“两极分化”的燕郊楼市: 商品房凉了公寓楼火了

刚过了立冬时节，北京迎来明显降温天气。距离北京以东30公里的燕郊镇，也同北京一道进入寒冬。

燕郊，隶属于河北省三河市西市区，地处河北、北京边界的一个三角地带。西部与北京市通州区潞城镇、西集镇、宋庄镇隔潮白河相望。受地缘因素的影响，燕郊接纳了不少北漂外溢的刚需人群，成为他们首次置业起点。同时，也因为早期购房政策相对宽松，吸引了不少投资客。

地理位置加上大量居住人口在京工作的原因，燕郊楼市也一向被视为是北京楼市的晴雨表。离去年严限购政策落地已一年有余，不断有消息传出，自去年3月以来，燕郊也受到廊坊地区多轮调控影响。与2017年房价最高时相比，2018年的燕郊房价几近腰斩。如今，在环京楼市大萧条的背景下，曾经房价涨势凶猛的“领头羊”燕郊，也成为这一轮楼市的领跌者。

燕郊的楼市是否真的进入冬季？证券时报记者多次深入燕郊实地探访，触摸楼市温度，奉上数字背后燕郊楼市的涌动实况。

燕郊商品房10月

成交价同比下降24%

近十年以来，作为环京楼市的代表，燕郊承接了不少北京的外溢需求。随着北京房价的飞涨，燕郊楼市的发展也突飞猛进，在2016年底到2017年初的短短半年内，甚至创下了每平方米房价破3万元奔4万元的辉煌“战绩”。

燕郊也随之从一个5万人的经济落后的农业小镇发展到了一百多万人的“环京第一城”。如今的燕郊，常住人口近百万，三河市每年20亿的财政收入有一半多来自燕郊。经过十多年的建设，目前的燕郊处处被高楼填充着。

2017年3月21日，河北廊坊出台政策，按照廊坊市房管局等多部门联合出台的《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，此次实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。按照规定，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。

2017年6月2日，廊坊市进一步加码调控措施，再度出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，指出非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。

受政策影响，这一轮调控让燕郊不少二手房小区房价近乎腰斩。

11月18日，记者从北京国贸大北窑南站坐814路公交车到达燕郊，大概用时40分钟左右。这是北京郊区很多地方难以实现的。这或许就是不少在京工作者在燕郊买房的原因，也是其商品房价格比北京很多郊区的房子还贵的原因。

从京哈线进入燕郊，过了地标彩虹桥之后进入京榆大街，这里曾经是闻名遐迩的“卖房一条街”。

早几年前记者路过这条街，收到的楼盘传单能塞满一书包。卖房的吆喝声不绝于耳。记者此次探访街头不再随处可见楼房“站街促销员”，停留了2个小时左右，只收到了3张楼市传单，其中两张是雄安新区的看房传单，另一张是燕郊商业广场的传单。

根据北京中原的统计，截至10月底，今年廊坊（市区+燕郊）商品住宅成交5639套，成交面积58.2万㎡，连续两年下降，环比2017年下降69%；成交均价为1.39万元/㎡，连续四年上涨，环比上涨31%。今年廊坊（市区+燕郊）商品住宅累计供应5099套，供应面积53.22万㎡，连续四年下降，环比2017年下降35%。

记者走访燕郊二手住宅了解到，在燕郊房市颇具代表性的悦榕湾、潮白人家、夏威夷南岸、理想城、上上城等楼盘密集的小区，房价降至每平米1.6万元到2.2万元不等。这样的价格与去年3月份最高峰时期的成交价几近腰斩。

根据北京中原市场研究部的统计，截至10月底，燕郊的成交均价为1.65万元/㎡，10月，燕郊商品住宅成交145套，成交面积1.23万㎡，连续两个月下降，10月环比下降14%，同比下降19%。燕郊商品住宅成交价格连续三个月上涨后首次下降，为1.6万元/㎡，环比下跌8%，同比下降24%。燕郊商品住宅成交金额为1.98亿元，环比下降22%，同比下降39%。

