首付160w买西城学区新房,小镇姑娘的逆袭之路｜粉丝买房报告

本文感谢严肃君N个500人置业群的群友投稿，@京楼小奇葩。

京楼小奇葩本葩

我是个小镇姑娘，09年来到北京，没过硬的关系，过硬的智力和过硬的钱。我觉得我就是韭菜，韭菜说的就是我，不被割掉就相对体面了。

房子是最优资产，买房越早越好

2009年第一次动了买房的念头，2012年动了第二次，2014年动了第三次，终于在2016年7月买了人生第一套房，于今年11月买了第二套。

这几年里，我见过楼市疯涨抢购看好，也听过经济崩盘理论唱衰，曾红着眼跟大家抢房，也畏畏缩缩的担心经济危机怎么办，买过黄金炒过股票，北漂了九年，觉得买房是刚需韭菜做的最对的事。

有人反驳我，房子不一定会涨，举了罗振宇老师的例子，说他就把房卖了。

第一，你只听到了前半句，没有听到后半句，卖房的钱他全买了腾讯的股票。第二，他创业了，且成功了。第三，他不是韭菜，但你是。

2009-2014年，悔恨中度过不可逆的6年

2009年-2014年，看过通州、房山、南三环的房，但买房未遂。

京楼小奇葩的看房表

错失良机主要是两个原因：

1. 买房的心智不坚定

这几年买房未遂之后，也没想过再去看看其它的，总觉得房子太贵买不起，其实仔细挑挑完全能上车——给自己差评。

2.家人的好心可能会是买房的阻力

他们不在北京，天天看新闻和各种小道消息，对北京房价看跌，觉得女孩儿买房压力太大balabala，给我营造了一个不太良好的舆论气氛。

信心比金子还珍贵

2016年1月，经过自我总结，坚定买房信心，做好家人工作，随时准备出手。然而，2016年春节过后，房价比韭菜长得都快。

每一天每一分钟每一秒钟房子都在涨价。中介通知有房可看，大家排队看房，房子都是加钱买，经常房子还没看，中介说第一个进去的客户已经成交，加价30w。

我日夜煎熬，经历了异常痛苦的半年，很多人心态崩了不买了，也有些人觉得房子有涨有跌想静待时机放弃了，但我经过6年的总结，带着血和泪的教训，买房子的心气从未减弱。

买房子这件事，我的同事们给了莫大的帮助。我所在的单位是个大型央企，通常一干就是几十年那种，女同事居多。

她们都深谙换房买房之道，经过讨论PK，我总结出了买房子几个硬指标（必须要达到）和其他指标的优先级排序。

买房优先级：涨价动力>居住动力

以当年的房价和我自身未婚的个人情况来说，我更愿意持有的是一个涨价动力充足，能够从容换房的保值资产，而非一定要真人肉身居住的房子。

举个小例子，我现在买房，上车后每个月的贷款是1.7w， 租一个一模一样的房需要7k。我既要多付租房贷，又压了150w现金流，为什么还要入手？很简单，持有优质资产同时满足自住需求。

我不是在炒房，我是想自住，一点点住到好房子里去。

标品刚需房，涨价动力最充足

人人都需要的刚需，我称之为标品刚需。标品刚需的特质有三：

教育资源

中国父母为了孩子能牺牲到什么程度，你们都知道。前两年我同学刚结婚，小两口说“我们不是那种为了孩子住小房子的家庭，我们住的开心最重要，孩子学习一般就行。”

