新塘地铁上盖网红盘,首付不到60万?结果周边……

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  天空之城,空中巴比伦,网红打卡地......最近,你的朋友圈,抖音有没有被这样的美景刷屏?

  

  

  

  

  以上所见,不是某某风景区,也不是博物馆,而是一个售楼部!来自越秀地产在增城新塘开发的全新车辆段项目——品秀·星图

  此处有两点值得标红一、越秀地产开发的楼盘前缀为何是品秀?二、车辆段是个啥?

  想要了解品秀的“身世”,就要从当年拍地说起。2017年12月,广州年内总价最高地块——起始价高达131.55亿元,广州首宗公开出让的车辆段上盖地块挂牌出让。地块不仅总价高,对竞买人的条件限制还十分严苛。

  其中要求竞买人须具有10年以上线网建设、运营、管理经验,且该竞买人须具有上盖物业开发经验。当时就有业内人士表示,“这完全是一个定向招拍挂项目,条件设置就差没写竞得企业名了”。不出所料,符合条件的广州地铁以底价拿下,折合楼面价15937元/㎡。

  该地块还要求无偿配建超5.2万㎡公共服务及市政设施配套,包括18班幼儿园,42班 ,18班初中等,交通配套包括主干道茅山大道建设,公交首末站等,还有健身所、社区卫生服务站、肉菜市场等配套设施。

  国企联手,打造广州首个TOD住宅

  如今建地铁的也会建房子了?还不能,广州地铁找来了同是国企背景的越秀集团。

  今年8月,双方达成实质性合作,共同组建全新城市轨交物业开发运营商品牌——广州市品秀房地产开发有限公司。

  根据合作协议,在政府收储的地铁沿线土地设条件出让时,由广州地铁底价竞得项目后,越秀集团旗下的越秀资产将以市场合理价格为原则溢价收购股权,双方共同参与项目开发。品秀·星图是双方合作的首个项目。

  这次两大国企合作打造车辆段项目是广州首例,但不会是孤例。

  据了解,早在去年11月,广州地铁已经以63.83亿元拿下番禺区的一宗地铁上盖商住地块。有知情人士透露,这两宗地铁上盖物业基本是按照此前广州地铁和越秀地产的合作协议来操作。

  再来就是11月22日新鲜出炉的黄埔萝岗车辆段地块,广州地铁以总价76.2亿元收入囊中,成为今年总价最高地块。该地块与越秀合作开发车辆段项目也是大概率事件。

  说了这么多,何为车辆段上盖?

  首先,车辆段是保证正常运营的后勤基地,它包括停车、日常检修、综合维修、运营管理等功能。车辆段上盖平台建成后将移交给市土地开发公开出让,由获得土地使用权单位进行上盖物业开发。

  

  翻译成人话就是下面是地铁,上面是居住区,形成“轨交+物业”,符合近年流行的TOD模式的开发理念。

  与一般地铁盘物业不同,TOD开发模式一方面可以提高土地价值;一方面则通过采用先进的施工、建筑技术及国内先进的防震降噪技术,打造出宜居的社区,同时妥善解决车行交通和人行交通问题。

  这也意味着,品秀·星图是名副其实的地铁上盖盘,经小编实测,项目离已开通的13号线官湖站约500米,销售中心更是一出地铁即达。

  被城中村包围,周边配套匮乏

  目前市面上但凡地铁上盖的,房价过4万/平不是什么难事,那么天生就有地铁这幅好牌,品秀·星图值个什么价?周边配套又如何?

  该项目位于置业热区增城新塘,地铁13号线官湖站B出口旁,从珠江新城出发,交通畅顺的前提下,开车约50分钟。

  

  坐地铁到珠江新城17个站,转线两次,约需1小时左右,官湖站离终点站仅一个站,即使早高峰往市区方向也有座位坐。

  

  ▲ 地铁13号线官湖站B出口就在销售中心门口

  整个楼盘占地面积约41万㎡,建筑面积130万㎡,仅展示中心的面积就上万平,整个项目距离地面达到16.8米。

  

  项目规划共61栋,由53栋高层住宅以及8栋联排叠墅组成,规划约7000户,在住宅项目中可称得上“巨无霸”了,预计2020年底收楼。

  

  据现场销售介绍,小区内规划有2个18班幼儿园、1个42班小学、1个21班初中、2万方的商业配套、2000㎡社区酒店式会所,包括室内外游泳池、景观水池、书吧、私人影院等休闲设施。

  

  可以想象,未来等业主全部入住以后,这里将是一座可以“自给自足”的生活大城。然而开发如此大体量的项目是需要时日的,那么目前项目周边的配套如何?

