楼8| 地市走凉,哪些地块还在高溢价成交?

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  作者 / 马千里、吴嘉茗

  下半年以来大量流拍地块引起了市场的注意,也标志着土地市场进入了转凉阶段,市场的其他指标也不容乐观:溢价率持续下降、楼板价波动下行、原本下半年应该环比走高的成交建面也走势平平,加之金融、证券类政策持续收紧,房企融资难度提升,现金流面临一定的挑战。本文主要对重点监测城市在目前市场环境下高溢价成交的土地进行梳理分析,来看什么样的地块在目前市场环境中仍然被高溢价获取。

  //拿地溢价同环比走低

  高溢价成交地块持续减少//

  2018年下半年以来,土地市场的溢价率持续在超低位运行,环比以持续下降为主,8月份以后重点城市溢价率更是维持在10%以下,目前看来10月份4%的成交溢价率已经触底,11月数据微涨但也仅有5%;同比来看,2018年土拍溢价率的下调更加显著,1-11月份单月成交溢价率同比均有10个点以上的降幅,月度成交溢价率差距最大的月份为4-9月,降幅分别为24、26、19、25、22、23个百分点。整体来看,虽然2017年下半年溢价率也呈现下滑走势,但土地市场的凉意在2018年显然更加明显,在当前市场环境下,高溢价拿地已经成为相对罕见的行为。

  从高溢价地块(溢价率高于30%)的成交幅数来看,2018年高溢价成交地块最多的月份是5月,共有125宗地块成交溢价率超过30%,随后每月成交的高溢价地块幅数连连下滑,至数据截止日10月份仅有29宗高溢价成交地块,11月共有27宗。

  

  //合肥冷热交加

  佛山、桐乡、海宁等沿海市场热度较高//

  城市层面,成交溢价率最高的10个城市包含儋州、莆田、兰州、合肥、余姚、北海等关注度相对较低的城市,主要是由于这些城市的挂牌底价较低导致:例如儋州今年只有1宗地块成交,但挂牌价仅有150万元而成交价达到8300万元,成交楼板价仅有808元/平方米而已,所以被高溢价竞得也并不意外;排名第二的莆田主要是由于融侨集团2月份竞得莆田区城厢区中心板块的1宗纯住宅地块,溢价率190%,成交楼板价达到10598元/平方米,但城厢区当月商品房成交均价接近1.5万元/平方米,融侨高溢价拿地仍然有盈利空间。

  结合城市的流拍情况来看,部分城市虽然有较多的高溢价地块,但其流拍幅数也不低,市场热度分布不均:合肥高溢价成交地块高达84宗,而流拍地块也有26宗;洛阳共有18宗高溢价成交地块,流拍幅数达到10幅。相对而言,部分城市既有较多的高溢价成交地块,又几乎没有流拍现象发生,市场热度相对稳定:如海宁高溢价成交了48宗地,而今年以来仅有2幅地块流拍,柳州、桐乡、佛山、海门的高溢价成交地块幅数也远多于流拍幅数。

  总体来看溢价率较高的城市以非热点城市为主,其中不乏处于发达地区经济带的县级城市,尤其东部沿海经济圈中海宁、桐乡、佛山、海门的市场热度更加稳定,而内陆城市如合肥、洛阳即使有较多高溢价成交地块,但也有较多流拍地块产生,市场冷热不均;此外像海南三亚、海口这样旅游业带来购房需求的城市也有较高成交溢价。

  

  //52%的高溢价地块成交价不足10亿//

  为总结高溢价成交地块的整体特征,我们拉取了重点监测城市2018年以来成交溢价率高于30%的地块明细,从总价区间、地块属性和地块到市中心(以市政府为基准)距离几个方面对地块进行分类,来看具体哪些类型的地块更容易产生较高的成交溢价。

  从地块的总价区间来看,高溢价地块最低的成交价仅有118万元,总价最高的则高达107亿元,大部分高溢价成交的地块成交总价在5亿元以下。以此来看,地块得以高溢价成交的主要原因在于起始的总价较低,即使以高溢价成交,其成交总价也在大部分房企可承受的范围内(大部分总价低于10亿)。而从不同总价段中高溢价地块成交的占比来看,总价在10-30亿的地块成交溢价率较高的地块占比高达28%,其次5-10亿、30亿以上总价的地块中,各有24%和21%的地块属于高溢价成交,而低总价地块里高溢价成交的占比相对较低,总价在1亿以下的地块仅有10%的溢价率超过了3成。

  其次从地块的属性来看,除商办地块以外,其他三种类型的成交地块中均有20%以上的地块以较高的溢价成交,主要是由于目前对商办用地的监管加强,“商改住”在一线城市受到严格的打压,而商办类地块在自持、运营方面的难度更大,所以产生高溢价的占比较小。

  

  进而从这些高溢价地块距离市中心的距离来看,其中有36%的高溢价成交地块距离城市市中心不足10公里,对于土地而言,区位优势对土地价值的影响是最大的,接近市中心意味着更多资源和配套,地理位置优越的地块也更加容易受到开发商的激烈竞争。

  

  //大体量高溢价地块主要位于城郊//

  高溢价成交的地块涵盖各个能级、各总价段以及各个属性,但较多位于三四线县级市的地块之所以高溢价成交,是由于挂牌底价过低而造成的,所以在本节典型高溢价成交地块中我们主要聚焦于一线及二线城市中由知名企业竞得的高溢价地块,这些城市地块起始价已经有一定规模,高溢价成交更加体现开发商对于地块的激烈竞争。