从数据来看，燕郊的楼市确实“凉凉”了。但记者调查发现，降温的背后出现了“两极分化”，政策限购下70年产权的商品房量价齐跌，而不受政策影响的公寓楼却逆势突围，备受追捧。

二手房带看量降七成

好户型住宅加长售期

燕郊的二手房市场体量相对较大，经过十几年的建设，新建住宅已经很少，大部分业主已经有房本可以再上市。近一年燕郊楼价确实出现比较明显的降幅。

记者走访的燕郊多位中介人员也证实，燕郊楼市与去年严控之前进入明显的调整阶段，想入手的购房者没有购房资格摩拳擦掌而不得，而一些着急用钱的业主开始主动降价售房，甚至不惜低于购房价出售。

11月24日，在燕顺路上一家大型中介兴达置业，楼顶上悬挂着单字有一扇窗户大小的红字招牌，但鲜有购房者进门咨询，显得阔气的门面十分落寞。

记者看到门口的楼盘推介展板上原先的价格都被黑色的马克笔划掉，在旁边标注了降价的箭头，写上了新的价格，降价幅度少则七八万，多则一二十万。

“虽然燕郊楼市近一年来已经降低不少，但前来咨询的客户并不多。”兴达置业的销售人员李女士承认现在房产中介的门庭冷落，但随即她劝告记者如果具备购房资格就要马上入手。

“您看这家全南向户型，单价22000元/平米左右，83平米毛坯，180多万就能拿下了。我们现在就能去看房。”不容记者多说，李女士已帮记者选好了一套她认为性价比很高的二手房。“现在买二手房均价在1.8万左右，满两年还能免增值税，比买一手房合适。二手房你看哪套就买的哪套，期房你就只能看个规划，看不到自己的房子。我要带你去看的这个小区，去年最高的时候二手房都涨到4万了。所以现在买就是捡漏的好时候。”

这是一套悦榕湾的高层住宅。一进小区置身二十多层密集的楼群中，天际线被切割成井口一般，略感压抑。相对高端的小区定位做了人车分流的设计，小区人流不多，楼间被绿化填满。李女士强推的这间毛坯房，透过客厅的落地窗能看到附近的潮白河。

据李女士介绍，房主购买这套房时的单价也就2万出头，因为是开盘没多久的楼盘，目前还没有拿到房本，现在几乎是折价出售。

“以前带客户看房，一天都捞不着喝口水，现在少了至少有七成。不过不这样房价也不可能这么低不是？”李女士告诉记者，这还是中介重点推介的情况下。但即便带看少也有成交相对快的，主要是已有燕郊本地户口，换房或者买第二套。

中介关张改成拉面店

售房者主动降价几十万

与购房者一道减少的还有二手房中介。

兴达置业的李女士因为是燕郊本地人，所以算得上资深燕郊中介从业人员，也是一小部分还在坚守的销售人员。据她告诉记者，店里很多外地的销售人员都已经离开燕郊市场。这一说法解释了记者在门店看到的景象，周末，原本是二手房中介最忙碌的日子，店里却鲜有客户光顾，办公座位三分之一都没坐满。李女士告诉记者，大中介相对好点，许多小中介已经支撑不下去关门闭户了。

记者走访了燕郊多个大型小区，周边二手中介关张的情况非常普遍。

夏威夷南岸是燕郊距离北京最近的小区之一，近百栋楼群也是二手中介经营的重点小区之一。在南门门口就聚集着兴越房产、夏威夷二手房等多家二手房中介。

11月18日，记者看到，兴越房产一楼的两个门面，一个关张，另一个改成了“中国兰州牛肉拉面”店。经营自家二手房的夏威夷二手房门店也未能幸免，将一半的门面转租开起了“德奈福健康洗衣”店。

此时一位夏威夷南岸的业主田女士进店，要挂牌出售自己的房子。该业主住房位于XX号楼2单元，88平米，“三阳开泰”的户型，心理预期卖200万。

“最高170万，200万压根儿没人看，你想卖高了没用。”销售张女士打断了田女士的讲话，为了表明自己说的没错，把电脑屏幕推到田女士面前，让她看数据库里其他在售楼房的情况。

