香港房价连跌3月累跌3.67% 预计明年楼价会下调10%

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  楼价月挫2.36% 年半最大波幅

  

  本港下半年随各项利淡因素渐浮现,楼市第三季起也出现逆转,差饷物业估价署统计的私人住宅售价指数已连跌三个月,且跌幅不断扩大,十月份最新更跌达2.36%,是十八个月以来最大的按月变幅;E类超大型单位今年的升幅几近消耗尽。业界预料,由于年底前属于传统淡季,加上困扰楼市的利淡因素尚未解决,预料11月及12月分别仍将按月下跌逾1%,预计至明年农历新年后,即大约3个月后市况才会有回稳。

  
差估署昨日公布十月份的私人住宅售价指数为380.3点,几已倒退至五月份时约383.4点的水平。该指数由八月份结束长达28个月的升浪,开始回落,按月跌幅仅约0.03%,然九月及十月份跌幅已各达1.32%及2.36%,如以按月的升跌幅变化而论,十月份的变幅,更是自2017年4月份2.74%升幅后的十八个月最大变幅。

  售价指数三月累跌3.67%

  楼价回落速度极快,该售价指数三个月内已累跌约3.67%,令今年首七个月近12%的升幅,减至首十个月仅约7.83%。其中实用面积431至1722方呎的B、C及D三类实用面积单位,八至十月份的累积跌幅更超过整体大市,分别跌3.69%、4.01%及3.97%;暂时实用面积小于753方呎的A及B类中小型单位,首十个月的售价指数升幅仍有8.1%及8.3%,然实用面积超过1722方呎的E类单位,首十个月的升幅已收窄至约1.22%,更有机会出现全年倒跌情况。

  CCL八大指数连跌三周

  该署十月份统计的各区各类单位楼价表现显示,全港B类单位的平均呎价均见下跌,港岛区跌2.3%,为16384元,九龙区跌8.1%,为12632元,新界区跌4.5%,为10519元。

  
差估署与CCL指数走势

  另外,由中原地产编制的中原城市领先指数(CCL),八大分类指数齐连跌三周,属于2008年11月金融海啸后首次出现。其中,CCL最新报177.39点,按周跌1%,连跌九周共4.94%,较今年八月高位跌近6%。上车盘跌幅比大单位明显,中小型单位指数连跌13周共6.17%,创该指数最长连跌纪录,大型单位指数则是连跌三周共1.65%。

  跌势蔓延港九市区

  

  楼价跌势更由新界蔓延到港九市区,九龙分区指数按周跌1.22%,连跌5周共5.33%;港岛分区指数按周跌0.27%,连跌3周共3.32%。至于新界东分区指数按周跌0.28%,连跌13周共9.05%,创该区最长连跌纪录。新界西分区指数按周跌2.07%,连跌6周共5.34%。

  若以近3周来看,九龙区跌幅最大,有4.03%。同期新界西、港岛及新界东分别跌3.54%、3.32%及1.1%。

  至于大型屋苑楼价跌势明显扩大,CCLMass近3周跌3.17%,CCL跌2.93%。CCL跌幅被豪宅拖慢,其中豪宅跌幅较少,而中小型却较大。近3周CCL(大型单位)跌1.65%,CCL(中小型单位)跌3.17%。

  另一代理行发布的楼价指数同样下跌。美联楼价指数最新报165.4点,按周续跌0.76%,连跌8星期,创34星期新低,较指数高位176.54点累跌约6.31%,重返4月上旬水平。

  调整期或持续年半时间 预计明年楼价将下调10%

  莱坊高级董事及估价及谘询主管林浩文估计,未来一年至一年半时间内,楼市仍在调整。又预计明年楼价将下调10%,一手私人住宅表现会比较好,二手及居屋等则会较淡静,而且下行压力较大,但楼价不会有像97年的“悬崖式下滑”。

  林浩文又预测,明年农历新年前楼市会较静,随后有机会出现小阳春,不过会呈现“量升价唔升”的局面。并认为,短期影响本港住宅楼市的因素是房屋政策及外围经济与政治(尤其是中美贸易战),之后才是加息走势及住宅供应量。

