首家新三板"转板"物业股 旭辉旗下永升生活今日招股

网易房产申°工作室 忻奇琪

12月4日，旭辉控股（00884.HK）旗下物管公司永升生活服务（01995.HK）正式发售。据悉，其将于本周内（12月4日-12月7日）完成招股，总计发行3.8亿股，其中90%为国际配售，10%为公开发售，另有15%超额配股权。每股发行价1.60港元-2.08港元，预期12月17日上市。

而在正式完成全球发售后，永升生活服务也将成为继雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业之后，今年年内第5家由房企分拆物业板块后赴港上市的物业公司，同时也是国内首家成功从新三板“转板”的物业股。

“转板”第一股：去年净利远超港主板要求

事实上，早在2017年4月14日，永升物业就成功挂牌新三板，2018年3月9日从新三板正式摘牌。2017年10月27日向上海证监局报送上市辅导备案材料，但因关联交易比重高及H股物业标的投资氛围良好等综合因素，权衡利弊后，其最终决定转战H 股。

此后的2018年4月至7月期间，其对内部进行重组并搭建红筹架构，并于8月9日正式向港交所提交招股说明书，就其2017年全年净利润（7644万元）一项来看，就远高于香港主板要求，因此其通过H股上市几乎是铁板钉钉的事情。

同时，永升物业还在2017年期间实现营收7.3亿元，并先后收购宁波永达，蚌埠永升物业及山东鲁班永升物业等物业公司。截止目前，永升物业的累计在管面积达到了3210万平方米，共有208项在建物业及56家订约管理物业。

安信证券诸海滨分析师指出，整体来看，对于当下物管企业的资本市场发展来看，在上市选择上，对比三板、港股、A 股上市条件后，我们认为港股优于A 股，A 股的估值溢价稍高。目前物业板块的估值处于历史估值中枢位置，因此在他看来，企业的成长性是投资物管公司的主线。一方面，重点可以关注规模与绝对营收较高的龙头股，另一方面，可以关注相对增速较高的绩优股。

赴港融资为首要目的 物业管理均价仍需提高

另一方面，H股对于物业股更包容的融资氛围或是永升物业“转板”的主要目的。在其新三板挂牌期间，仅成功的进行了一次融资，募集的1.04亿元资金用于公司信息化建设。

反观本次招股，假设超额配股权并无获行使，且发售价为每股1.84港（即发售价范围的中位数），那么永升服务全球发售可获得的款项净额约为6.42亿港元。

据永升服务方面透露，其拟将所得款项约55%用于寻求战略性收购及投资机会，约26%用于利用最新的互联网及信息技术并建立智能社区，约9%用于开发一站式服务社区平台及集团的“悦生活”在线服务平台，以及约10%用作一般企业用途及营运资金。

和大多数房企拆分后上市的物业公司一样，第三方物业开发商的收益是永升服务在未来发展过程中能否胜出的决定性因素。在2015年，永升服务来自第三方物业开发商的管理建筑面积仅占3.8%，而目前该比重在今年上半年上升至32.8%。

不过，据招股书显示，永升生活收取旭辉集团开发物业的平均物业管理费，通常会高于收取第三方开发商的，但由于第三方开发商开发商的住宅物业（位于郊区或三四线城市）的日益增加，导致了公司平均物业管理费减少，因此如何提高其平均管理费将成为永升下一步亟待思考的问题。