首付160w买西城学区新房,小镇姑娘的逆袭之路|粉丝买房报告

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  京楼小奇葩本葩

  我是个小镇姑娘,09年来到北京,没过硬的关系,过硬的智力和过硬的钱。我觉得我就是韭菜,韭菜说的就是我,不被割掉就相对体面了

  房子是最优资产,买房越早越好

  2009年第一次动了买房的念头,2012年动了第二次,2014年动了第三次,终于在2016年7月买了人生第一套房,于今年11月买了第二套。

  这几年里,我见过楼市疯涨抢购看好,也听过经济崩盘理论唱衰,曾红着眼跟大家抢房,也畏畏缩缩的担心经济危机怎么办,买过黄金炒过股票,北漂了九年,觉得买房是刚需韭菜做的最对的事

  有人反驳我,房子不一定会涨,举了罗振宇老师的例子,说他就把房卖了。

  第一,你只听到了前半句,没有听到后半句,卖房的钱他全买了腾讯的股票。第二,他创业了,且成功了。第三,他不是韭菜,但你是。

  2009-2014年,悔恨中度过不可逆的6年

  2009年-2014年,看过通州、房山、南三环的房,但买房未遂。

  

  京楼小奇葩的看房表

  错失良机主要是两个原因:

  1.买房的心智不坚定

  这几年买房未遂之后,也没想过再去看看其它的,总觉得房子太贵买不起,其实仔细挑挑完全能上车——给自己差评。

  2.家人的好心可能会是买房的阻力

  他们不在北京,天天看新闻和各种小道消息,对北京房价看跌,觉得女孩儿买房压力太大balabala,给我营造了一个不太良好的舆论气氛。

  信心比金子还珍贵

  2016年1月,经过自我总结,坚定买房信心,做好家人工作,随时准备出手。然而,2016年春节过后,房价比韭菜长得都快

  每一天每一分钟每一秒钟房子都在涨价。中介通知有房可看,大家排队看房,房子都是加钱买,经常房子还没看,中介说第一个进去的客户已经成交,加价30w。

  我日夜煎熬,经历了异常痛苦的半年,很多人心态崩了不买了,也有些人觉得房子有涨有跌想静待时机放弃了,但我经过6年的总结,带着血和泪的教训,买房子的心气从未减弱。

  买房子这件事,我的同事们给了莫大的帮助。我所在的单位是个大型央企,通常一干就是几十年那种,女同事居多。

  她们都深谙换房买房之道,经过讨论PK,我总结出了买房子几个硬指标(必须要达到)和其他指标的优先级排序。

  买房优先级:涨价动力>居住动力

  以当年的房价和我自身未婚的个人情况来说,我更愿意持有的是一个涨价动力充足,能够从容换房的保值资产,而非一定要真人肉身居住的房子。

  举个小例子,我现在买房,上车后每个月的贷款是1.7w, 租一个一模一样的房需要7k。我既要多付租房贷,又压了150w现金流,为什么还要入手?很简单,持有优质资产同时满足自住需求。

  我不是在炒房,我是想自住,一点点住到好房子里去。

  标品刚需房,涨价动力最充足

  人人都需要的刚需,我称之为标品刚需。标品刚需的特质有三:

  教育资源

  中国父母为了孩子能牺牲到什么程度,你们都知道。前两年我同学刚结婚,小两口说“我们不是那种为了孩子住小房子的家庭,我们住的开心最重要,孩子学习一般就行。”

  现在孩子一岁半,同学正在从朝阳次新两居换到西城老破小一居。

  三居

  不管是保姆还是家长,总要有人帮忙带孩子;或是父母老了同住。三居总是人生中必然要经历的,除非你是丁克。

  小区

  包括位置、物业环境、人文环境以及房子本身。越是好房子升值越快,分分钟5w变15w。扪心自问,有谁不想住好房子?