“现在这市场，我建议你挂165万比较合适。正在卖的XX号楼X单元和你相同户型的房子，年初挂的200万没人瞅，房主主动降到165万。我们集中给推也有一些带看，但还没卖出去。”张女士建议田女士不要对售房价格有太高预期，“去年初还能卖到单价3.8万。2017年5月份限购政策，到现在还没有松动迹象，房价一直在跌，而且到年底了估计还要跌一点。”

“这跟您的户型一样，这家中间户带飘窗，卖163万，5月份挂的现在还没卖出去。”销售张女士一边调出了多个与田女士相似户型的在售楼房，一边说，“现在房子能不能卖出去不光要看价格，高于市场价肯定没戏。还得看你的楼层，你家XX号楼正好在小区里面户型还行。你这还有几十万的尾款。这就还得看客户的情况，如果客户着急买，你这有尾款的房子也不好卖。”

“明年市场估计还得低谷，这政策刚收紧不可能一下就放开了。”张女士不忘劝导田女士降低预期。

公寓楼火爆

土豪一次买三层

二手房不景气，新房也好不到哪去。记者通过多种途径获悉，燕郊近期几乎没有商品房新盘开盘，但新开盘的公寓楼却意外火爆。

“我们代理的二手房一手房都有，但是新房只有公寓。现在燕郊没有新盘在开盘，港中旅近期开盘，但日期和价格都还没确定。”兴达置业的王先生告诉记者。“燕郊没有开盘的70年的住宅，有40年的公寓。你如果没有资格，只能买公寓。如果有资格就买住宅，涨得高出售也好卖。”

王先生说的公寓，目前燕郊在售的新盘只有首尔甜城方立方一家。

11月24日，记者来到潮白大街边上的首尔甜城方立方售楼接待中心，门前的停车场已满，只能在门前的大路两旁见缝插针临时停车。停车场里的车牌显示有来自北京、江苏、安徽、河北等地。

进入接待中心的大门，近百平米的面积站满了熙熙攘攘的人群。大门对面墙上的楼盘位置地图前，以及接待中心正中间的沙盘周围，围满了仔细听销售讲解的客户。这与有名的“燕郊楼市一条街”的凄凉，随处可见关张的房产中介，形成了鲜明的对比。

一位销售人员带记者看房，他讲解的声音嘶哑疲惫。“痛并快乐着，我今天上班到现在还没来得及吃饭。”销售人员告诉记者，“这个盘确实非常火爆，你在大厅也看到了。今天正好又是周末，人更多。”

记者在沙盘上看到，北京延伸至燕郊的一条地铁，在燕郊有一站燕顺路站，距离该楼盘一公里左右。

据销售人员介绍，现在开盘的公寓，主要是三四十平的LOFT户型，也有七八十平的平层。目前LOFT户型销售最火爆，40多平的户型已经基本售罄。

“首付7万起，33~88㎡多变空间，低总价不限购不限贷。首付分期2~3年没有利息。如果是在北京工作的年轻人，这可能就是你扎根北京的最后机会了。”销售人员告诉记者，首付分期是由开发商垫付，减轻年轻人的购房负担。

销售人员带记者上到二楼看了LOFT户型的样板间，进门就是楼梯的样板间里站满了正在看房的购房者，想要移动需侧身让过。

记者看到销售人员iPad销售系统里，大部分是标红的已售房。能挑选的余地并不大，目前还有少量在售的户型。比如D1-1-2015户型，是一套面积33.15平米的LOFT，与动辄几百上千万的房价相比，这套公寓的总价只需75万左右。虽然总价相对较低，但单价近2.3万，比70年产权的商品房贵。

“位置好，总价低，首付更低还能分期，不受限购资质限制，几乎没有竞品，你说我们能不火爆，单价能不高吗？”销售人员告诉记者，前来购房的人多数是在北京工作，前两天有人一下买了三层，边说边划拉着销售系统告诉记者是哪三层。

或许是客户多的原因，销售向记者讲解完，并不多劝买，也没有引导记者下定金，接着又给下一家去做讲解。无形中给人一种感觉，楼市降温的数据并没有反映出燕郊楼市不缺购房需求。

来源：证券时报/易永英