史诗级“流拍”一再上演,别了,地王!

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  土地凉凉这股妖风一直在膨胀。

  

  冬天来了,春天还会远吗?

  整个2018,无论是一级市场还是二级市场,从产业实体到金融资本,从股票、基金圈到币圈、链圈,无一幸免,哀鸿遍野。

  “传统刚需”的楼市金九银十也惨淡收官。土地作为“和楼”的原料,流拍潮再现。

  最近,太原近年来规模最大的一场土地竞拍,以8宗地块全部流拍谢幕。其中,2宗因报价未达低价未能交易,其余6宗无人问津。

  上海市中心内宅地出现罕见流拍;已经六度流拍的广州从化温泉村火界地块,降价1亿也摆脱不掉流拍命运;杭州被预测为“万人摇”的良渚地块,挂牌三次依旧待字闺中……

  就连帝都北京也未能幸免,今年土地市场的流拍数量,较2017年多出3倍以上,创2012年以来最高纪录。

  都说面粉的交易决定着面包的价格,现如今土地流拍潮涌动,楼市降价潮会随之而来吗?

  

  0 1 昔日地王回归平凡之路

  今年是有史以来,全国土地流拍最多的一年。

  业内研究统计数据显示,今年1到10月,全国300城住宅用地流拍地块宗数为543宗,同比增加77%;流拍地块宗数占推出地块宗数比值为6.8%,同比提高了3.3%;流拍地块总规划建筑面积为6613万平方米,是2017年的2.1倍。

  8月10日,一场被称为“史诗级”的大规模土地拍卖会在太原市举行。此次竞拍拿出热点区域的8宗黄金土地,总面积月82.71万平方米,起拍价合计130.82亿元。

  据了解,八宗黄金地块所处区域绝佳,与太原南内环西街、西中环快速路相接,西临万柏林区万亩生态园,不仅交通便捷、配套齐全,且周边二手房售价已超过1.2万元/平方米。

  业内人士预估,这场拍卖会可能诞生今年太原的土地单价“地王”,以致于从发布拍卖公告后,全城媒体都做了专栏跟进报道。

  然而,结果让人大跌眼镜。“太贵了,8宗黄金地块没人要。”全部“史诗级”流拍。

  

  8月28日,武汉一次性揭牌12宗土地,其中9宗地块为纯住宅用地,均位于四环线附近的热门地块。业内人士认为,目前三环内几乎无地块出让,房企可能会争先恐后,纷纷补充土地库存。

  但最终的结果出乎意料,东西湖与蔡甸两宗地块竟然因为无人报价而流拍,成为2018年以来,武汉首次纯住宅流拍。

  无独有偶。10月30日,武汉网上拍卖5幅地块,其中备受瞩目的70亿硚口宗关“准地王”,经历两次挂牌,两次无人报名后,再次因无人报名而流拍。

  土地凉凉这股妖风一直在膨胀。

  根据国盛证券研究所统计报告显示,2018年前三季度土地流拍集中出现,在所统计的31个省市中,有19个省市相较于2017年前三季度流拍增多。其中,青海同比增长900%,天津同比增长600%,宁夏同比增长400%。

  2018年前三季度中,河南住宅用地的流拍数量超过百宗,居31个省区市流拍数量之首。山东、安徽、浙江、贵州以及四川也是住宅用地流拍多发区,前三季度土地流拍数量均超过60宗。

  流拍重回历史高位,难道昔日的地王们都在回归平凡之路?

  

  0 2 是谁动了地王?

  今年全国热点区域土地市场整体降温,土地流拍频频发生,流拍率甚于2014年。

  据中信建投的监测数据显示,2018年前7月,国内300城总流拍宗数达258宗,比2014年同期还高出59%。具体而言,今年前7月,全国土地流拍率约 6%,这个数字甚至高于近轮周期中最低迷的2014年,2014年同期的流拍率也仅为4%。

  随着楼市调控持续深入,政策趋严,部分城市土地出让条件严苛。

  据不完全统计,目前全国共有54座城市出台调控措施,15座城市实行“认房又认贷”,即以前有过房贷或买过房,再次买房就算二套;48座城市限售,限购限售措施更是多达290余条。

  今年调控政策在传统的“限购、限价、限贷”上,更是新增了“限售、限商”内容,全国楼市开启了“五限时代”。在地价居高不下、房价上涨却被抑制的背景下,房企的利润空间被压缩,拿地意愿自然降低。

  自930新政以来,房地产企业的融资渠道受到严格监管,银行贷款、公司债、房地产信托、私募资管、股权融资的清查切断了房地产企业的融资渠道。

  据公开数据显示,碧桂园、绿地、新城和融创的负债率达到85%以上,恒大、碧桂园和万科的负债总额高达万亿元。

  前两年疯狂拿地抢占市场,导致房企资金压力上升。如今融资的成本越来越高,只得基于利润率以及杠杆做出更加谨慎的选择。

  所以说,土地流拍的增多并不代表房企对土地市场悲观了,只能说房企更加理性了。

  至于房价到底会不会下降,与土地流拍的关系并不是很大,毕竟“面包的价格总是高于面粉”。

  来源:金融家

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