  涨价因素排排坐

  以上三个因素为基准,对于涨价动力细节因素,我做了个排行:

  ▼ 教育资源

  西城>海淀一流一类>海淀一流二类>海淀二流一类>东城>海淀其他>丰台、朝阳、石景山。

  你离教育资源的距离,不会因为政策改变而变小,反而会随着政策改变越拉越大。梯队越拉越大,好的教育资源优势会越来越明显。

  首先西城的学校小升初没有差的,好的非常好,差的也不差。其次,海淀的学习太累了,竞争太激烈,随着我们这部分家长观念的转变,西城会越来越吃香。

  为什么东城排后面,问题主要在初中,东城的初中,啧啧啧。

  地理位置

  三环以内临地铁。北京和上海情况大不同,北京周边的城镇发达程度远不如上海,交通也是,所以我从不相信卫星城,固安、燕郊都太扯了,如果有可能我是不会出城区的。

  不要问我通州成了副中心怎么看,它也许不错,但目前我判断不准。不过城中位置好的房子肯定是保值的,天安门能成西郊吗?

  医疗配套

  你需要、你孩子需要、你爸你妈都需要,他们还会越来越需要。

  交通配套

  临地铁>公交车>火车站。

  产业配套

  类似国贸、中关村、望京等产业聚集地。有产业的地方人就多,交通也好,能住能租,进可攻退可守,产业配套周边能住人的房子都是稀缺的资源。

  商业配套

  新的大型商圈。为什么是新的?新盖了商场说明在发展,年轻人也多。为什么是大型?小卖部有啥意思,完全不是区域在发展的指标。

  社区环境

  包括自然环境和人文环境。自然环境是指物业、小区绿化、人车分流、房屋质量、新旧程度等,人文环境是小区内人员的素质程度,这完全决定了小区的圈层。

  小区新旧

  这一点其实在社区环境里有提到,但我还是想单独强调一下,未来的房子流动性会变差,房子长期持有的可能性增大,越新的房子越接近好房子的标准

  这八点都能达到,闭眼买!教育资源、位置、社区能达到一个极致的,也买。

  买房子最忌讳折中,比如这个教育资源一般,小区也一般,但都有就折中,这就凉凉了。买房子就图一头,要么教育资源牛、要么位置特别牛、要么小区特别牛。

   我要买的房子画像

  三环内,房龄新,临地铁,有教育资源,首付150w,月供1.5w,离单位近优先。满足买房硬指标,满足标品刚需,涨价动力因素充足。

  2016年7月,入手西城学区新房(现房)

  经过6个月的时间,看了300多套房子,加了200多个中介,2016年7月,入手西二环边西城新房(现房),均价8.5w,63平米一居(可一改二)。

  

  户型图

  房子本身:西城新房,有教育资源,板楼,带电梯,人车分流。

  交通:地铁湾子800米,公交站100米,火车站1公里。

  配套:门口有公园,3公里内三甲医院两家,1公里华联、顺天府等商场,健身房便利店电影院等商业配套,北京小学某分校就在楼下。

  人文环境:周围都是商品房小区,其中也有著名豪宅小区,邻居们大多是名校毕业,大学老师、医生、公务员、银行工作者。

  这个盘几乎符合我提出的全部指标,且离我单位也只有4公里,除了价格超出了预算,别的没毛病。咬着牙垫着脚,拿下了!

  成功避开930政策,赶上了贷款82折红利。10月份收房装修,美滋滋。同年11月这个小区再次开盘,均价11.5w,我的心里乐开了花。

  个人观点分享与供职单位无关,观点有异,欢迎讨论。不喜,闭眼,勿喷,恭喜发财。

  严肃君手记:

  买房有时候需要“冲动”+一气呵成,往往在你犹豫、徘徊、观望的时候,就错过了最佳买房时机。

  正如严肃君之前跟大家所说,确定购房预算、明确自己的痛点、把需求做权重排序,守好对房子的最低底线,买到心仪的房,或许真没想象中的难。

  另外,“自住”属性越来越重要的时期,没有什么比住得舒服更重要。毕竟归根结底,涨价动力是建立在居住舒适度的基础之上

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