  
不同类型单位指数高位*回落情况

  租金指数首十月累升5.1%

  此外,差估署统计的私楼租金指数,则连升九个月,十月份指数报197.1点,按月升约0.1%,首十个月则累升约5.1%。

  中小单位升得急跌得急

  各类型单位中,又以面积430方尺或以下的A类细单位跌幅最急劲,按月跌2.46%,其余B(面积431方尺至752方尺)、C(面积753方尺至1,075方尺)、D(1,076方尺至1,721方尺)及E(1,722方尺或以上)类单位依次跌幅为2.42%、1.92%、1.79%及1.82%。换言之,单位面积越细跌幅越大。

  对于细单位跌势较急,中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量指出,有不少上车“借到尽”的买家,他们一般“无乜实力”,因此会在楼市回调时因情绪恐慌而抛售单位,亦导致中小型单位楼价跌幅较急。

  美联物业住宅部行政总裁布少明也指出,中小型单位在过去两年升势最急,“升过咗龙”,因此跌幅会较大型单位急促。其中“楼换楼”的业主持货能力最弱,在急需现金周转的情况下,亦会较愿意把手上的上车单位劈价售出套现,个别成交减幅更高达两成。

  至于楼市往后走势,市场普遍认为此轮跌势未止,最快也要到明年农历新年后回稳。利嘉阁地产研究部主管陈海潮认为,困扰楼市的利淡因素尚未解决,中美贸易战虽或有转机,但料未必可在短期内全面解决,而12月尚有加息阴霾,加上近期新盘交投显着放缓,预期11月份楼价仍将至少录得逾1%的跌幅。至于年尾年头交替之间,向来是楼市的传统淡季,12月份楼价有机会维持约1%至2%的跌幅。

  经济佳用家支持租金逆市升

  楼价指数虽“三连跌”,兼有跌幅扩大的迹象,不过租金指数却与楼价指数背驰,继续屡创新高。10月差估署租金指数最新报197.1点,按月上升0.1%,而今年首十月租金指数则累升约5.1%。

  经济若不景 楼价租金同步跌

  

  以单位分类来看,A类单位10月租金指数为218.5点,按月升0.2%,今年首十月累升约5.3%;而B、C、D类单位租金指数分别为196.4点、170.9点、163.8点,今年累计升幅介乎5.4%至5.7%。E类单位升幅较少,最新录151点,十个月累升4.4%。

  中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量表示,回顾2015年,当年经济不景,楼价及租金几乎同步下跌,但现时租金指数却保持上升,与楼价指数背驰。若跟2015年作比较,则证明现时经济基本上无问题,只是楼价“高得滞”需要调整。

  另外,他指,租金水平走势需视乎两大指标,一是零售增长,二是旅客数字增长,若这两项数字呈现负数,或影响失业率及工资变化,这就会在租金上反映。

  准买家观望转买为租带挈

  美联物业住宅部行政总裁布少明也表示,不少准买家转买为租,为租务市场带来两成租赁增长。租金走势方面,楼市过去大部分时间的楼价与租金均“齐上齐落”,由于农历新年前一般为租务淡季,加上稍后会有不少新盘入伙,亦会对当区租金造成压力,预料农历新年前租金会出现下调,但跌幅不会多于楼价。

  业界普遍睇楼市未跌完

  纪惠集团副主席兼行政总裁汤文亮

  楼市预计农历新年前会较今年高峰期回落15%,属“断崖式下跌”。

  祥益地产总裁汪敦敬

  跌市不会持续太久,一旦回复正常成交数量,两个星期就会“冇晒啲平盘”。

  莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文

  明年楼价将下调10%,不会“悬崖式下滑”;农历新年后将现小阳春,“量升价唔升”。

  中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰

  受“新六招”、贸易战等影响,第四季楼价跌势最急,反映买家缺乏信心。

  美联物业住宅部行政总裁布少明

  后市要视乎“习特会”,楼市11月跌幅料仍超2%,但平盘已承接下,12月跌幅料收窄至1%至1.5%。

  利嘉阁地产研究部主管陈海潮

  11月及12月楼价维持约1%至2%跌幅,全年楼价指数升幅或收窄至5%或以下。

  香港置业行政总裁李志成

  成交持续受压,楼价年内升幅料收窄至仅“低单位数”增长。

  (本文作者:颜伦乐/林志光/林惠芳/黎梓田)

  

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 1 参与 1
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

大公报-大公网

香港视角 中国观点 世界表达

头像

大公报-大公网

香港视角 中国观点 世界表达

2009

篇文章

26972

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码