01
环京抄底时机来了？
说起这轮房价回调周期，跌的最狠的，莫过于环京。
为什么突然提起环京了？
那是因为今天小局总的好基友给我发了这张截图。
霸州，这个在楼市火热的大行情下，房价最高曾冲高在16000元/㎡，现如今房价跌破60%。
这只是环京楼市的一个缩影，在这轮房价回调期，放眼全国，也只有环京的跌幅最大，甚至能用“腰斩”一词形容！
相对于环京其它区域，北三县房价跌幅更加惨烈。
但，在不同人眼里，一些人看到的是风险，另一部人看到的则是抄底机会。
对房价曾经冲到高位的北三县来说，价值是被市场认可的，再加上北京市政府要迁到通州的利好，对于房价经历了断崖式跌幅的北三县来说，未来存在巨大的溢价空间。
02
与北京“血浓于水”的北三县
一条潮白河，分开北京和北三县。
潮白河以西，是通州，新北京的核心区，以东，就是三河、大厂、香河。也就是我们常说的北三县。
看看副中心的圈层规划，北三县妥妥的成为了“新二环”的崛起区域，北三县的优越性是不争的事实。
回顾过去两年，占据“京津冀城市群”中绝佳位置的北三县，这些年一直在大力规划做“外溢工程”。正是这些规划和预期的利好，让北三县的预期飙升。
从“协同发展、四个统一”到“四网融合”，以后的北三县蕴藏着巨大的潜力和机会。
有人说，北三县是第二个“鄂尔多斯”，藏着无尽的风险和泡沫，根本不值得关注。
大错特错。
诚然，从2015年北京房价回暖开始，北三县成了炒房客的投资热地。
以燕郊为例。
“燕郊即将划入北京”，这是去燕郊看房的人听到的最多的一句话，也是最能刺激他们的一句话。
拿着北京的工资，睡着燕郊的床，对于很多有扎根北京意愿的北漂来说，以燕郊为首的北三县为他们提供了落脚的地方，也给了这群年轻人留在北京的希望。
自此，随着北京房价的一路高歌，燕郊的某楼盘房价一度冲到42000元/㎡，燕郊楼市的疯狂程度可见一斑。
不止是燕郊，大厂、香河的房价也都飙升到2万+。
一个小小的县城，房价居然高达2万，甚至4万，这绝对不正常。
要知道当时很多二线城市的房价也不过2万出头。随后，北京出台317新政、廊坊322限购令的出台，北三县楼市开始退温。
不能彼此跨县、跨区购房的升级版限购令出台，牢牢锁死了流动性。没有流动性的北三县楼市彻底熄火。
由此可见，北三县房价下跌是和政策直接挂钩。
更何况经过这一年多时间的最严政策的调控，今天，北三县的泡沫也早已挤出，房价基本已经触底。
相信不少人该问了，到底北三县前景如何，还值得买么？
从长线来看，北三县的预期还是有的。
03
北三县的价值
此前，北京城市总规划发布，明确指出到2022年北京城市副中心常住人口规模调控目标为100万人左右；
到2035年常住人口规模调控目标为130万人以内，其中就业规模调控目标为60-80万人。
看出来了吗？在副中心所有的规划中，“人”是第一位的，也是最优先的。这些人口在哪里聚集，哪里将来将成为城市的新核心。
更何况，ZF又一再重申，一定要严控通州土地，实现土地的有序发展，而通州可规划的住宅用地面临着十分紧张的局面。
很显然，和副中心只有一条潮白河相隔的北三县，自然承接更多的人口。
另外，更值得注意的是，以副中心为圆心看，燕郊、潮白河新城与亦庄处于20公里半径的范围内；
三河、大厂及香河，北三县的大部分区域则处于30公里为半径的范围内，与中心城区处在同一范围内。
很多人会纳闷，20公里、30公里这两个数据代表什么意思呢？
我们来看一个数据：
滴滴出行之前公布显示，北京市民主要的通勤半径为31.7km，上海为30.8km。
而上面我们提到的两个半径范围就意味着，以通州新城为圆心的城市半径密度已经覆盖整个北三县。
北三县，以其“近水楼台先得月”的地理优势，进入城市副中心的核心辐射范围。如果把东六环定义为新北京的核心区，那么北三县则成为新北京的二环热点区域。
更何况，北京市政府的搬迁，给北三县也带来了实实在在的外溢红利。
目前北七环已经通车、通燕高速辅路升级改造、城际铁路正在建设、平谷线地铁通北三县；
北京大学人民医院通州院区将覆盖北三县等环京地区医疗，北三县与副中心的医疗联合体正逐步建立；
在未来三年，城市副中心将引进北京最好的十余所学校，也会推进燕郊、香河和大厂的教育资源……
未来的北三县，虽然行政划分属于河北，但实质上已经融入北京。
04
北三县置业建议
是不是说，如果在北三县有买房资格的话，燕郊、大厂、香河的房子闭着眼睛买都可以呢？
当然不是。虽然都是北三县，但在房产价值上和地理位置上，还是有先后排序的。
非常个人的看法，排序如下：
房产增幅上，大厂≥燕郊>香河，
地理位置上，燕郊>大厂>香河，
所以在购房梯队上，燕郊和大厂属于第一梯度，香河排在第二梯队。
具体区域上，整个北三县位置最好的区域在燕郊南部及大厂潮白河区域，这两个区域是挨着的，属于正在开发中的区域，这里主要是新房为主，值得重点关注。
另外一个热点的区域就是我们通常所说的燕郊了。燕郊各方面的配套相对成熟，二手房市场完善，对于刚需来说，如果在燕郊选二手房的话，可以看看福成系。
整体看，限价扼杀后的北三县房价，已经被死死的摁在地上，处于房价低谷区。
限购重压，利空出尽，未来等着北三县的必然是房价的触底反弹！
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