楼8| 11月深圳二手房低量回升 全市成交4861套

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  价格连续下跌4个月,成交量小幅回升

  ——2018年11月深圳贝壳精准指数分析报告

  2018年11月份深圳二手房低量回升、价格下跌。根据深圳贝壳研究院监测,本月二手房低量回升,全市成交4861套,环比增长7.4%;深圳贝壳研究院精准指数价格58216元/平方米,环比下跌0.4%,已经连续4个月小幅下跌。

  深圳贝壳精准指数——全市指数

  (一)指数价格:价格连降四个月,成交低量回升

  本月深圳贝壳精准指数为541.6点,样本楼盘均价为58216元/平方米,环比下跌0.4%,同比(2017年11月)上涨2.8%,指数价格同比持续缩减,环比连跌四个月。主要原因有两个,一是楼市不景气、观望浓厚,短期看跌占据主流;二是业主心理价格松动,一些急用钱的降价出售,期望房产在年前变现,同时部分换房的业主存在议价空间。

  

  深圳规划国土委数据显示,本月全市二手房成交4861套、住宅4175套,环比增长分别增长7.4%、10.2%,不过上半月与下半月差异明显。经过8月、9月、10月调整与消化,11月上半年置业者入市看房有所回升,诚心卖房的业主降价出售,两者推动了成交量的回升,同时一些小户型学区房关注略有增加,部分家长为次年3-4月份入学申请提前做准备。但是,11月下半月深圳一手房入市量(下半月新增批售超过7000套)增加,其中热点片区优质的项目受到市场高度关注、置业者认购积极,存在需求转移一手房的现象,二手房看房、成交量再次回落。

  

  (二)十大片区:环比四跌四涨,同比涨幅均在8%内

  环比方面,宝城、龙坂、前海、人民南四个片区下跌,宝中、布吉、景田、龙中上涨,新洲、学区房持平。同比方面,布吉下跌、龙坂微跌0.1%,其余片区涨幅在8%以内。

  

  (三)样本楼盘价格:持平样本增加,下跌样本缩减

  根据深圳贝壳研究院监测,11月用于编制指数的100个热点样本楼盘中,上涨样本占比28%,基本持平;下跌样本占30%,有所缩减;持平样本占比扩大至42%。总体看,近四个月下跌样本占比高于上涨样本,持平样本在四成左右。

  

  深圳贝壳精准指数——下月预测

  12月年底来临,往往置业需求会有一定的增加,成交预计延续低量回升趋势;价格方面,市场不景气,政策严厉、宏观环境影响,价格继续下跌。

  成交5000套左右。楼市宏观政策严厉,市场观望持续,决定了二手房市场低量运行状况。但是,一些微观的利好,12月成交量预计小幅回升至5000套左右。首先,年底来临,往往置业需求还有一定的增加,近年也不会例外,比如一些年内有置业计划的人,会抓紧入市;二是按照惯例每年3-4月是申请入学的时期,学区房(或相关为了上学而置业)关注度、需求会有一定的增加;三是目前急售的业主降价,这个现象预计有增无减,部分置业者会被吸引入市;四是11月底银行放款“由慢变快”,对市场产生微小刺激的同时,也会释放一些收到尾款的换房需求。

  价格继续下跌。首先,价格下跌预期形成,最近几个月成交的或短期希望能够卖掉的,往往是降价的房源,即价格优势明显。其次,年底将至急于变现的业主、期望尽早换房的业主,近期在挂牌时,存在议价空间,若较长时间没有成交,还会进步的主动降价。第三,也最为关键的,二手市场持续不振,一手新房价格又具有优势,给二手房的成交量与价格造成了很大的压力,市场向买方市场倾斜。

  (来源:深圳贝壳研究院)

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