现在孩子一岁半，同学正在从朝阳次新两居换到西城老破小一居。

三居

不管是保姆还是家长，总要有人帮忙带孩子；或是父母老了同住。三居总是人生中必然要经历的，除非你是丁克。

小区

包括位置、物业环境、人文环境以及房子本身。越是好房子升值越快，分分钟5w变15w。扪心自问，有谁不想住好房子？

涨价因素排排坐

以上三个因素为基准，对于涨价动力细节因素，我做了个排行：

▼ 教育资源

西城＞海淀一流一类＞海淀一流二类＞海淀二流一类＞东城＞海淀其他＞丰台、朝阳、石景山。

你离教育资源的距离，不会因为政策改变而变小，反而会随着政策改变越拉越大。梯队越拉越大，好的教育资源优势会越来越明显。

首先西城的学校小升初没有差的，好的非常好，差的也不差。其次，海淀的学习太累了，竞争太激烈，随着我们这部分家长观念的转变，西城会越来越吃香。

为什么东城排后面，问题主要在初中，东城的初中，啧啧啧。

▼ 地理位置

三环以内临地铁。北京和上海情况大不同，北京周边的城镇发达程度远不如上海，交通也是，所以我从不相信卫星城，固安、燕郊都太扯了，如果有可能我是不会出城区的。

不要问我通州成了副中心怎么看，它也许不错，但目前我判断不准。不过城中位置好的房子肯定是保值的，天安门能成西郊吗？

▼ 医疗配套

你需要、你孩子需要、你爸你妈都需要，他们还会越来越需要。

▼ 交通配套

临地铁>公交车>火车站。

▼ 产业配套

类似国贸、中关村、望京等产业聚集地。有产业的地方人就多，交通也好，能住能租，进可攻退可守，产业配套周边能住人的房子都是稀缺的资源。

▼ 商业配套

新的大型商圈。为什么是新的？新盖了商场说明在发展，年轻人也多。为什么是大型？小卖部有啥意思，完全不是区域在发展的指标。

▼ 社区环境

包括自然环境和人文环境。自然环境是指物业、小区绿化、人车分流、房屋质量、新旧程度等，人文环境是小区内人员的素质程度，这完全决定了小区的圈层。

▼ 小区新旧

这一点其实在社区环境里有提到，但我还是想单独强调一下，未来的房子流动性会变差，房子长期持有的可能性增大，越新的房子越接近好房子的标准。

这八点都能达到，闭眼买！教育资源、位置、社区能达到一个极致的，也买。

买房子最忌讳折中，比如这个教育资源一般，小区也一般，但都有就折中，这就凉凉了。买房子就图一头，要么教育资源牛、要么位置特别牛、要么小区特别牛。

▼ ▼ 我要买的房子画像 ▼ ▼

三环内，房龄新，临地铁，有教育资源，首付150w，月供1.5w，离单位近优先。满足买房硬指标，满足标品刚需，涨价动力因素充足。

2016年7月，入手西城学区新房（现房）

经过6个月的时间，看了300多套房子，加了200多个中介，2016年7月，入手西二环边西城新房（现房），均价8.5w，63平米一居（可一改二）。

户型图

• 房子本身：西城新房，有教育资源，板楼，带电梯，人车分流。

• 交通：地铁湾子800米，公交站100米，火车站1公里。

• 配套：门口有公园，3公里内三甲医院两家，1公里华联、顺天府等商场，健身房便利店电影院等商业配套，北京小学某分校就在楼下。

• 人文环境：周围都是商品房小区，其中也有著名豪宅小区，邻居们大多是名校毕业，大学老师、医生、公务员、银行工作者。

这个盘几乎符合我提出的全部指标，且离我单位也只有4公里，除了价格超出了预算，别的没毛病。咬着牙垫着脚，拿下了！

成功避开930政策，赶上了贷款82折红利。10月份收房装修，美滋滋。同年11月这个小区再次开盘，均价11.5w，我的心里乐开了花。

个人观点分享与供职单位无关，观点有异，欢迎讨论。不喜，闭眼，勿喷，恭喜发财。

严肃君手记：

买房有时候需要“冲动”+一气呵成，往往在你犹豫、徘徊、观望的时候，就错过了最佳买房时机。

正如严肃君之前跟大家所说，确定购房预算、明确自己的痛点、把需求做权重排序，守好对房子的最低底线，买到心仪的房，或许真没想象中的难。

另外，“自住”属性越来越重要的时期，没有什么比住得舒服更重要。毕竟归根结底，涨价动力是建立在居住舒适度的基础之上。

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