【卢俊暗访】 这个神盘只有一栋楼，比隔壁万科便宜100万

今天我们团队为大家暗访揭秘的这个楼盘，身上集结了这么些标签：

“中环最热一公里”、“网红神盘万科海上传奇对门邻居”、“只有一栋楼”……

它与万科海上传奇仅仅相隔一条马路，在单价上，却比万科整整便宜1万+，一直迟迟不露面，现在终于完整露出了水面，我这就去给大家一探究竟。

它就是

陆家嘴锦绣逸庭

• 交通情况

陆家嘴锦绣逸庭刚开始，在交通上给我的第一印象就不错：

无论是地铁还是驾车，距离都在1小时之内。

项目就在地铁站出口，从人民广场出发，8号线转11号线，御桥地铁站下车，过个马路就到了，全程纯地铁48分钟，加上走路和等车，1小时准可以到。

如果开车，不堵车的情况下，30分钟左右就能到达。

在这里跟大家提个醒，如果你用手机地图去搜索：锦绣逸庭

你会发现，搜出来的地址在上海市青浦区，因为以这个案名命名的楼盘地址还没有更新

所以正确+准确的地址是：御青路御桥路交叉口（万科海上传奇对面）

• 楼盘情况

临近项目了，从远处看是这个样子

陆家嘴锦绣逸庭和万科海上传奇仅仅隔着一条马路，但是单价可是差了将近一万：

陆家嘴锦绣逸庭预测均价6.7-7万/㎡ VS 万科海上传奇已售罄二手房产证均价8.3万/㎡

围着项目稍微转了转，发现只有这一栋楼，就找到入口进去，保安指引售楼处在二楼。

到了二楼其实就是一个简易办公室，目前，没有沙盘！没有完整的售楼处！没有印刷出来的纸质楼书/户型图！…能看的除了正在建的这栋楼，就是待会去看的2个样板间（118㎡+163㎡）

全程是听销售拿着手机跟我讲，有这么几个重点我跟朋友们拎一下：

● 项目拿地时候地块很小，有多小呢，小到只有一栋楼，对，你没看错，就是这一栋楼；

● 共19层楼，其中，性价比最高的是10楼左右，最抢手的是15-18楼；在售75套房，2梯4户，预计2020年上半年交房；

● 物业费这里我特意替大家问了，相对有点贵：8元+，因为只有一栋楼，可是物业运营、安保等方面都要保证到，户数又少所以分摊下来，物业费是8元+，平均每月物业费一千多的样子。