  小编走访发现,项目周边以城中村为主,北部毗邻官湖村,生活居住氛围一般;另外项目毗邻城市主干道-环城路,东部快速路-广园快速,来往大货车较多;东部和南部为服装纺织厂区及作坊集中区。

  

  ▲ 项目周边环境

  目前,项目周边各种配套相对匮乏,周边1.5公里范围内几乎没有学校,医疗基本也以村级卫生站为主,商业配套也仅有附近锦绣天伦小区的商业街,成熟商商业配套集中在距离项目4公里范围内的商业,其中有新塘广场、汇创广场、水电广场等。

  

  不过,项目周边配套将于年底得到改善。距离项目仅1个地铁站的凯达尔综合体将于今年底开业,新塘万达广场预计明年开业,距离项目约5分钟车程。医疗方面,增城首家三甲医院—南方医科增城分院预计今年底开业。

  三房最小109方,价格不超3万/平

  据了解,项目首推16栋、17栋、18栋,19栋高层住宅,在销售中心可看到,已建了约有10层楼。从沙盘上看,这四栋也是最接近地铁站的。

  

  ▲ 品秀·星图现场图

  产品方面,项目首推户型有78㎡两房一卫,109㎡三房两卫、111㎡三房两卫以及121㎡四房两卫,可见项目主打刚改型客户。其中,78㎡两房是北向,109㎡三房是南向,而111㎡三房和121㎡四房是南北朝向。

  

  从户型平面来看,4,5单元的78㎡两房紧凑实用,一卫一阳台,如无意外总价是最低的,预算有限又能接受北向的朋友可以考虑。

  

  ▲ 78㎡两房户型图

  三房户型有两个面积,分别是109㎡和111㎡,其中109㎡是位于1,2单元,南向望花园,在整栋楼中位置和通透性是最好的。

  该户型为竖厅设计,开间达4.1米,景观超长阳台连接客厅和房间,两个小房间都能放得下1.5米床,比较实用。

  

  ▲ 109㎡三房户型图

  

  

  

  ▲ 109㎡三房样板间

  三房户型还有111㎡的,横厅设计,入门过道处稍显浪费,公用卫生间门正对着客厅,私密性有所欠缺,景观阳台望出去看到部分楼体,视野不够109㎡的开阔,但胜在主卧设有衣帽间。同是三房,109㎡的更值得推荐。

  

  ▲ 111㎡三房户型图

  121㎡四房户型同样是横厅设计,带入户花园,客厅和餐厅的采光非常好,但整体对流一般。

  

  ▲ 121㎡四房户型图

  

  

  ▲ 121㎡四房样板间

  价格方面,因未正式开售,销售称价格预计25000-28000元/平之间,实际售价也不超3万/平,单合同,广州户口不限购,外地户口没广州社保也可买一套。

  按照预测最低价格25000元/平算,最小的78平两房总价约195万,三成首付58万左右,而最高总价门槛去到300多万。目前项目已取得预售证。

  周边一手最低还有“1”字头

  项目周边一手楼盘比较稀缺,距离比较近的有中森茗苑、富雅都市华庭,中海联睿品,主要集中在项目的南边,二手盘有锦绣天伦花园。在官湖板块,既有地铁上盖,又是大品牌的只有品秀·星图。

  

  中森茗苑目前在售85-88㎡小三房现楼,带装修售价22000元/㎡。项目距离官湖地铁站月1.5公里,步行至少20分钟,周边无大型商业配套。旁边的富雅都市华庭目前处于待售状态,即将推售38-117㎡的一至四房,均价约18000-20000元/平。锦绣天伦花园的二手价格在20000-22000元/㎡之间,房源较新。

  另外,位于品秀·星图北边约1.5公里还有一个村民集资,由中海联开发的一手楼盘——中海联·睿品,在售85-107㎡三至四房平层,96㎡层高6米的复式单位,带装修均价24000元/㎡。

  

  总体来看,品秀·星图作为官湖板块内目前唯一地铁上盖,由大品牌开发商打造的一手楼盘,体量大,内部配套规划齐全,适合本地改善及区外溢的刚需购房者。但目前周边缺少配套,更多是依靠单一大盘带动,未来发展仍需要假以时日。

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