楼市惊现"断供潮",捡便宜的法拍房真值得买吗?(附律师观点)

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  楼市惊现"断供潮",实惠抢漏的机会来了?

  近期有自媒体爆料称深圳大量断供潮房子被7折拍卖,这一消息给本就黯淡的楼市再添重磅的话题。虽然此消息引起多方质疑,广东省法院的信息通知显示似乎证明断供潮并非是空穴来风。

  

  11月26日广州银行在广州产权交易所3.31亿元转让共计226套房产权益的公告让这一话题再次成为争论的焦点。

  

  ▲广州产权交易所

  如果楼市真的出现断供潮,这似乎释放了一个很微妙的信号,并非是一个值得令人庆幸的消息,但对有需求的购房者来说不一定是坏事,毕竟可以低价抢漏了。

  大家都知道现在想在一线城市买套房不容易,很多人面对房价“望洋兴叹”选择回二线城市;有些人选择死磕赌上几代人的身家......如果说以低价入手一套法拍房不失为另一种出路。

  捡个漏可好?法拍房"便宜"是卖点

  提起“法拍房”,大家的反应可能就是便宜,这一点也是对购房者的最大诱惑!

  按拍卖程序来说,“法拍房”都是先由法院委托专门的评估机构,出具房屋的评估价,一般低于市场行情价;而同时,法院为了吸引更多竞价人参与,通常会设置一个比评估价更低的起拍价。

  

  房产(不动产)按规定可以拍卖三次,按照法律规定,司法网拍的房源,一拍底价不得低于市场评估价的70%,若一拍流拍,二拍起拍价的降价幅度则不得超过前次起拍价的20%。

  如果三次均“流拍”,法院则会以更低的折扣进行“变卖”,届时价格会更低。可以说这个价格是十分优惠了!

  清场难+不明费用多 法拍房有风险

  当然,想实惠捡漏也没有想象中那么便宜,你得一路过五关暂六将才能终极通关。

  首现参与竞拍需要明确自己是否有购房资格,司法拍卖的房子也需要符合各地的限购政策,并非所有购房者都具备购买资格。

  

  其次你需要仔细研读拍品介绍,明确法院是否负责交吉。交吉就是不但保证帮助过户还负责空房交付。不交吉只管竞买人拍付清购房款后,协助办理过户手续,交房和其他纠纷,由竞买人自己处理。

  

  此外,拍卖的房屋若长期拖欠了物业费、管理费等,以及房屋拍卖交易产生的税费,这也需要买家支付。在参与竞拍中还需要分清卖房身份、所购房屋面积等信息,不同的情况买家所承担的税费有所不同。之前有媒体爆料一男子原本以为只需要花369万就能“捡到的便宜”,在计算税费后,反而变成了超611万的“烫手山芋”,这样的案例不在少数。

  案例

  陈先生的孩子在天河区读书,为了能在原址居住不影响孩子学业,将房屋以低价拍卖。拍卖时房屋为不交吉拍卖,价格很低。

  房屋在经过公开拍卖后,房屋由赵勇(化名)以559万左右的价格竞得。2017年9月,赵勇取得房屋的《房地产权证》。

  2017年12月,赵勇委托律师按拍得房屋的地址向陈先生发出《律师函》要求在收到函之日起3日内搬离涉案房屋等。

  在接到《律师函》后,陈先生一家并未搬离,赵勇无奈只好起诉原房主要求搬离,一审获得法院支持的判决。随后李先生上诉,二审改判不支持买家要求原房主搬离的请求,理由是当初拍卖公告注明该房子是不交吉拍卖,买家应该自行承担这风险。

  

  房子卖了,执行申请人收了执行款,被执行人清偿了债务,原本无关的买家花了钱买房子反被坑死了。这样的事情搁在谁身上想想都难受!

  目前此案已引起了广泛关注,广州市中级人员法院已组织相关人员成立了专业小组,将根据核查结果依法处理,届时将进行公布。

  

  所以说实惠捡漏也并非易事,需要在竞拍之前将方方面面了然于心,不要出现不必要的麻烦。毕竟花钱买房,是一件开心的事,不要到时候闹得糟心。

  如何规避风险?律师这样说

  广东经国律师事务所专职律师黄树豪向小编表示,近两年来司法拍卖的房源确实有明显的增加,但也因为潜在的风险导致后期出现纠纷的案例较多。

  黄树豪指出,由于是因债务问题强制拍卖,司法拍卖的房源成交后,往往存在两大主要风险,一是收房清场难,二是不明费用多。

  广东保典律师事务所的廖建勋律师指出,现在的司法拍卖房,基本上是注明不交吉维持现状的房产,对于房产实际占有人和业主的法律关系,以及业主有没有为其他人设定占有权,竞买人很难查明。

  如果拍卖的房产上存在有长期的租赁合同,依据民法买卖不破租赁的原则,竞买人取得房屋所有权后,不能对抗租客的租赁权。

  简单来说,如果你买的房子在抵押和查封前被出租了,那么租客的租赁权应得到法律的保护,此时竞买人只有所有权,拿不到使用权。

  如果房源有租客在租且租期长,导致买家无法收房,可和租房人进行协商提前解除租约或等到租房合约到期。如果房屋所有人赖着不走,若走诉讼程序解决纠纷,至少需要一年以上时间,期间买家都不能正常使用该房屋,因此多数买家都会在竞得房源后,通过调解,给予租客相应的补偿请求搬离。

  对于购房者来说,如果想竞拍法拍房,要详细了解标的的交吉状态。如果是不交吉,是什么原因导致不交吉,是否有长期租约还是有人侵占房屋不搬走,只有了解这些才能更好维护自身的权益。

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