到这里可能有些朋友对陆家嘴这个开发商不是很了解，我简单帮大家说一下：

陆家嘴简介

国企品牌开发商，锦绣逸庭是陆家嘴继锦绣前城、锦绣里之后，打造的第三个“锦绣系”项目。

他还是上海市政府重点扶持的大企业之一，主要负责全国唯一以“金融贸易”命名的土地开发和项目经营。

有哪些咱们熟悉的项目呢？

比如陆家嘴金融中心区（CBD）、竹园商贸区、东城社区、陆家嘴软件园、浦东滨江大道、陆家嘴中心绿地、世纪大道等

认筹情况说明

1. 时间--预计12月初取证，12月底开始认筹排号。

2. 要求--认筹金200万起，其中，首套资产证明300万，二套资产证明500万。

• 户型细节
  

项目有2个户型，都是三房，118㎡+163㎡，分别建了样板间，我们逐个来看一下：

另外，下面大家看到的实景图，都是我亲手拍的，都是精装修后的交付标准，你拿到手就是这个样子的呈现

163㎡

三室两厅两卫

户型点评

优点

1.客厅+餐厅这个公共区域空间很大，给两三代一起居住家庭成员足够的活动空间

2.其实是算3+1户型，中间还有一个功能房，可以灵活使用，可以做宝宝的玩耍区，也可以做收纳空间

3.大三房所以每个房间的尺度都是足够的，卧室居住舒适度有保障

不足

1.户型过于狭长，进深过深，可能会造成室内采光不充分

2.只有主卧和客厅两个空间是朝南的

3.北面两个卧室距离厨房太近，容易进油烟

客厅+餐厅，进深很长，直观感受很大一个空间，看起来尺度感足够

主卧套间，主卫和卧室，朝南向采光还不错

北面其中一间次卧，当卧室是足够的面积

卫生间

厨房，厨房呈扁平U字形，操作空间也很大，其中左边是西门子灶台+抽油烟机，右边没有拍进去的，是内嵌式冰箱，品牌待定

118㎡

三室两厅两卫

户型点评

优点

1.户型方正，大面宽短进深，可以保证室内充足采光

2.三开间（客厅、主卧、次卧）朝南，所以这三个主要空间通透度都可以保障，也都能够享受到日光

3.户型布局规整合理，没有太多浪费的面积

4.进门就可以拐入厨房，其实是一种很贴心的户型设计，防止出入拎物的液体滴漏进室内

不足

1.虽然是三室，但是总面积有限，所以其中一个房间过小，只能做书房

2.客卫门口与次卧门口几乎是正对面，不是很好

大体上与163㎡的户型没有过多明显区别，整体会缩小一些，我们就不再一一展开

• 板块配套

咱们先看看下面区位图

板块整体

对于这个御桥板块，其实我实地考察看下来，虽然各种配套元素都有，相对发展成熟，但是整个板块气质比较偏便民+略老旧，御桥板块新房非常非常少，周边拆迁安置房居多；

你经常会看到很多这样的街巷门店

以及这样的社区配套便民店

但是带来的好处就是，这里是浦东+中环区域内，为数不多的价格低洼区。整个板块内，把新房二手房算在内，单价在4-8万不等：

最便宜的是急售的2010年左右的二手安置房源，最贵的当属马路对面，网红神盘【万科海上传奇】的二手房，可以卖到8万+的高价

交通情况

这里虽然从整个版面上讲，地处相对偏远的浦东御桥板块，距离迪士尼不远，但确是真正的地铁房，出门就是御桥地铁站

我简单统计了下，御桥站出发

30分钟地铁直达陆家嘴地铁站
35分钟地铁直达人民广场地铁站
26分钟地铁直达徐家汇地铁站
52分钟地铁直达虹桥火车站地铁站
65分钟地铁直达浦东机场地铁站

正在修建的18号轨道交通通车之后，可以直接打通南北，一路北上可以直达杨浦区，五角场方位。

所以，这里是一个看似偏远，其实非常方便的地理位置，通达度流畅

教育资源

整体说来，御桥板块教育资源薄弱，没有特别亮眼的学校：

● 幼儿园充足，最好的是【东昌幼儿园】

● 小学资源匮乏，基本就一所还不错的，是【上海御桥小学】【福山正大外国语小学】

● 中学资源尚可，距离项目最近+最好的是走路5分钟就到的【上海建平实验中学】

商业配套

距离项目最近的是这个，万科海上传奇自带的商业，只能说满足基本日常购物，入驻的都是普通常见品牌

远一点的就要往西走，直到沪南路上，未来有复地万科活力城，一个综合大型商业体。

其他没有特别成气候的商业购物片区。

医疗资源

御桥板块医疗资源也匮乏，距离近的只有社区医院，稍微远一些且规格高的医院，需要驱车15分钟的【东方医院】

鉴于该板块新房太少，我替大家又进一步了解了一下板块二手房的情况

这是偷拍的某家中介的图，你们要组团来保护我

这是某家中介门口摆出来的本周推荐楼盘

我发现，还是以地杰国际城为主，均价5-6万都有

冒死拿到的最新鲜出炉数据，快看快看！

绿洲康城亲水湾--均价5万以内，400万+可以买到不错的房子
康桥华庭、经典花园、御桥馨华苑--均价4.5-5.5之间
地杰国际城一期--6.5-7.5之间
地杰国际城二期--5.8-7.5之间
万科金色城--7万+左右

• 购买解读

价格方面

放眼整个浦东，这里既在中环内，配套也算成熟，地理位置确实方便，确实属于价格低洼地，而等到西边大型商业起来，18号线通车，可能板块均价又要上涨；

目前御桥板块市场价在4-8万都有，其中5-6万居多。

客群方面

这个板块整体侧重价格敏感型的刚需+刚改；

如果家人在浦东片区工作，或者陆家嘴、人广区域工作，选择这个板块算性价比高的一个选择了。

时间方面

目前的时间点相对冷静，无论与中介还是销售聊天，都能强烈感受出来对于置换，房票的敏感；

所以这个时间点，你还是有时间可以冷静思考好好筛选，利用好你珍贵的房票和置换机会。

产品方面

如果朋友想要选择这个板块，我反而建议看新房的同时，也顺道看看二手房，这个片区的二手房可选择余地特别多，会时不时出一些优质+次新+便宜的二手房

如果有耐心，其实还是能用一个不算高的价格，拿下一个舒适的三居室。

项目概要

以上为正文，来自真有好房的沐茵。安利下我们新的公众号【真有好房】。这个号同样也是我和我的团队一同运营的，和真叫卢俊不同，也和教你发财的号不一样，那里只有对于真实楼盘的态度和想法，如果真真切切想要买房的朋友也可以关注

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真叫卢俊丨上海楼市的艰难丨吃土买房丨不到郊区买房不知道上海的魔幻丨没资格菜场的地方丨最坑的酒店 丨上海神秘豪宅丨服务业的护城河

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