才10到12以下，我们现在要比他们还高数倍；二是我国的房产市值超美日欧房产市值之和；三是我国居民财产分布差距基尼系数有接近一半是由房价推升的。

盛松成认为，现阶段楼市调控已经取得效果，我们应继续坚持房地产调控不动摇，不能半途而废，要改变房价只涨不跌预期，防止房地产风险进一步上升。在调控过程中，也要避免类似美日断崖式下跌，通过提高居民收入，缩小房价收入差距，从而实现楼市软着陆。同时，他还认为，我们不能仅仅通过房价企稳就认为楼市降温。需要投资开发、资本、成交量和土地交易市场等出现全面降温，才能认为楼市调控取得实效。从现在来看，我们基本达到这一目标。

这篇文章，笔者认为还是具有一定高度。不仅从各方面分析了当前楼市发展的全貌，还指出了当前房价形成重要原因，如土地财政是重要因素。同时也说到，解决楼市过热的途径，那就是增加供应。目前我们不少地方房价上涨过快，主要还是因为楼市去库存过度，不少地方新房库存比大幅低于12个月的供需平衡线，房价焉有不涨之理？笔者认为，楼市降温和房价下降对国家来说不是难事，但也要兼顾方方面面，真正要解决当前楼市进入“调-涨-调”的怪圈，既不产生风险，又能达到楼市稳定目标。可以从三方面入手：

1.适当加大土地供应。盛松成也谈到，我们需要加大住房供应，加大保障房建设，分流部分商品房需求。笔者认为，大家可以回想一下，这轮楼市为什么要去库存？原因在于很多商品房没有卖出去，才形成了库存。再往前追溯，那就是各地方之前卖了大量的土地，开发商集中开发建房，几年时间就积累了大量库存。这里可以看出，只要土地供应多了，库存就会增加，供不应求局面就会改变。但是，这里也要注意一点，现在也不能过度供应大量土地，以防止再一次库存大量积压，难道再来一次去库存？所以，笔者认为，适当加大土地供应量，在满足市场需求，也能确保地方财政收入，从而能保障房地产市场健康平稳。

2.适当牺牲一些经济发展速度。房地产对经济的贡献不容置疑，这些年房地产业直接占GDP比重基本在百分之5点几到6点几之间。房地产关联行业占GDP比重大概在15%左右，两者加起来约占GDP的1/5，影响不可谓不大。但是，这种一直主要依靠房地产发展的经济是有风险的。所以，需要适当降低房地产在经济发展中的比重。主要通过两个方面：一是大力发展科技、制造业，特别要加大支持非常有活力的民营经济发展，以时间换空间；二是继续卡住房地产融资渠道，未来会有一些房企挺不下去，这是必须牺牲的代价。只要房企资金来源受阻，那么以资金撬动的房地产开发就会大幅萎缩，如此，房地产大扩张的风险降下来同时，房地产市场也会趋于平稳。

3.完善放开投资渠道。经济在发展，收入在增长，老百姓手中的钞票越来越多。证券市场还不完善，老百姓这么多闲置资金无去处，只能放到从未让大家失望的房子上，这是资金趋利避害的自然选择。要改变大家都往房子上投的想法，主要从两个方面着手：一是完善证券等资本市场，包括建立投资实体企业基金，这里要注意一点，市场必须法制、健康和可靠；二是改变大家对房价“只涨不跌”预期，这里并不是说就要让房价下跌。事实上，只要房价平稳，投资渠道多样，即使因货币超发或者经济增长的自然上涨，相信大家也不会趋之如骛。

综上，房地产保持平稳健康发展。不仅利于国家经济平稳发展，也有利于老百姓置业需求。转移老百姓对房子的注意力，不能仅通过调控楼市调控手段来实现，还要从根本上解决多余闲钱的去处。否则，我们又可能走原来的老路。正如盛松成所说。要通过市场资源配置来解决当前房地产市场问题。如果做到，那么我们将创造平稳消除房地产泡沫的世界奇迹史。