  地价房价差距巨大导致高溢价

  此类地块多为海南地块,主要因为地块出让底价较低所致。溢价率最高的土地是11月19日绿地控股竞得的海口美兰龙岐村宅地,溢价率高达651%,成交总价为25203万元,成交楼板价1568元/平方米。该地块位于海口中心城区,距离海南省政府仅有1公里,周边1公里内的国兴城、国瑞城项目售价在1.8万元-2.2万元/平方米,以此来看绿地项目的盈利空间仍然巨大。

  值得一提的是,本次海口的土地出让中,还有另外两宗地也是超高溢价成交,分别由山西建设和中交第四公路工程局竞得,溢价率达到1313%和583%,成交楼板价都在1500元/平方米左右,这三宗地均为纯住宅用地,且地价与周边房价仍差距显著,盈利难度不高。

  城市核心稀缺资源仍受激烈竞争

  2018年以来高溢价成交的地块中,总价最高地块为杭州百井坊地块,该地块位于杭州武林广场,被称为“绝版宝地”,地块于5月28日被香港恒隆以119%的超高溢价率竞得,成交总价107亿元,楼板价也高达55285元/平方米,而挂牌楼板价仅有25301元/平方米。目前一二线城市核心城区的土地资源日益稀缺,该地块作为市中心核心的商办地块,其对于城市的价值不言而喻,对于擅长打造高端商业物业的恒隆来说,拿下该地块是一个双赢的选择。

  城市核心地块一直以来都不缺乏竞争,上海长宁区7月份成交1宗位于内环内的商办地块,该地块成交总价5.2亿元,溢价率42%,成交楼板价高达46830元/平方米;苏州姑苏区1月份成交2宗高溢价宅地,分别由中铁建和绿景竞得,溢价率分别为44%和40%,姑苏区今年以来仅成交9宗地,占苏州总土地出让量的8%。

  近郊大体量宅地高溢价成交

  高溢价成交的地块中建面最大的地块位于长春高新北区,距离市中心较远,但紧靠长春工业大学,且地块周边就有8号线地理所站,出行相对便捷。该地块由中海地产于今年6月份竞得,成交溢价率的99%,总建筑面积为43万平方米,成交总价20.3亿元,折合楼板价4130元/平方米。项目11月份已经开盘销售,目前共成交3.4万平方米,成交均价10514元/平方米。

  其他大体量地块分别来自西安西咸新区、重庆巴南区、成都青白江等相对来说并非十分核心的区位,总体来说由于核心城区的房价地价差距相对较小,且房价管控严格,导致企业在竞拍时叫价受限。

  //碧桂园、龙湖、万科高溢价拿地最多//

  从企业方面来看,目前为止2018年高溢价成交的地块有52%的地块由品牌房企竞得,一方面是由于知名房企在重点监测城市活跃度较高,另一方面也由于知名房企现金流能力较强、在土拍中的叫价能力更高。

  从具体房企来看,拿下最多高溢价成交地块的企业是碧桂园、龙湖和万科,分别成交21幅、21幅和20幅:碧桂园的高溢价地块分布较为广泛,包含合肥、南通、佛山、嘉兴、平湖、青岛、漳州等15个城市;龙湖取得的高溢价地块则主要布局在杭州、苏州、福州、合肥、昆明等二线城市;万科的高溢价地块也相对集中,拿地的城市主要有西安、宁波、海宁和沈阳等9个城市。

  除这三个企业以外中海、新城、和昌、旭辉等企业2018年也拿下了较多高溢价地块,纵观城市布局,郑州、昆明分别以17宗、12宗的总量领先,其次合肥、宁波、西安、杭州、佛山、南通、青岛等城市也有以上知名房企竞得的高溢价地块。

  以上品牌房企高溢价拿地的城市主要都是人口总量、经济实力较强的二线城市,如杭州、苏州,此外还有作为区域唯一核心的合肥、昆明、西安等,此类城市未来的发展前景相对优越,房地产市场需求足以支撑发展;高溢价分布的三四线城市也是南通、佛山、嘉兴这样位于三大经济圈内的优质三四线城市,且这些城市的经济水平基本达到二线城市的平均水平,受到经济圈一体化发展的战略影响,这些城市与北上广深的城际交通也变得非常便捷,深受一线城市红利辐射。

  

  //总结//

  2018年下半年以来,土地市场整体溢价率持续走低,重点城市溢价率最低降至4%,高溢价地块的成交幅数也多月连续下降,在这样的市场环境下,可以看出高溢价地块无非具备以下两个最关键优势:位于城市核心地段,属于稀缺资源;楼板价处于城市价格洼地,与周边在售房价形成巨大差距。虽然在一些城市土拍条件的限制下,溢价率也受到一定影响,但拥有这两个优势之一的地块一定仍是开发商重点竞争的项目。

  随着年末来临,土地市场将迎来周期性的“供地潮”,尤其是在今年地价趋稳、而稳房价形式依旧严峻的情况下,完成供地计划的压力更会进一步凸显出来。如北京、苏州等城市在年末均加强了推地力度,新增上市土地的数量和质量都会有显著提升;另一方面,企业也加快了融资步伐,融创、首创、绿地、金地等企业近期均有不同额度的融资动作,一定程度上增强了企业的现金流能力。在这样的条件下品牌房企会更加牢牢把握拿地机会,而备受关注的城市核心稀缺土地资源,也将迎来更激烈的竞争。

  (来源:CRIC研究中心)

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